屋子 - 要留意什麼

屋子結構

日本木造屋子一般結構穩建，投資之前可以先定標準，如經營八年，十年再大維修。計算清楚，合乎回報便可以了。 满室 tatami，再加幾件充滿日本風格的小傢俱，輕易營造出日式風格
問題
一般屋子會出現的問題，可分為幾類。 一類是看得到的維修改善，這些問題開始時忽略了，經營中仍可進行。 水電問題，一開始一定要投資弄好，這點一般都不會忽略。 餘下一種，比較隱晦。

假如你有入宿日本屋子經歷，一定會留意到。但這個問題，日本人很奇怪，卻那麽容忍，超乎世界水準。這個問題，假如你也能容忍，那麽經營下去，便會淪為雞群一族，毫不突出了。 現在由於幾乎所有木造屋子都沒處理，因此，一般旅客誤以為此乃日本特色，嘮叨兩句，唯有接受。
這問題就是聲音的困擾。 噪音 困擾分兩種，噪音和隔音。

木板地，架空安裝。由於一冷一熱天氣不斷變化，固定用的鐵釘和木材的間隙也一直微弱振動，時間一久，遂漸鬆動而向上鑽移。人客在木板地行走，便會發出細細的 creak, squeak 的聲音，找環保部門也度不出，但對部份人來說，這是不能容忍的噪音
上圖取自民宿入口，鞋子放在玄關，木地板設在架空底基上 日本木造屋子，木板地、木樓梯，全部隔空安造。走在走廊，上落樓梯，咿咿唈唈，聲雖小，夜靜時，總令人不暢。半夜到洗手間，常因怕咿唈騷擾他人，輕手輕腳，倒頭來反而踫東踫西，令走廊盡頭的房客也嘀嘀咕咕。這種外國人踏在木造走廊上的經歷有時實在令人提心吊膽。
隔音 房間與走廊之間，只薄薄一片木板分隔，就算與隣房之間的間隔，用材也相差不遠 木造房子，只靠薄薄板材隔開，甚至只是可動式屏風牆。有時，鼻鼾大些的，隔天會收到屋主溫馨提示。唉！真不明白。是日本人不會鼻鼾嗎？還是他們的容忍力異常？或是忍者文化精髓？
目前民宿客群，年青的佔較大比例，鼻鼾問題還可視而不見。但隨民宿日益普遍，壯年的越來越多，不加以重視，單只影響10%入住率，一個月也就少了幾千元收入了。


妥當處理隔音噪音根源，是房子亮點，可以推廣給訪客。

走在前端，經營前處理妥當，爭取成為雞群高鶴，爭取優勝評價。

噪音和隔音，一定要在經營前便處理好。假如一開始不做，經營期間便難以再處理了。 做了，你便比一般日人民宿優勝了。既可保留木屋子感覺，但又避免這種令人不快的傳統，在競爭市場上，多一項獨特賣點。

維修 只要從收入中預留比例，定期維修保養，應可以保持理想狀態。應做的工程，千萬不要自己做，不然，最後淪為甚麽也不做。要知道，裝修師傅的家很可能是最亂的家。
經營德國民宿這幾年，了解找一個合拍的裝修師傅，是舒緩個人煩惱的重要因子。


小溪流 有些物業位置，窗外或有小溪流經 假如屋子近河溪，某些地區可能也避免不了蚊子。但日本一般潔淨，稍加留意，不難處理。 浴室厠所
類似的馬桶，在日本，到處可見。特別在小型餐館，都會有類似裝置


日本人的馬桶極其省地環保，馬桶上會有來水管。一按下沖水，水管便自動來水。但廁所內就此一水源，另一洗手盆可能在走廊另一頭。哪，為什麼不放些洗手液呢？

木造屋子一般年代較長，浴室厠所可能不如理想，投資前一定要連同翻新費用考慮在内。不要持「可用，賺錢後再執」的心態，因為如不能肯定，不如另找一所，或是肯定要翻新的，或是肯定理想可繼續用的。 這些問題，基本上都可以解決。裝修工程可以處理的，只是錢的問題。只要事先筹畫全面，預算充足，便可以創建合適的物件。 日本伙伴在横濱經營民宿，近期正在重新裝修。

京都又如何

尋尋覓覓
上篇提及東京、大阪不是初哥經營民宿的理想起點，那裡才是霧中佳人呢？ 不是理想的原因再重複一次：回報率不理想，管理成本高。 易被忽略 其實，除這兩點外，還有項易被忽略的因素 一 周邊友善度。 一般大厦都設地下大閘，由門鎖防擋 由於日本治安相對理想，大部份大厦的管理員並不常設，可能採用巡邏制，也可能採用晚班制，只有晚上才駐守。但一旦踫上，查查問問免不了。 有敵人 大城市隣居關係薄，即使集體意識強烈的日本也不例外。但民宿經營，出出入入，經樓下鐵閘進入時，居民見到陌生人按密碼，反應如何，可想而知。發問吧，他們開口日文，一點也不明白，你的住客肯定滿不是味道。 這點要處理，只能找些管理疏鬆的，不設進門密碼的。在好區，不易找啊！ 在大厦門閘附近，不時有退休住客在閒聊 我們在日本視察時，用了一句密語。見到樓下有管理員當值的，或有退休住客在大堂周邊打點植物的，我們互說：有敵人。 這密語儘在不言中，一語道破可能的經營困擾。 所以，我們把眼光轉到明日之星 一 京都。 世界第一
每年美國網頁 TRAVEL＋LEISURE 進行票選活動，選出年度全球最佳十名最值得遊覽城市，這些地方充滿不同而獨特的觀賞價值，是一生中必要遊訪一次的地方。 京都一四年名列榜首。這名譽加速旅客上升，未來五年相信遊客增張將持續理想。

京都的木造屋子
這圖的木造房子，三層高，每層有廳或房合兩個。作為民宿用途，既合小團，也有較高私隱。最重要是價錢平宜，交通方便 (稍後還會有這房子的介紹)
京都保留大量的傳統木造建築，價格低廉。由於京都的寺廟特色，不少寺産都是木造建築，而不少民居木屋又是寺産演化而成的民産。這些木屋結構在東京當然也有，但中心區已儘蓋樓層，只能在偏遠處才能找到。 烏丸的木屋 京都的木屋，即使是最旺的烏丸御池，也可以找到盤源。
圖上顯示烏丸附近也有幾個盤源供應，右下的較遠，步行往烏丸約十多分鐘，但步往清水五條地鐵站則不過幾分鐘 圖上盤源五個以上，不算多。而且散佈位置，只有右上角一個較近，其餘的離中心點不算太理想。但如真有心，多加留意，仍然可以看到紅線區内的放盤。去年十月，便看到圖上A點有放盤。
以上是瀏覽日，以烏丸為中心點的所有盤源，如資金充裕，可考慮的不少 京都的木屋，就是民宿的目標。但京都樓層，選擇恰當，也值考慮。 京都優勢
圖上顯示的是烏丸稍偏左的區域，仍在交通便利範圍內，篩選上限為日元千五萬，即港元一百萬樓下 (請留意左上角有箭頭的圖示) 剛才只是普遍論述，以烏丸為中心伸延。其實，真正考慮民宿時，這些區域不一定是最理想的。因為，性價比計一計，可能不及稍遠的。 性價比高 木造屋子價格低廉，80米左右可以有3至5間房間。毛收入約為150元1人，即約1300至1500港元1天。以5成入住率計，也有2萬多。而木造屋子的售價可以由60至90萬左右，連裝修等鬆些算120萬吧，回報和投資東京的一房單位多出一倍以上。而且五成入住率不過是低限數字，往上努力做好，七成八成帶來的回報更高。 旺區不乏供應 最旺的區份當然貴很多，但交通便利的區域還是臥虎藏龍，不難找到好對象。 與隣友善 較易處理

在一些民居小巷，出入人不多，只要聲浪管理得宜，與隣人衝突機會不大。這圖片取自剛才三層木屋子的街道 附加值 通常門前有小空間容納自行車，可以購置出租。
部份有車位的，更可招待自駕游旅客 管理人怎辦 有空間可容納管理人休憩，甚至長住。

這是本文介紹三層屋子的平面圖

視乎需要，假如管理人 (誰啊？不一定是屋主，可以是工作假期的兼職者，或者是短期照顧管理人。誰知道！) 需要住宿安排，要在屋子安排還是可能的。相反樓層物業便不好處理了。

為什麼？樓層自用一間，房價多約60%，性價比即時壓低。而屋子呢？假定四房吧，自用一間，平均每房成本不過調升20-30%。

以上三層屋子用地下和室部份，稍加設計裝修，預留自用，其它兩層可分租兩個團體，或四伙8人。這個屋子叫價只是不足港元60萬。

60萬可以招呼6至8人，還可以給管理人住宿，是否很正呢？(樓層投資只可以招呼2至3人)

東京大阪好嗎？

上篇說到經營民宿四大要素，經過一年多觀察和實地探討，認定了一個目標地區。


東京好嗎？

一般日本城市熟悉的不小，東京，大阪，名古屋，橫濱，京都等，到底以那裏為先？


東京市中心一線 


東京市中心一線，二線範圍 (何為一線，二線，稍後談及)，房子供應不少。圖上是網站截圖，小屋圖示上的號碼表示該點房盤數量，已經篩選僅顯示一房單位



假如選定一房單位，面積該多少才有高效益呢？14平方米的一般很小，除去洗厠間，入門玄關位，可用空間可能只有7平方米，两人住肯定滿肚子氣



起碼要選23米左右，一般厠浴同處的，表示屋子年期較久，維修及衛生問題較多，應避免考慮

23平米房價連裝修等成本，約在130萬左右。可住宿空間有14，15米，厠浴分開，正常兩人住，多容1，2人，客人為省錢，會自己容忍。

每晚租價大約可達港元450，假定7成入住率，毛收9千元左右。

不過，如下重本裝修，毛收可達1萬5千。

但經營成本是一個問題。


如何找人管理？


客人到達時，如何交收鎖匙？



如何找人清潔？


才一所，找兼職，哪容易找到人？

難道自己做嗎？

委託代理嗎？

就算真的找到人，費用成本算完後，還餘多少？

目前，為免複雜，假定以上問題可解決，30% 收入用作處理成本。那麽，單房住宅每月淨收入約為6千多至1萬。

假如裝潢配合恰當，房租能提升至1千元以上，加上較高入住率，淨收入可望有1萬4。

委託代理長租約一般有5，6千收入，比較起來，前者看來不吸引，而1萬4又算很不錯了。

30%經營成本，一不留神上升至40%，平穩收入的6千多元，豈不如長租？

但要指向1萬4，對初哥來說，太緊張了。

類似分析，應用於大阪，也差不多。就是說，對於小額投資者，城市樓層作為一般出租投資，較為可取。以此為民宿起點，引力不足。


下一篇便會交代為什麼日本仍是心頭好。

選定目標

上篇說到經營民宿四大要素，經過一年多觀察和實地探討，認定了一個目標地區。

熱門海外投資地 – 日本

外國人近年投資日本房地產熱潮隨日元眨值而不斷湧升。最初的投資者多來自台灣南韓，香港也緊隨接龍，中國投資雖起步較遲，但一動如山，很快也佔一席位。就算是外國人，儘管投資磚頭一般較少，但日本磚頭易上船，畢竟還是吸引了不少參與者。

以上圖表顯示外國人投資日本房地產市場的數量與比例。最頂淺色棒顯示外國人的投資部份
最右側兩攔是14年和15年第三季的數據，兩者的總量變化不大，但淺色比例卻明顯增加。 據魏理仕有關外國人投資日本的報告，至2015年六月份一年內，佔日本房地產市場14%，而絕對值幾年來都有增加。 Fang. com 估計未來三年，東京和大阪的新樓樓價升值30%。

日本房子的吸引力 一般地産代理會列舉以下幾點： 房價低廉 以呎價計，東京旺區約由港元2千多至5千，大阪京都等地的樓層，大約一半强。 東京中心區新樓至2015年六月份一年內，年增長率為21.4%，每平方米平均價為US$6,885，約為香港三、四分之一。而同區二手樓年增長率為6.6%，平均價則是US$3,762。屋子基本上平穩，沒甚增長。 大阪中心區每平方米新樓年增長，不升反微跌0.4%，平均價為US$4,576。二手樓年增長率為9.3%，平均價則是US$2,342。屋子卻有4.7%升幅。 不過，土地價格同期卻稍下跌，由1.5%(東京)至3.8%(大阪)。 也就是說，地産商其實對前景有忍憂，而新樓盤較受本地人歡迎，可能反映新樓建設費成本增加。 房子小，起價低

一個13米左右的小房單位圖，放了床，放了一張存放各電視等各電器産品的小几，再放了旅客的旅行箱，一個人在房間走動時，容易踫到另一人 市場上有大量一房盤源，即是由約14至24平方米的，房價約由40萬至一百萬過外。這些是中心區內的，中心區外的，甚至可低至30萬元，房子也較大。對不少初次投資者，這種低門檻入場費加上日本名牌，肯定有吸引力。奧運於幾年後進行，我想舉辦期間，租金可以提升一倍至三倍之間。原本一層叫價500，届時最高叫至2000 (港元)，相信不成問題。


奧運因素

幾年後的奧運估計會為房價提供升值預期，奥運之後走勢，雖難以預測，但對於民宿經營，肯定是大好因素。
日本租客少麻煩
日人以守規矩聞名，交租，清潔等樓房管理一般甚佳
日本人確是守約而且不麻煩的，因此，業主的保障相對高。(話說回來，德國的業主保障也是很高的)
代管理省煩瑣

不少有經營外國人買賣的代理，一般可一腳踢負責樓宇出租及收租等售後事務，全包服務業主不必多煩惱，因此確可令小投資者無後顧之憂

日本友人的看法 以上圖表以上是海外投資者看到的好處，我和日本友人談起，他們却不以為然，這幾位朋友可是都正在經營民宿的。

老年化 這是日本人口老化的預測圖 至2060年，老人佔了近四成人口，因老逝而下降的人口數字同期下跌近3分之一。 主要看法只有一點，隨日本人口縮減，老人隨時間一年一年老化，物業放盤量將不斷增加，房價增加不可能持續。 一、二手樓價差 日本物業仿如新車落地，二手價永遠低於新樓一至二成的。 目前的房價只是由投資者舞動，而新盤則有年輕小家庭追捧時代新設備而願付較高溢價。但二手盤和小屋盤的購買意欲便相對較低，他們估計老人或大家庭騰出來的房子，估計反而會緩步下滑。 這點對經營者來說，其實不賴啊！
14米左右的一人單位，廁浴同室，洗手間盆也要特別斜縮，才能容得下，一般旅客一入門便大感不快，完後評價必差 人口下跌 估計至2060年，人口將縮減三分之一。 我們談論時，日本的樓房交易數據還是理想，甚至是近年最好時刻，才那幾個月，已經是跌下來了，據 JapanTimes 表示，15年最後一季，交易量是跌了60%。本地人的感覺不可不留意啊！ 朋友認為上昇是財務因素，實則的供需關係還是向下的，所以樓價穩步向上他們基本不看好。 追求優質宅所 而且日本人工作流動性高，以往工作終生制已不復存在，而家庭成員已由60年間，由5人減至近年2.37人。 換言之，大量家庭只有夫妻二人，他們寧願多付些，追求優質宅所。 故此，大趨勢是木屋多空置，而新建樓房則追求較高質素裝潢。 跌市對民宿經營是好是壞？ 假如是長期穩跌，對房地産投資當然不利。換言之，日本樓市是否值得投資，當租金回報也是下降趨勢時，其實質的投資回報便很成疑了。 因樓價總值便宜便買得過的感覺，只是感情上的投放。決定因素還是看實際回報。 但對於民宿經營，考慮點不一。首先民宿可以承受較大的物業價格下調，但仍保持理想回報。在目前水平，物業價格下調速度估計不大，趁早經營的利益會更理想。 經過年多的數據研究之後，為了確定訊息無誤，前後兩次到日本考察兼旅遊，由日本拍檔安排，看了超過十五個以上樓盤，日本確是最值得我投放心思的目標地。