// //]]> 民宿經營和投資: 8月 2017

2017年8月30日 星期三

店大欺客

我們再看一看 airbnb 的這一段條款文字:

「如果您的房客提前30天以上發出通知,告知您需要更改長期住宿預訂的住宿日期,那麼您就不會看到接受或拒絕更改申請的選項,因為長期住宿退訂政策已經保障了此30晚的房費。」

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以上文字重點

  1. 房客租約期 >30天
  2. 房客提前 30 天作出修改
  3. 修改住宿日期是房客的權利,因此系統將自動核準,而且不會事先知會房主


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正如上一篇所言,我未曾踫上這情況,不敢百分百確定。不過,按理任何價格的調整必需事先得到屋主的同意。

房客提出修改入住人數,系統如何反應?

上一篇提到的入住人數修改的例子:


提出幾個答案選項:








作為屋主,這四個選項,我覺得最合理的是選項一,而選項二則基於系統預設計算程式,比較簡單,也是可接受的。

選項三和選項四,很難接受,等於修改立刻執行,不必有通知期。


不幸,即使選項三和四您都不滿意,但 airbnb 的答案更是宇宙式演算,出乎意料之外。




所以


道理如下:

  • 只要是修改符合規定,即自動應用於整個租約期。


修改租約期
假如租客入住首天即提出修改,要取消30天後的餘下入住。由於符合規定,所以立刻自動應用於整個租約期。亦即整個租約期即隨之由三個月自動調整為一個月屋主不能拒絕

修改入住人數
同理,假如租客入住第二個月最後一日提出修改,將30天後入住人數由三人調整為一人。由於符合規定,所以也立刻自動應用於整個租約期。亦即整個租約期的入住人數自動調整為一人屋主不能拒絕


入住日數的調整怎能等同入住人數調整呢?

小學生也懂吧!


「不會犯錯的!系統不過是依指令執行,不會錯的。」客服檢查後,發現系統指令執行並無錯誤,所以不會錯的。

airbnb 的說明

但 airbnb 的說明只是談及「住宿日期」,沒有包含「住宿人數」...
  • 「... 需要更改長期住宿預訂的住宿日期,那麼您就不會看到接受或拒絕更改申請的選項 … 」


不要問了

下去相信要鑽入背後那些迷霧般的法律條文說義了。


反正客服說包含了,那便是包含了。又奈何?
  • 在系統内:「入住數調整」包含在「入住數調整」之內。

明白了嗎!


問一萬個自然人,大概也找不到一個明白的。但除非有錢有時間打語言官司,否則,他說什麼便是什麼了。




特別說明
  • 一點要留意,在這個例子中,租約期是三個月 (這點是關鍵的)。而不是三個連續的一個月合約。假如是三個連續的一個月合約,便不存在30天通知修改的可能性。
  • 為什麽要不厭其煩提這點?假如你是屋主,想多一步便會明白怎樣可以破解困局了。


2017年8月11日 星期五

店大欺客

Airbnb 網夠大,轉個彎也費勁


作為 Airbnb 超級用戶多年了,最近才發現一隻想也想不到小學水平的小蟲。

Airbnb 幾乎獨霸全世界的主要短租市場,但租期較長的,一般都會通過地産專業進行交易。而租期說長不長的,以往出租難度高,往往成為閒置單位。現時只需放上平台,等一段時間便可以找到匹配的用户。


但對於租期長達两個月以上的,在 Airbnb 上放盤出租,屋主其實會上收入不穏的系統風險


更改租約內容

 
以上是 airbnb 官網上的說明文字。
「如果房客想要更改預訂,必須向房東提交更改申請
如果房客提前30天以上通知,更改就會自動生效,並依照更改內容支付費用或獲得退款。如果房客提出更改預訂或延長住宿的申請,就必須經過房東同意,以決定更改被接受或拒絕。
如果更改造成預訂價格變動,Airbnb的服務費也會隨之調整。」

更改短期租約內容
租期在一個月以內,在確認租約後,假如租客想修改內容,未經屋主同意是不可能的,因此而産生的損失由租客承擔。

但租期超過個月的,情況可以完全不同 (有一小蟲洞我相信大多數人都不知道)。


取消長期住宿預訂

「如果房客在入住日期前取消長期住宿預訂,原定支付的第一筆款項會全額支付給房東,而剩餘款項則會退還給房客。如果房客在2016年10月18日之後於義大利預訂長期住宿,只要在入住日期(當地時間中午12點)30天之前取消,便可獲得全額退款(含所有費用)。
如果房客在住宿期間決定取消預訂,那麼取消預訂當日算起30天後若還有剩餘住宿天數,就會獲得退款。」

這些規則清楚嗎?簡單說,長期租約 (30天以上便算是長期了),只需提出30天,即使是取消餘下租期,也完全不必承擔任何費用。假如只是更改部份條款,當然更加沒有問題。

問題在細節中。讓大家一起看看以下的模擬情景


模擬情景

房主出租房間,定明租金首位房客每月 900美元,額外房客每位另加 700美元。



假定租客網上訂房時,表明入住三個月,三個人。不計服務費,總數應是:



對吧!簡單的小學四則。


經雙方同意的費用調整
假定租客要求屋主提供優惠,首人入住價格一併 700元計算,而屋主最後同意,最後的費用調整為:


這些條款經系統處理,雙方確認。確認後,租户即確認支付$2100(首月費用),同時同意餘下兩個月的租用條款 (財務上而言,租客同意有條件下支付但仍未過數)。


租客入住前,要求退房
這是網站的處理原則:
「如果房客在入住日期前取消長期住宿預訂,原定支付的第一筆款項會全額支付給房東,而剩餘款項則會退還給房客。」
即是首月費用 $2100 會全額支付給房東。

如果房客在住宿期間決定取消預訂,那麼取消預訂當日算起30天後若還有剩餘住宿天數,就會獲得退款。
次月租金,如果符合提前三十天取消的準則,便可獲得全額退款,剩餘款項 ($4200),如已付,則會退還給房客;如未付,當然是止付了。

以上的理解和處理,大部份網站會員都明白,一般也沒有什麼異議。
租客入住後,要求更改

「如果您的房客提前30天以上發出通知,告知您需要更改長期住宿預訂的住宿日期,那麼您就不會看到接受或拒絕更改申請的選項,因為長期住宿退訂政策已經保障了此30晚的房費。」
這點怎麼理解呢?

只要是「房客提前30天以上發出通知 ... 更改長期住宿預訂的住宿日期 ... 」,便「不會看到接受或拒絕更改申請的選項」。

假如更改的是「入住人數」呢?甚至要求「減價」呢?


減價要求
我未曾試過,只能推想,只要一觸動價格更改的選項,沒道理網站會自動執行,不理會屋主的意向。


減人要求
大家先看看以下的模擬,再稍作思考。

假定房客入住的第30天,提出以下修改:入住人數由3人改為1人。

其他不變。

假如你是屋主,你認為全單交易你會得到多少?

思考時間





原因:首月已過,三人入住,租金確定了;入住30天後才通知改為一人,應該提前30日,所以生效期應是第三個月首日;第三個月調整為一人入住,應以原價計算


原因:首次月計算同前;第三個月調整為一人入住,由於系統只有一人平均入住定價,所以只能以700元計算


原因:首月計算同前;次月開始,入住人數調整為一人;入住超過一個月,系統不再要求30天修改通知期,所以可以即時修改;第二、三個月調整為一人入住,以原價計算


原因:修改原因同選項三,但系統只有一人平均入住定價,所以只能以700元計算


原因:????

請自行想像填上。


真的有蟲嗎? 在哪裡?


根據系統設定的自動執行條款,房客入住第一日提出修改,即在次月開始前提前30天修改,符合系統要求,因此系統不需房主同意,便立刻發出自動同意的確認。

先賣個關子,下一篇才分享答案。


大公司的標準看法



錯,不會的,我們都是依指引辦事。

唉!指引也是指引

指引不論好壞,最終也令人變蠢。