民宿攻防

半液化的下一步

民宿發展，一個月一個樣，不斷傳來政府加强管制措施，民宿網站發展各式各樣的抵抗和拓展。

發展至今，模式仍處於半液化狀態，最後會以甚麽形態固化呢？恐怕未來這三數年是關鍵時刻。

有心經營的新人，假如等待塵埃落定才入市，相信屆時只能望門興歎，奇怪為什麼客量總是不足？儘管民宿蓬勃，為何你只感覺如雞肋般冰冷。

要想在未來世界分一杯羮，與民宿網站結伴同行，實是先行者不可避免的宿命。下不了決心，只能做一個觀火者。

策略變化

Airbnb 最近推出多項措施，深化服務，積極配合最新的市場發展。

一、配合政府的友善轉變

由於世界各地的地方政府接續對民宿網站訂立較嚴苛法例，Airbnb 除了採取法律抗辯，最近也採取較友善的措施，尋求一條有利長效經營的路向。

最近 Airbnb 發佈了一份民宿的經營管理建議書予政府考慮，建議內容環繞民宿所引發的鄰里衝突管理，代收税項，入住日數限制等。



Airbnb 聲稱公司目標是為一般民眾善用閒房賺取少許收入，幫補家計，他們並不鼓勵多物業業主將物業從正常的長租物業市場移走，轉變為短租。因此，只要政策能保障小户的權益，他們願意配合，以維護正常而建康的租務市場，城市的租務需求不會受影響。

其實，儘管公司聲稱目標相同，但對於多物業業主發佈物業於短租市場，佔網站收入重量，過往 Airbnb 只以發佈者自付責任來應對指責。

這次明顯轉呔，改變與政府對著幹的做法，反映出形勢嚴峻，不能不正面應對。

二、改善鄰舍關係的管理工具

鄰里關係是民宿網站的一大難題。

鄰里關係不和多源於實際滋擾，包括噪音，衛生，不當行為。為消除和減少這部份的問題，Airbnb 設立了 ''Airbnb and your neighborhood"，接受鄰里投訴，轉而要求屋主作出有效反應。

但除了實際滋擾外，短期出入的外人數量增至一個界限，居民自自然然産生負面心態。就此點而言，Airbnb 建議可設定出租日數上限，藉而減少滋生敵意心態。



三、滿足屋主的經濟誘因

正面應對政府壓力以及民眾不滿的措施，肯定對屋主收入有影響。為了補救收入滑落，Airbnb 從兩方面著力，協助屋主減低經營成本，以及提供途徑予屋主深化收入。

減少屋主營運麻煩

不少屋主只是兼營，遊客到達時間各自不同，屋主往往不能配合。不少人因為工作疲倦，回家後也不想沾手清潔整理，因此往往聘用時鐘服務，但質量也因而難以保持。

Airbnb 提供屋主資源分享，Co-host 分享清潔，迎客，交收等服務，有效利用，確實可以減少屋主麻煩，甚至減低營運成本。

為屋主增加收入途徑

民宿旅行令重覆旅客數量不斷增加，這些旅客往往不滿足於大路景點，但要到處探秘，却認識不足，時間恐怕難以安排妥當，何况異地游玩，陌生的身形易令人亂想。不循旅行社安排但又安全的深度旅遊會是下一波常態。

Airbnb 推出了新功能「Trip」，由當地人做領隊，貫徹當地體驗。

屋主如能有效利用，可以提供額外的收入來源，幫補出租日數縮減的損失。

請積極協助

這些措施，兩口苦茶，配一匙少甜，可以為民宿的合法經營走出一條康莊大道嗎？

經營者眾，良莠不齊，目前，Airbnb 只利用 Airbnb and your neighborhood 來監察鄰里滋擾的做法，可能仍未能有效推動屋主採取更正面有效的措施，以達致友善。

另方面，屋主弧軍作戰，往往被投訴後才知道要改變。但什麼方法才可有效避免滋擾，不碰幾次釘，根本掌握不了。

如何提升屋主掌握鄰里友善的能力？是否需要發展更多交流和鼓勵措施？這是網站要積極應對的。