京都又如何

尋尋覓覓
上篇提及東京、大阪不是初哥經營民宿的理想起點，那裡才是霧中佳人呢？ 不是理想的原因再重複一次：回報率不理想，管理成本高。 易被忽略 其實，除這兩點外，還有項易被忽略的因素 一 周邊友善度。 一般大厦都設地下大閘，由門鎖防擋 由於日本治安相對理想，大部份大厦的管理員並不常設，可能採用巡邏制，也可能採用晚班制，只有晚上才駐守。但一旦踫上，查查問問免不了。 有敵人 大城市隣居關係薄，即使集體意識強烈的日本也不例外。但民宿經營，出出入入，經樓下鐵閘進入時，居民見到陌生人按密碼，反應如何，可想而知。發問吧，他們開口日文，一點也不明白，你的住客肯定滿不是味道。 這點要處理，只能找些管理疏鬆的，不設進門密碼的。在好區，不易找啊！ 在大厦門閘附近，不時有退休住客在閒聊 我們在日本視察時，用了一句密語。見到樓下有管理員當值的，或有退休住客在大堂周邊打點植物的，我們互說：有敵人。 這密語儘在不言中，一語道破可能的經營困擾。 所以，我們把眼光轉到明日之星 一 京都。 世界第一
每年美國網頁 TRAVEL＋LEISURE 進行票選活動，選出年度全球最佳十名最值得遊覽城市，這些地方充滿不同而獨特的觀賞價值，是一生中必要遊訪一次的地方。 京都一四年名列榜首。這名譽加速旅客上升，未來五年相信遊客增張將持續理想。

京都的木造屋子
這圖的木造房子，三層高，每層有廳或房合兩個。作為民宿用途，既合小團，也有較高私隱。最重要是價錢平宜，交通方便 (稍後還會有這房子的介紹)
京都保留大量的傳統木造建築，價格低廉。由於京都的寺廟特色，不少寺産都是木造建築，而不少民居木屋又是寺産演化而成的民産。這些木屋結構在東京當然也有，但中心區已儘蓋樓層，只能在偏遠處才能找到。 烏丸的木屋 京都的木屋，即使是最旺的烏丸御池，也可以找到盤源。
圖上顯示烏丸附近也有幾個盤源供應，右下的較遠，步行往烏丸約十多分鐘，但步往清水五條地鐵站則不過幾分鐘 圖上盤源五個以上，不算多。而且散佈位置，只有右上角一個較近，其餘的離中心點不算太理想。但如真有心，多加留意，仍然可以看到紅線區内的放盤。去年十月，便看到圖上A點有放盤。
以上是瀏覽日，以烏丸為中心點的所有盤源，如資金充裕，可考慮的不少 京都的木屋，就是民宿的目標。但京都樓層，選擇恰當，也值考慮。 京都優勢
圖上顯示的是烏丸稍偏左的區域，仍在交通便利範圍內，篩選上限為日元千五萬，即港元一百萬樓下 (請留意左上角有箭頭的圖示) 剛才只是普遍論述，以烏丸為中心伸延。其實，真正考慮民宿時，這些區域不一定是最理想的。因為，性價比計一計，可能不及稍遠的。 性價比高 木造屋子價格低廉，80米左右可以有3至5間房間。毛收入約為150元1人，即約1300至1500港元1天。以5成入住率計，也有2萬多。而木造屋子的售價可以由60至90萬左右，連裝修等鬆些算120萬吧，回報和投資東京的一房單位多出一倍以上。而且五成入住率不過是低限數字，往上努力做好，七成八成帶來的回報更高。 旺區不乏供應 最旺的區份當然貴很多，但交通便利的區域還是臥虎藏龍，不難找到好對象。 與隣友善 較易處理

在一些民居小巷，出入人不多，只要聲浪管理得宜，與隣人衝突機會不大。這圖片取自剛才三層木屋子的街道 附加值 通常門前有小空間容納自行車，可以購置出租。
部份有車位的，更可招待自駕游旅客 管理人怎辦 有空間可容納管理人休憩，甚至長住。

這是本文介紹三層屋子的平面圖

視乎需要，假如管理人 (誰啊？不一定是屋主，可以是工作假期的兼職者，或者是短期照顧管理人。誰知道！) 需要住宿安排，要在屋子安排還是可能的。相反樓層物業便不好處理了。

為什麼？樓層自用一間，房價多約60%，性價比即時壓低。而屋子呢？假定四房吧，自用一間，平均每房成本不過調升20-30%。

以上三層屋子用地下和室部份，稍加設計裝修，預留自用，其它兩層可分租兩個團體，或四伙8人。這個屋子叫價只是不足港元60萬。

60萬可以招呼6至8人，還可以給管理人住宿，是否很正呢？(樓層投資只可以招呼2至3人)

東京大阪好嗎？

上篇說到經營民宿四大要素，經過一年多觀察和實地探討，認定了一個目標地區。


東京好嗎？

一般日本城市熟悉的不小，東京，大阪，名古屋，橫濱，京都等，到底以那裏為先？


東京市中心一線 


東京市中心一線，二線範圍 (何為一線，二線，稍後談及)，房子供應不少。圖上是網站截圖，小屋圖示上的號碼表示該點房盤數量，已經篩選僅顯示一房單位



假如選定一房單位，面積該多少才有高效益呢？14平方米的一般很小，除去洗厠間，入門玄關位，可用空間可能只有7平方米，两人住肯定滿肚子氣



起碼要選23米左右，一般厠浴同處的，表示屋子年期較久，維修及衛生問題較多，應避免考慮

23平米房價連裝修等成本，約在130萬左右。可住宿空間有14，15米，厠浴分開，正常兩人住，多容1，2人，客人為省錢，會自己容忍。

每晚租價大約可達港元450，假定7成入住率，毛收9千元左右。

不過，如下重本裝修，毛收可達1萬5千。

但經營成本是一個問題。


如何找人管理？


客人到達時，如何交收鎖匙？



如何找人清潔？


才一所，找兼職，哪容易找到人？

難道自己做嗎？

委託代理嗎？

就算真的找到人，費用成本算完後，還餘多少？

目前，為免複雜，假定以上問題可解決，30% 收入用作處理成本。那麽，單房住宅每月淨收入約為6千多至1萬。

假如裝潢配合恰當，房租能提升至1千元以上，加上較高入住率，淨收入可望有1萬4。

委託代理長租約一般有5，6千收入，比較起來，前者看來不吸引，而1萬4又算很不錯了。

30%經營成本，一不留神上升至40%，平穩收入的6千多元，豈不如長租？

但要指向1萬4，對初哥來說，太緊張了。

類似分析，應用於大阪，也差不多。就是說，對於小額投資者，城市樓層作為一般出租投資，較為可取。以此為民宿起點，引力不足。


下一篇便會交代為什麼日本仍是心頭好。

選定目標

上篇說到經營民宿四大要素，經過一年多觀察和實地探討，認定了一個目標地區。

熱門海外投資地 – 日本

外國人近年投資日本房地產熱潮隨日元眨值而不斷湧升。最初的投資者多來自台灣南韓，香港也緊隨接龍，中國投資雖起步較遲，但一動如山，很快也佔一席位。就算是外國人，儘管投資磚頭一般較少，但日本磚頭易上船，畢竟還是吸引了不少參與者。

以上圖表顯示外國人投資日本房地產市場的數量與比例。最頂淺色棒顯示外國人的投資部份
最右側兩攔是14年和15年第三季的數據，兩者的總量變化不大，但淺色比例卻明顯增加。 據魏理仕有關外國人投資日本的報告，至2015年六月份一年內，佔日本房地產市場14%，而絕對值幾年來都有增加。 Fang. com 估計未來三年，東京和大阪的新樓樓價升值30%。

日本房子的吸引力 一般地産代理會列舉以下幾點： 房價低廉 以呎價計，東京旺區約由港元2千多至5千，大阪京都等地的樓層，大約一半强。 東京中心區新樓至2015年六月份一年內，年增長率為21.4%，每平方米平均價為US$6,885，約為香港三、四分之一。而同區二手樓年增長率為6.6%，平均價則是US$3,762。屋子基本上平穩，沒甚增長。 大阪中心區每平方米新樓年增長，不升反微跌0.4%，平均價為US$4,576。二手樓年增長率為9.3%，平均價則是US$2,342。屋子卻有4.7%升幅。 不過，土地價格同期卻稍下跌，由1.5%(東京)至3.8%(大阪)。 也就是說，地産商其實對前景有忍憂，而新樓盤較受本地人歡迎，可能反映新樓建設費成本增加。 房子小，起價低

一個13米左右的小房單位圖，放了床，放了一張存放各電視等各電器産品的小几，再放了旅客的旅行箱，一個人在房間走動時，容易踫到另一人 市場上有大量一房盤源，即是由約14至24平方米的，房價約由40萬至一百萬過外。這些是中心區內的，中心區外的，甚至可低至30萬元，房子也較大。對不少初次投資者，這種低門檻入場費加上日本名牌，肯定有吸引力。奧運於幾年後進行，我想舉辦期間，租金可以提升一倍至三倍之間。原本一層叫價500，届時最高叫至2000 (港元)，相信不成問題。


奧運因素

幾年後的奧運估計會為房價提供升值預期，奥運之後走勢，雖難以預測，但對於民宿經營，肯定是大好因素。
日本租客少麻煩
日人以守規矩聞名，交租，清潔等樓房管理一般甚佳
日本人確是守約而且不麻煩的，因此，業主的保障相對高。(話說回來，德國的業主保障也是很高的)
代管理省煩瑣

不少有經營外國人買賣的代理，一般可一腳踢負責樓宇出租及收租等售後事務，全包服務業主不必多煩惱，因此確可令小投資者無後顧之憂

日本友人的看法 以上圖表以上是海外投資者看到的好處，我和日本友人談起，他們却不以為然，這幾位朋友可是都正在經營民宿的。

老年化 這是日本人口老化的預測圖 至2060年，老人佔了近四成人口，因老逝而下降的人口數字同期下跌近3分之一。 主要看法只有一點，隨日本人口縮減，老人隨時間一年一年老化，物業放盤量將不斷增加，房價增加不可能持續。 一、二手樓價差 日本物業仿如新車落地，二手價永遠低於新樓一至二成的。 目前的房價只是由投資者舞動，而新盤則有年輕小家庭追捧時代新設備而願付較高溢價。但二手盤和小屋盤的購買意欲便相對較低，他們估計老人或大家庭騰出來的房子，估計反而會緩步下滑。 這點對經營者來說，其實不賴啊！
14米左右的一人單位，廁浴同室，洗手間盆也要特別斜縮，才能容得下，一般旅客一入門便大感不快，完後評價必差 人口下跌 估計至2060年，人口將縮減三分之一。 我們談論時，日本的樓房交易數據還是理想，甚至是近年最好時刻，才那幾個月，已經是跌下來了，據 JapanTimes 表示，15年最後一季，交易量是跌了60%。本地人的感覺不可不留意啊！ 朋友認為上昇是財務因素，實則的供需關係還是向下的，所以樓價穩步向上他們基本不看好。 追求優質宅所 而且日本人工作流動性高，以往工作終生制已不復存在，而家庭成員已由60年間，由5人減至近年2.37人。 換言之，大量家庭只有夫妻二人，他們寧願多付些，追求優質宅所。 故此，大趨勢是木屋多空置，而新建樓房則追求較高質素裝潢。 跌市對民宿經營是好是壞？ 假如是長期穩跌，對房地産投資當然不利。換言之，日本樓市是否值得投資，當租金回報也是下降趨勢時，其實質的投資回報便很成疑了。 因樓價總值便宜便買得過的感覺，只是感情上的投放。決定因素還是看實際回報。 但對於民宿經營，考慮點不一。首先民宿可以承受較大的物業價格下調，但仍保持理想回報。在目前水平，物業價格下調速度估計不大，趁早經營的利益會更理想。 經過年多的數據研究之後，為了確定訊息無誤，前後兩次到日本考察兼旅遊，由日本拍檔安排，看了超過十五個以上樓盤，日本確是最值得我投放心思的目標地。

你也想做嗎？(二)

經營要素

上篇說到經營民宿四大要素：

1. 房子持有把握度
2. 周邊麻煩度
3. 回報率
4. 有趣度

村姑

先說說趣吧！在慕尼克的生活，真不能給這個字賦予太多的正面內容。

父親眼中的德國人，是第一聰慧民族，他常說，愛因斯坦，維根斯坦開創現代抽象而嚴謹的科學和思維世界，過去百年的科學和哲學發展都離不了這兩位斯坦的影響。

但現實生活並非搞學問，慕城實如死板村姑，只在上元節到廟會放縱，其餘五十周循規蹈矩。非族類如我，只看到一個悶字。

所以在慕城的趣，我採被動式界定。不煩即樂，未厭即趣。不要小看不煩這點，在慕城，煩是會帶腳找上門的。

長居有了着落，入籍的時間條件相對寬鬆，是時候追尋正面內容了。

持有

最不受影響的持有把握，當然是擁有物業。但回報是最大考慮，一般地區好的，價格自然高。這是經濟定律，除少數例外，都是阿媽女人的道理。

對啊！如果要經營民宿，便是要努力找出基因變異，找出 Mr.媽媽。

我四處旅遊時，都是入住民宿，遊玩之餘，也細心理解當地情況，再根據我的德國經驗，辦識 Mr.媽媽的存在，發掘漏網的物業投資。

考慮這基因變異，再把上述四大準則調整為：

1. 個人鍾情區
2. 低門檻投資
3. 較易控制的周邊情緒
4. 性價比

找出一個值得多花三五年的目標。

遊跡


東京銀座。即令是世界頂級繁盛潮拜區，如有意選擇，這區的房盤也時有供應。稍離幾街之距，便有民居大厦



京都伏見稻荷神社。來京都不可不到，山下至山頂，兩小時少不了，沿途都是這些紅彤彤的記念祭栱，



京都住宿之一，友人經營民宿，一打開窗子，便見到清溪

大坂城

大阪街上行，午後時刻，見一房子門半關，門外有文字介紹此處為川端康城成名前曾寄居。以為是博物館，輕敲無反應。大胆內推，見主人正蓮步來。主人友善，懂少許英語，帶我們入內介紹，原來此地乃一私房菜。

此圖女主人正為我們推開大廳之分隔屏風

大廳打開後，隔隣是大宴會廳，主要提供婚宴服務。無標準菜單，據預訂商談後，才安排菜單及儀式進行程序。向主人了解，價格非常合理，一般由一、二萬港元起至十多萬。香港新人不妨考慮，到日本進行一場和式婚禮

屋子中間是精緻庭園

橫濱港開埠記念堂 The Jack

橫濱是外國人初登日本的集中地，這建築不是幾百年前的，而是日本建築師據歷史描述而於1917年建造的

冰島小屋，住在這裡相當愜意

倫敦河望向倫敦眼

巴塞隆拿的教1堂內



法蘭克福不只香腸有名氣，這些舊㷛也不錯吧！

攝於藝術展一角



日本京都，友人安排睇屋

你也想做嗎？(一)

可以嗎？絕對可以的

最困難是找到一間合適的房子。任何地方做都可以，但，假如還未開始，那麽，第一步將會是關鍵的。不要眼盯著在 airbnb 上已經做得好的例子，因為更多失敗的，只不過你看不到吧！



失敗者

甚麽是失敗的，那些做了幾個月便下綫消失的，做了幾年都只是經營雞肋的。

大膽說，我看大部份經營者都屬於這一類。


考慮要點 要經營，有幾點要考慮。

1. 房子持有把握度
2. 周邊麻煩度
3. 回報率
4. 有趣度

保持有
「持有把握度」是指不管房子是甚麽性質，要能確保經營期間不會被收回而要放棄。

當然，如果房子是自己持有的，便沒有這個問題。但若是打算購置，便要留意第三項回報率了。

避麻煩

入鄉隨俗，遵重他人，避免衝突，創造調和空間，才能長期經營。不過，中庸可矣，切勿過份友善。

一般民眾，對外來面孔，自生戒心。普通之事，也會放大幾倍，心中或離中柱的，易生憤怨。

假如住所居民多此類的，實不宜開展。

不住進去，怎能判別？

在較後的博文，我會與大家分享這方面的經驗，要非常準確判斷，是不可能的。但一些基本條件，加以留意，避免的把握還是高的。

調和避衝突，是要點。千萬不要矯枉過正，以為廣結善緣，與隣居成為好友是好事。這種好事如生物演化，一不留神，長出惡瘤。保持點頭關係是為上上策。

計回報

買一間來做，不就可以了。

當然可以。但即使你金錢不缺，也要計計回報率。

慕尼克中心區的實用呎價約港元5千多，四房單位1千呎左右，約價港元五百多萬。

以上網站介紹慕尼克的樓價指標。

故勿論貸款何來，即使可取得六成按揭，起始投資也要29萬歐，每月實際連名義還款約4千5歐羅。

計算程式：

假定樓價總值為60萬歐，供款20年計，利率3.5%，貸款 36萬，每月還欵 2088 歐。

由於首期連裝修借貸成本較高 (甚至只能以現金支付，不過，即使以現金支付，不必付息，作為財務考慮，可假定此部分財務成本為8%計。當然，要明白實際利率極可能更高)，每月機會成本達2千4百多。

兩者合計，每月總借貸 (實際+名義) 之供款大約需4千5歐。

機會成本

假如投資做民宿，每年營業額可達60-70萬元。與以上推算供款比較，僅平手或稍高矣，並不吸引。當然，若與當地的出租回報率比較，還是可觀的。

當地的租金大約是歐元1500至1800，稍低於每月6成樓價的貸旁款月供。當然如將供款期延長，便足夠應付月供了。

也就是說，在慕尼克做民宿，物業宜租不宜買。不幸的是，要在當地市中心找到一所理想住宅，是極其困難的。為甚麽？看看我早幾天的博文，自當體會。

創趣境

假如你是本地人，有趣無趣可以不在考慮之內。但若你是外來人，萬萬不可忽略這點。 不少人決心移民，左轉右灣，最後回到原地。移民是不歸之路，不是無趣，豈會迴轉。 如你選擇仍多，「趣」字萬不輕忽。 因為，民宿管理其實可以是煩兼悶。 房客訂了房，約了三時到。你一直等，期間不斷 skype，但他除了一則 ''Busy, call later"，渺無訊息。結果你等到5時，再不出門，朋友聚會怕又失約了。5時半，赴約途中，接到電話說15分鐘到達。你又要撲回家，途中不斷咒罵，但一見到客人，滿肚怒氣又要壓下，笑著說，出意外了，沒事吧！ 運氣不好的話，這種情緒起伏，一星期可能幾次呢！要長期面對，你忍受得嗎？ 個人要能夠長期面對各種挑戰，確是要想清想楚。新人入行，這點多忽視，以為待人以誠便可以了。 客千百萬種，有些不論你怎樣賠小心，他總會有些理由，怎樣也是你的不是。 「趣境」是要懂得建造的。這「趣」是你個人的樂趣，客是趣不趣，非重點。


這四大元素，稍後當也會再進一步談及。 下篇續談。