京都又如何

尋尋覓覓
上篇提及東京、大阪不是初哥經營民宿的理想起點，那裡才是霧中佳人呢？ 不是理想的原因再重複一次：回報率不理想，管理成本高。 易被忽略 其實，除這兩點外，還有項易被忽略的因素 一 周邊友善度。 一般大厦都設地下大閘，由門鎖防擋 由於日本治安相對理想，大部份大厦的管理員並不常設，可能採用巡邏制，也可能採用晚班制，只有晚上才駐守。但一旦踫上，查查問問免不了。 有敵人 大城市隣居關係薄，即使集體意識強烈的日本也不例外。但民宿經營，出出入入，經樓下鐵閘進入時，居民見到陌生人按密碼，反應如何，可想而知。發問吧，他們開口日文，一點也不明白，你的住客肯定滿不是味道。 這點要處理，只能找些管理疏鬆的，不設進門密碼的。在好區，不易找啊！ 在大厦門閘附近，不時有退休住客在閒聊 我們在日本視察時，用了一句密語。見到樓下有管理員當值的，或有退休住客在大堂周邊打點植物的，我們互說：有敵人。 這密語儘在不言中，一語道破可能的經營困擾。 所以，我們把眼光轉到明日之星 一 京都。 世界第一
每年美國網頁 TRAVEL＋LEISURE 進行票選活動，選出年度全球最佳十名最值得遊覽城市，這些地方充滿不同而獨特的觀賞價值，是一生中必要遊訪一次的地方。 京都一四年名列榜首。這名譽加速旅客上升，未來五年相信遊客增張將持續理想。

京都的木造屋子
這圖的木造房子，三層高，每層有廳或房合兩個。作為民宿用途，既合小團，也有較高私隱。最重要是價錢平宜，交通方便 (稍後還會有這房子的介紹)
京都保留大量的傳統木造建築，價格低廉。由於京都的寺廟特色，不少寺産都是木造建築，而不少民居木屋又是寺産演化而成的民産。這些木屋結構在東京當然也有，但中心區已儘蓋樓層，只能在偏遠處才能找到。 烏丸的木屋 京都的木屋，即使是最旺的烏丸御池，也可以找到盤源。
圖上顯示烏丸附近也有幾個盤源供應，右下的較遠，步行往烏丸約十多分鐘，但步往清水五條地鐵站則不過幾分鐘 圖上盤源五個以上，不算多。而且散佈位置，只有右上角一個較近，其餘的離中心點不算太理想。但如真有心，多加留意，仍然可以看到紅線區内的放盤。去年十月，便看到圖上A點有放盤。
以上是瀏覽日，以烏丸為中心點的所有盤源，如資金充裕，可考慮的不少 京都的木屋，就是民宿的目標。但京都樓層，選擇恰當，也值考慮。 京都優勢
圖上顯示的是烏丸稍偏左的區域，仍在交通便利範圍內，篩選上限為日元千五萬，即港元一百萬樓下 (請留意左上角有箭頭的圖示) 剛才只是普遍論述，以烏丸為中心伸延。其實，真正考慮民宿時，這些區域不一定是最理想的。因為，性價比計一計，可能不及稍遠的。 性價比高 木造屋子價格低廉，80米左右可以有3至5間房間。毛收入約為150元1人，即約1300至1500港元1天。以5成入住率計，也有2萬多。而木造屋子的售價可以由60至90萬左右，連裝修等鬆些算120萬吧，回報和投資東京的一房單位多出一倍以上。而且五成入住率不過是低限數字，往上努力做好，七成八成帶來的回報更高。 旺區不乏供應 最旺的區份當然貴很多，但交通便利的區域還是臥虎藏龍，不難找到好對象。 與隣友善 較易處理

在一些民居小巷，出入人不多，只要聲浪管理得宜，與隣人衝突機會不大。這圖片取自剛才三層木屋子的街道 附加值 通常門前有小空間容納自行車，可以購置出租。
部份有車位的，更可招待自駕游旅客 管理人怎辦 有空間可容納管理人休憩，甚至長住。

這是本文介紹三層屋子的平面圖

視乎需要，假如管理人 (誰啊？不一定是屋主，可以是工作假期的兼職者，或者是短期照顧管理人。誰知道！) 需要住宿安排，要在屋子安排還是可能的。相反樓層物業便不好處理了。

為什麼？樓層自用一間，房價多約60%，性價比即時壓低。而屋子呢？假定四房吧，自用一間，平均每房成本不過調升20-30%。

以上三層屋子用地下和室部份，稍加設計裝修，預留自用，其它兩層可分租兩個團體，或四伙8人。這個屋子叫價只是不足港元60萬。

60萬可以招呼6至8人，還可以給管理人住宿，是否很正呢？(樓層投資只可以招呼2至3人)