柏林逆轉

保護牆倒下了 上文提到，柏林政府推出民宿管理法例，「在極短時間內，相當部份屋主寧避其鋒，紛紛撤離下架」。在 airbnb 二月份全層出租物件是約11700，到了三四月份，起了什麼變化呢？
二月份，還只是觀望，極少人退出市場

到了三月底，急速減少了4千3百件

相比三月底，四月份數字又再進一步大幅減少。全層出租超過四成退出了，也就是說，只剩下約四千件了。前後減少的七千件，其中純商業運作的相信絕大部份退回到傳統長租市場，少部份可能轉為分房運作。
由此可見，柏林實行的法例，算是殺手鐧，雖說針對全層出租單位，但也側擊了不少業餘分子和準創業者。

經營進程 Airbnb 的經營者，大多數都是由分租房間開始。 自住一間，多餘的一至二間出租，相信是大部份業餘屋主的第一步
將現有的空房出租，最初不過是想分擔租金支出。經營一段時間後，發覺出租率不錯，收入甚至完全抵銷全層的租金支出。

不如再進一步 心雄了。快快在租務市場上找多間住所，面積最好比首間大
開始第二步，找一家位置好些，地方大些的。自己搬入，繼續出租。有了經驗，這回更有信心賺取不俗收入。

airbnb 柏林房主，2015年高達 1200户擁有兩個或以上的出租物件。

邁向半職業化

接下的一步，便是半職業化運作了 - 一間一間找下去。儘快多做幾間，三兩年穩固收入。 數學遊戲，複式計算，很快便二變四，四變八，三五年應可成小富了。

但理論接受實際環境挑戰，很快便破產抛棄了。

業餘 host 即使想多租一層來經營，但租房子難度極高。長租市場緊張，經過申請，面試，提交意向等步驟，有時半年也找不到一間理想物件。

實力派地産商進軍了

當實力派地産商明白民宿高回報的本色，他們選擇入市後，市場即急速扭曲。長租房子在一兩個月之間，轉身一變，已成 airbnb 上的長頸鹿羣。這些地産投資者，他們一動心，不必等三幾年，三二十個單位數周内即可華麗轉身。

小業主也見獵心起，即使未有經營經驗，也直接將整層樓宇放上 airbnb 短租，先搶市場，再學習怎樣經營。

柏林政府如不設計，很可能在一兩年間，長租單位數量以萬計萎縮。
屋主 Martin 是柏林市持有最多物件的 airbnb 屋主，達 44 件，很難說不是商業運作

扭轉 新例確定之後，柏林的整層短租便明顯是違法，在 airbnb 上大幅度消失。


準創業的屋主，可以怎樣應付

租用第二層的屋主，不能把第一層短租，那可以怎麼辦？ 加租再長租出去嗎？ 基本上是有風險的，第一，原有租約一般不容許轉租。其次，在公平租值的前提下，租客即使簽了約，還可以控告屋主退回收多的租金。 所以，只剩下設法減少支出，到期退回房子給業主了。

政治風險導致的損失

柏林故事表示，不可輕視政治風險。 我認識一位，孵了幾年，去年底才找到新房子，打算大展手腳，碰上了，他說，直接損失起碼一萬歐，機會成本計下來，一年可能不見了4-5萬歐。

正確認識風險，管理風險

認識風險，管理風險，獲取回報。

過去一段時間是蠻牛市場，只要你有胆，再努力掌握竅門，便足夠了。

但隨各地政府接連出招，發展這門生意，智力掛帥是免不了。

柏林新民宿法例

一幅牆壁簡簡單單，却是柏林之所以名列德國旅遊首熱的重要支柱

柏林限制私人住宅整層經 airbnb 出租，但屋主仍可以合法分租房間。 柏林市政府希望，透過限制整層公寓作短期出租，逼令業主轉而投放正常的長租租賃市場，增加長租樓盤供應，改善供求失衡。
措施有效嗎？ 要談論，當然要知道到底是什麼一回事。
關鍵日子

不久前，柏林市政府積極宣告，民宿管理法例的兩年限期將於4月30日届滿，期滿後，將嚴格執行，違法的屋主將面臨歐元十萬的罰款。十萬歐元，相對民宿收入，可算是龐大鉅額，令業界顫慄。

原本兩年緩衝，早已得知，但都以為只是字面上的數字，經營者多不理會，生意照舊。

但自二月底開始，情勢逆轉。政府不斷發表最後限碟，業界感覺這回政府見真章，唯有匆忙應對，在極短時間內，相當部份屋主寧避其鋒，紛紛撤離下架。 有什麼改變

不是所有民宿都屬非法
五月一日後，所有在網站上上架的民宿，將有限制，全層單位就不再容許。但分租房間，只要是屋主自住，多出來的房間不超過一半，便可以合法上架分租。
換句話說，假如屋主單位有三間房，可以分租一間，四房單位，可以分租兩間。小型的一房單位便不能再上架做民宿了。

不過，要留意的是，民宿管理人員有入屋審視的權力。

因為如此，有不少人認為政府走回頭路，涉嫌侵犯私穩。而市政府鼔勵鄰舍提供資料，更令人不禁連想過去的共產東德和希特拉時代。

目前已有人入禀控告柏林當局的民宿法例觸犯憲法。

旺季出租
假如屋主想在遊客旺季時，短暫全層出租，賺取較佳利潤，可以嗎？


有機會的，不過需要事先申批。


房屋分享

市場上存在的房屋分享計劃，即是一群投資者共同投資物業，然後依據投資份額，得以分享使用若干物業一定時間。這種分享並非按日分租，因此不在民宿管理法例範圍。

為什麼要針對長租物件

增加了十多萬居民

德國大城市居民數目大增，令各地政府大為頭痛。以上圖表取自 Berlin Hyp 。

第一欄是各大城市的居民數目，第一行是柏林數據。兩表比較，2014 比 13 年柏林居民增加了 14萬人。事實上，過去幾年，由於外來人口和難民增加，城市居民增加迅速，而且總是規劃以外的，令頭痛更頭痛。

一年間增加人口

出租單位

柏林各分地的出租單位數字，最底一行是全城的總數。2013 年柏林的長租物件有 64170 個，而2014年則只有 47602 個，1 年內減少了 16500 個。

一年內減少長租物件

居民數字增加，但長租單位卻減少。供求不平衡，是政府要對付的難題。

如何填補

假定增加的居民率數入住獨立樓層，每單位入住3人，也就需要額外的47000個單位。由於部份新增人口會容忍較差的居住面積，合租或分租即能滿足期望，所以實際的額外單位可能較少，取個大胆假定，就說一半吧！
假定 2013 年長租物件剛能應付人口平穩時的流動需求，一年後少了約 16500 個，連人口增長對獨立樓層期望之 23500 個，缺口整整約4萬個。


airbnb 的影響

長租流失單位 2015 年二月，airbnb 上架的全層出租單位有 7700 個 一年後同期增加了 50% 至 11000 個
人口增加，長租盤減少，但短租盤卻大幅度增加。政府看到的，便是 airbnb 確是令供求迅速惡化的成因之一。 假定在法例實施後，率數回歸傳統出租市場，缺口得以紓緩，但仍存在3萬個相差。要完全解決，明顯仍有一段距離。

即使打擊短租不能完全解決問題，但卻合乎軍事上圍魏救趙之策，政治上完全正確，把民憤導向小眾，偏離公家目標。

數管齊下

市政府當然明白，所以一方面加快推出新屋，另一方面減少需求 - 新到的難民集中管理，不能隨意尋覓私人出租物業。

難兄難弟 由此可見，房屋問題並非香港獨有，政治的困擾往往令經濟預測失準。香港不寡，也有難兄弟。

但分别的是，德國政府明白安居樂業的超重砝碼地位，所以有「公平租值」來調節加租，租客不滿加租幅度，是有調解或訴訟渠道的。理論上，即使簽了租約，只要有証據租值超出公平值，租客也可起訟。 但香港政府有了「自由經濟」這塊萬用遮醜布，甚麼也不必做。

2% 到 40% 的回報

在「找到合適房子的途徑」博文中，談到日本本土的代理，流行的說法是：

• 日本的業主不太願賣給外國人。
• 日本的代理一般不懂外國語，中文不懂，英文也不懂。
• 不通過代理，即使上日本人網站找到房源，也很難買到的。

是這樣的嗎？

我們帶著疑問，親身訪試。過程内容，以後再和大家分享。 但，我們可以明確和大家說，儘管找吧，找到後，你買到的機會和日本本地人差不了多少。

香港不也一樣

相差總是有的，設想一想，假如有個本地人，一個外國人，想買你的本港物業，物業定價一千萬，本地人還價980，外國人還價990，但外國人要求給他時間進一步確認財務安排。你會怎決定？不少人會選擇手握一鳥吧？等，當然不會。 一般外國人初次在香港選購物業，了解不多，當然會思前顧後，不及本地人決斷。業主自然也較傾向賣家是本地人。(專業的物業投資者當然是另一碼事。) 同樣的思維看日本，他們的猶疑和我們會有本質不同嗎？ 他們會因愛國而拒外國人資金嗎？以前不敢說，現在嘛！你說呢。 只要是生意，代理沒理由有錢不賺。只要你表現正常，怎會拒之門外。


先潑冷水

另有些消息報導，是冷水式的。

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140613/18756262

以上是引自蘋果的報道。

其實「冇得睇樓」只是個人選擇。你想睇樓，總可安排。而付款的風險，未曾聽過有真事發生。假如代理本身有日本牌，他們怎會殺雞取卵？至於付款方面，就算是外國人，假如不厭煩，也可以申請外國人居留證，然後再申請銀行户口。

公道些，這些都不是真問題。

但假如你自己不做工夫，最終找了些疑似代理而出事，那便與人無尤了。

當然一般人不會如我們一樣，查根究底。信了後，見圖則合同便付訂，簽合同時便入數代理的香港户口。這樣做只要確定日方身份，一般沒有問題。

但我們目標不是買一層樓，而是藉此開展一盤優游人生。開始時多花心思，保證才高。

我最正確

强調日本人拒客，潛台語不過是，幫襯我啦喂！


强調買樓操作風險大，他日有事，「哪，話咗你聽㗎嘞！」以示英明神武。

不想浪費時間的朋友 假如您決心找的房子是要符合民宿用途，那麼首两個選擇一般都不太理想。(忘記了哪四類，再看看吧！) 因為他們因應一般投資需求，物業以出租方式汲取穩定回報。推介盤源以此為主，其中可能是租務回報有把握，但民宿營運却不是理想。 要找到理想盤源，最好還是到最後一類，時刻超過1 百萬個盤源，找到合適的機會大很多。

第3類可作了解日本市場的參考。 首两種聯繫也可以花些時間，但實在不必太在意。 好了，拉拉扯扯，趕快進入主題。

這是日本最重要的地産網站，採用加盟店方式，目前力加盟總數超過 5萬3千間，房源發佈超過2百萬件。不過部份相同的房源可能由不同加盟店發佈，實際房源數量會較少，但應也不少於100萬件

只要你到訪這個網站，基本上可以了，不必再花太多時間逐站研究。

這是日文版，沒有中文版。但利用 google translate，基本上應可掌握。

我們的角色

在買賣物業方面，我們的角色就是沒有角色。

我們與任何地産業務都無關，而且民宿投資也不涉及任何地産集資，購買物業純屬自己的行為。正因如此，我才能無偏分享資訊。等於在香港買層樓，你是業主就是業主，毫不含糊。


香港物業的回報率，可低至1%，有3%已是很不錯了。但年輕人，為什麼要投放三十年青春，來追逐前人的步跡呢？時代不同，連 google 也稍呈老邁，前人的經歷還是金科玉律嗎？你想一想，買了樓，十年後，你會這樣想的機會有多少：「哼！幸好十年前用400萬買了這層300呎的樓，不然，現在要捱貴樓了，要800萬啊！」大家都說，50年前買樓致富，但為何現在不是大家全部都富？

一般日本物業出租回報，大城市旺地在5-7%，其他的約6-10%

介紹 athome 這個網站，只因為它真的可以滿足民宿投資者的考量。假如你只是作物業投資，那麽，以上提及的1、2、3類，相信會更合適，起碼可省免自己做太多預備工夫。



民宿回報，眼睛盯在那個數字，根據個人條件，各自不同。最簡單莫如找個代理 (有地産代理提供這方面的服務)，回報約 10%多些，運氣好的也會有 15-16%。 假如命運自行掌握，這些數字絕不能满足的。多少才是目標，那就無字天書，自行填寫了。

自保

坊間房客自保貼士? 由何韻詩事件，大家對入住民宿是否安全這話題比較關注。《iMoney 智富雜誌》列出四個自保貼士：
圖片來源：iMoney智富雜誌
1. 租屋前查詢有否當地旅館或民宿牌照 關心這些，不如算了吧，你不屬於這裡的，到 hotels. com 吧！

不要浪費時間了，上酒店網找吧 為什麼？

即使不排斥民宿的國家地區，一有登記制度，屋主總有些規則要遵守。這些規則例如，入口處需要位置登記客人資料，客人入住時要有人招待，最長或最短逗留限制等等。

你該明白為什麼那麽多屋主都不願登記了。

2. 預訂住宿前謹慎選擇 留意評價 有關評價的參考值，請看看對上兩篇。

特別留意，你要找的到底是熱情的款待，私人的交流，還是舒適便宜的夜渡所。

屋主如何自保

airbnb 對於屋主的身份掌握充分，上傳身邊份証明文件，面對鏡頭的錄像認証，信用卡，paypal 等户口，加上攝影師實地拍網站宣傳照。面對所有這些措施，犯了事，屋主如何辯說我的身份被冒用了。

坦白說，你如果 walkin 一間廉價酒店，我相信安全度反遠不及。 You are not anonymous，airbnb 如網絡保安，屋主的身份如尺厚

屋主犯了事，只能辯說，我以為這是大家默許的。但不能說，這不是我做的，是犯罪者盗用了我的資料。

有些界線要清清楚楚，不能因一直無事而自看亂陣脚

上篇已說得清楚，那就是不吃窩裡草。對於 airbnb 而言，即使屋主完全沒做錯，完全不涉及任何罪行，而房客也很樂意，只要第三者一投訴，也就完了，period。 超紅燈事件的處理，Airbnb 手起刀落，清脆玲瓏

處理房客的一般投訴

由何韻詩事件，趁機和大家說說 airbnb 投訴機制。何的事件，一兩天便有處理，因為這種事，應属於極度敏感，即時由高層專責處理。 那麽，一般投訴，是否也那麽迅速。 當然不可能。否則人手再多也應付不了。

取消 booking

一般情況，屋主都會極其容忍，不是激怒不會隨便投訴。而投訴範圍大多是損毀物品，臨時取消而又希望取回房租，或滋擾他人等。

對於臨時取消的，不會多，但總會有

我會視乎自己的情況決定。假如銀碼不大，而該期星級評價仍待爭取，我多數息事寧人。如果評價已足，對方過份迫人，那就見真章了。中間落墨也會發生，視乎情況再調整，本就無定調。

滋擾他人

滋擾令人討厭，在公共空間如是，在一屋內的共享空間也如是

滋擾他人，問題重點倒還不在他身上，而是要平復被擾者的心態，讓他向著你，儘管不快，仍樂意好評。 滋擾多數是偶然，同一人在不同場合行為不然相同。如非超級難忍，算了。 涉及財物損失 Airbnb 的處理基本上與保險公司的 claim 單差不多。假如你想保護徹底，那麽，電子版的財物單據要事先管理好，硬照要適時更新。 當你投訴後，只有一兩天時間舉証，沒有事先管理，根本做不了。 一投兩制 嚴重不當行為處理，Airbnb 反應迅速，也不要求投訴者進一步舉証。被投訴者有責任自我辯解。 但屋主投訴物件損毀，投訴者必需提供單據，事先事後的狀態，airbnb 才會受理。
換言之，屋主必需明白，屋主是處於投訴的弱方，只有小心堅持不犯大錯的原則，才能做好這盤生意。

誰，跌下陷阱？

上文用設陷做標題，卻沒有解釋是誰在設陷。

這陷阱 這陷阱 這陷阱 偏我遇上

總結這陷阱

認識自己對民宿的要求

• 文化體驗
• 但求一宿

從評價判斷

• 如以文化體驗為考慮的，自有交流風險
• 如屋主長居同一住所，要長期保持非自源習慣殊非易事，要留意屋主行為的轉角點

謝謝你，告訴我，媽媽是女人

假如忽視以上分別，在存有風險的情況下，不斷嘗試，沉浸於交流的新鮮感，出事時才大聲疾呼。不是每人都是何韻詩，閃走不了，怎麼辦？

這話真有趣，表示這次是不小心選擇嗎？還是說，小心選擇是要特別提醒的。

住就是宿，完了
不了解風險，憑藉「上次感覺幾好」，一路隨意行下去，有如博大小，連勝十盤，難道第十一盤就不會輸嗎？ 何韻詩在面書說，已是小心找一家女屋主的。登記是女，不等於 dominating figure 沒有男人啊！ 當然，不是說，找一些以生意為主的對象，便一定可以絕對避免不幸。

安全嗎？

要明白，airbnb 並不只是虛擬服務，不論租客屋主，個人資料都要提供，出租的房子，他們還會派人上門拍攝。出了事，走不了的。 警局都有失竊，更精密的佈置，總有人挑戰。但 airbnb 的設計管理，屋主的身份清清楚楚，而且屋主也非常肯定這點，所以早生歪念的，會因難以隱藏身份而放棄不當念頭。 房子是自己的，有誰不想好好經營，每月穩收一筆。一旦出事，損失，真要計算，可能超過數十萬元的。


別成為誘因一分子

何韻詩的故事，還可以透析幾點：

• 屋主並非一早便設局挑逗
• 男屋主挑逗時，女屋主也在屋裏
• 三人事先有交流，交流時有輕微身體接觸
• 一路下來，直至何確定有危險之前，她都不能確定某些行為會不會只是文化差異
• 被拒後，兩夫妻進行了XYZ

airbnb 啟動殺手鐧

何的投訴，令 airbnb 迅速啟動殺手鐧，取消屋主以及屋子的户口。

屋主 - 極大損失

可以想像，這取消動作會對屋主帶來極大損失：

• 每月租金收入
• 兩夫妻互相指責 (女主人在啊！她毫不知情，還是默許呢？)

設計圖，與事件無關

即使重新覓地覓人頭經營，一靜一動，直接成本最少也二三十萬，加上養客期，收入減少，一來一回可能已近四五十萬。在外國，要存這筆現金，真不知要多少年月。一生人的前景，從此改寫了。
這陷阱，是誰設的呢？
屋主可能想，她表現友善，又說要了解鄉土，那進多一步，不肯，我也沒强迫啊！為什麼那麽惡毒，令我失去一切？
對屋主來說，這真是文化施暴，一招KO


是非真假

其實中間到底發生什麼事，只有當事人清楚。我們看到的只是一面之詞，誰是誰非誰知道。

絕非眨低何韻詩，但換上古裝人，看到肚兜，已要論婚嫁了。誰知道，在那芬蘭人眼裡，亞洲人原來是開放式瓷兜，一碰便出事了。

高危管控


但以屋主身份角度出發，我的角度很簡單。

• 對經營不利的，存有不可控制的風險的，絕對不給它發生。

這類風險不在於誰對誰錯，一定不容許發生。 認識，一旦發生，不論對錯，責任一定由屋主承擔。 雖然 airbnb 無明文規定，但我堅信以上觀察，同時嚴格執行。

艷遇自動上門

假如一天，一個合眼緣入住了，談得很好，彼此有意，親密是自然步伐。那，我會怎麼辦？ 原則不能放棄，任何情況下，不能在屋子裡發生這些事。忍不了，相約共到附近，租一間酒店房再續吧！

儘管奇怪，但只有堅持，才不會把風險插進安穩中。

這陷阱，這陷阱，原就因交流而生。