店大欺客

Airbnb 網夠大，轉個彎也費勁

作為 Airbnb 超級用戶多年了，最近才發現一隻想也想不到小學水平的小蟲。

Airbnb 幾乎獨霸全世界的主要短租市場，但租期較長的，一般都會通過地産專業進行交易。而租期說長不長的，以往出租難度高，往往成為閒置單位。現時只需放上平台，等一段時間便可以找到匹配的用户。


但對於租期長達两個月以上的，在 Airbnb 上放盤出租，屋主其實會碰上收入不穏的系統風險。


更改租約內容

 

以上是 airbnb 官網上的說明文字。

「如果房客想要更改預訂，必須向房東提交更改申請

如果房客提前30天以上通知，更改就會自動生效，並依照更改內容支付費用或獲得退款。如果房客提出更改預訂或延長住宿的申請，就必須經過房東同意，以決定更改被接受或拒絕。

如果更改造成預訂價格變動，Airbnb的服務費也會隨之調整。」

更改短期租約內容
租期在一個月以內，在確認租約後，假如租客想修改內容，未經屋主同意是不可能的，因此而産生的損失由租客承擔。

但租期超過一個月的，情況可以完全不同 (有一小蟲洞我相信大多數人都不知道)。


取消長期住宿預訂

「如果房客在入住日期前取消長期住宿預訂，原定支付的第一筆款項會全額支付給房東，而剩餘款項則會退還給房客。如果房客在2016年10月18日之後於義大利預訂長期住宿，只要在入住日期（當地時間中午12點）30天之前取消，便可獲得全額退款（含所有費用）。

如果房客在住宿期間決定取消預訂，那麼取消預訂當日算起30天後若還有剩餘住宿天數，就會獲得退款。」

這些規則清楚嗎？簡單說，長期租約 (30天以上便算是長期了)，只需提出30天，即使是取消餘下租期，也完全不必承擔任何費用。假如只是更改部份條款，當然更加沒有問題。

問題在細節中。讓大家一起看看以下的模擬情景。

模擬情景

房主出租房間，定明租金首位房客每月 900美元，額外房客每位另加 700美元。

假定租客網上訂房時，表明入住三個月，三個人。不計服務費，總數應是：



對吧！簡單的小學四則。


經雙方同意的費用調整
假定租客要求屋主提供優惠，首人入住價格一併 700元計算，而屋主最後同意，最後的費用調整為：


這些條款經系統處理，雙方確認。確認後，租户即確認支付$2100(首月費用)，同時同意餘下兩個月的租用條款 (財務上而言，租客同意有條件下支付但仍未過數)。


租客入住前，要求退房

這是網站的處理原則：

「如果房客在入住日期前取消長期住宿預訂，原定支付的第一筆款項會全額支付給房東，而剩餘款項則會退還給房客。」

即是首月費用 $2100 會全額支付給房東。

「如果房客在住宿期間決定取消預訂，那麼取消預訂當日算起30天後若還有剩餘住宿天數，就會獲得退款。」

次月租金，如果符合提前三十天取消的準則，便可獲得全額退款，剩餘款項 ($4200)，如已付，則會退還給房客；如未付，當然是止付了。

以上的理解和處理，大部份網站會員都明白，一般也沒有什麼異議。
租客入住後，要求更改

「如果您的房客提前30天以上發出通知，告知您需要更改長期住宿預訂的住宿日期，那麼您就不會看到接受或拒絕更改申請的選項，因為長期住宿退訂政策已經保障了此30晚的房費。」

這點怎麼理解呢？

只要是「房客提前30天以上發出通知 ... 更改長期住宿預訂的住宿日期 ... 」，便「不會看到接受或拒絕更改申請的選項」。

假如更改的是「入住人數」呢？甚至要求「減價」呢？

減價要求

我未曾試過，只能推想，只要一觸動價格更改的選項，沒道理網站會自動執行，不理會屋主的意向。

減人要求

大家先看看以下的模擬，再稍作思考。

假定房客入住的第30天，提出以下修改：入住人數由3人改為1人。

其他不變。

假如你是屋主，你認為全單交易你會得到多少？

思考時間

原因：首月已過，三人入住，租金確定了；入住30天後才通知改為一人，應該提前30日，所以生效期應是第三個月首日；第三個月調整為一人入住，應以原價計算


原因：首次月計算同前；第三個月調整為一人入住，由於系統只有一人平均入住定價，所以只能以700元計算


原因：首月計算同前；次月開始，入住人數調整為一人；入住超過一個月，系統不再要求30天修改通知期，所以可以即時修改；第二、三個月調整為一人入住，以原價計算


原因：修改原因同選項三，但系統只有一人平均入住定價，所以只能以700元計算


原因：????

請自行想像填上。


真的有蟲嗎? 蟲在哪裡?


根據系統設定的自動執行條款，房客入住第一日提出修改，即在次月開始前提前30天修改，符合系統要求，因此系統不需房主同意，便立刻發出自動同意的確認。

先賣個關子，下一篇才分享答案。


大公司的標準看法



錯，不會的，我們都是依指引辦事。

唉！蠢的指引也是指引！

指引不論好壞，最終也令人變蠢。