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2017年8月30日 星期三

店大欺客

我們再看一看 airbnb 的這一段條款文字:

「如果您的房客提前30天以上發出通知,告知您需要更改長期住宿預訂的住宿日期,那麼您就不會看到接受或拒絕更改申請的選項,因為長期住宿退訂政策已經保障了此30晚的房費。」

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以上文字重點

  1. 房客租約期 >30天
  2. 房客提前 30 天作出修改
  3. 修改住宿日期是房客的權利,因此系統將自動核準,而且不會事先知會房主


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正如上一篇所言,我未曾踫上這情況,不敢百分百確定。不過,按理任何價格的調整必需事先得到屋主的同意。

房客提出修改入住人數,系統如何反應?

上一篇提到的入住人數修改的例子:


提出幾個答案選項:








作為屋主,這四個選項,我覺得最合理的是選項一,而選項二則基於系統預設計算程式,比較簡單,也是可接受的。

選項三和選項四,很難接受,等於修改立刻執行,不必有通知期。


不幸,即使選項三和四您都不滿意,但 airbnb 的答案更是宇宙式演算,出乎意料之外。




所以


道理如下:

  • 只要是修改符合規定,即自動應用於整個租約期。


修改租約期
假如租客入住首天即提出修改,要取消30天後的餘下入住。由於符合規定,所以立刻自動應用於整個租約期。亦即整個租約期即隨之由三個月自動調整為一個月屋主不能拒絕

修改入住人數
同理,假如租客入住第二個月最後一日提出修改,將30天後入住人數由三人調整為一人。由於符合規定,所以也立刻自動應用於整個租約期。亦即整個租約期的入住人數自動調整為一人屋主不能拒絕


入住日數的調整怎能等同入住人數調整呢?

小學生也懂吧!


「不會犯錯的!系統不過是依指令執行,不會錯的。」客服檢查後,發現系統指令執行並無錯誤,所以不會錯的。

airbnb 的說明

但 airbnb 的說明只是談及「住宿日期」,沒有包含「住宿人數」...
  • 「... 需要更改長期住宿預訂的住宿日期,那麼您就不會看到接受或拒絕更改申請的選項 … 」


不要問了

下去相信要鑽入背後那些迷霧般的法律條文說義了。


反正客服說包含了,那便是包含了。又奈何?
  • 在系統内:「入住數調整」包含在「入住數調整」之內。

明白了嗎!


問一萬個自然人,大概也找不到一個明白的。但除非有錢有時間打語言官司,否則,他說什麼便是什麼了。




特別說明
  • 一點要留意,在這個例子中,租約期是三個月 (這點是關鍵的)。而不是三個連續的一個月合約。假如是三個連續的一個月合約,便不存在30天通知修改的可能性。
  • 為什麽要不厭其煩提這點?假如你是屋主,想多一步便會明白怎樣可以破解困局了。


2017年8月11日 星期五

店大欺客

Airbnb 網夠大,轉個彎也費勁


作為 Airbnb 超級用戶多年了,最近才發現一隻想也想不到小學水平的小蟲。

Airbnb 幾乎獨霸全世界的主要短租市場,但租期較長的,一般都會通過地産專業進行交易。而租期說長不長的,以往出租難度高,往往成為閒置單位。現時只需放上平台,等一段時間便可以找到匹配的用户。


但對於租期長達两個月以上的,在 Airbnb 上放盤出租,屋主其實會上收入不穏的系統風險


更改租約內容

 
以上是 airbnb 官網上的說明文字。
「如果房客想要更改預訂,必須向房東提交更改申請
如果房客提前30天以上通知,更改就會自動生效,並依照更改內容支付費用或獲得退款。如果房客提出更改預訂或延長住宿的申請,就必須經過房東同意,以決定更改被接受或拒絕。
如果更改造成預訂價格變動,Airbnb的服務費也會隨之調整。」

更改短期租約內容
租期在一個月以內,在確認租約後,假如租客想修改內容,未經屋主同意是不可能的,因此而産生的損失由租客承擔。

但租期超過個月的,情況可以完全不同 (有一小蟲洞我相信大多數人都不知道)。


取消長期住宿預訂

「如果房客在入住日期前取消長期住宿預訂,原定支付的第一筆款項會全額支付給房東,而剩餘款項則會退還給房客。如果房客在2016年10月18日之後於義大利預訂長期住宿,只要在入住日期(當地時間中午12點)30天之前取消,便可獲得全額退款(含所有費用)。
如果房客在住宿期間決定取消預訂,那麼取消預訂當日算起30天後若還有剩餘住宿天數,就會獲得退款。」

這些規則清楚嗎?簡單說,長期租約 (30天以上便算是長期了),只需提出30天,即使是取消餘下租期,也完全不必承擔任何費用。假如只是更改部份條款,當然更加沒有問題。

問題在細節中。讓大家一起看看以下的模擬情景


模擬情景

房主出租房間,定明租金首位房客每月 900美元,額外房客每位另加 700美元。



假定租客網上訂房時,表明入住三個月,三個人。不計服務費,總數應是:



對吧!簡單的小學四則。


經雙方同意的費用調整
假定租客要求屋主提供優惠,首人入住價格一併 700元計算,而屋主最後同意,最後的費用調整為:


這些條款經系統處理,雙方確認。確認後,租户即確認支付$2100(首月費用),同時同意餘下兩個月的租用條款 (財務上而言,租客同意有條件下支付但仍未過數)。


租客入住前,要求退房
這是網站的處理原則:
「如果房客在入住日期前取消長期住宿預訂,原定支付的第一筆款項會全額支付給房東,而剩餘款項則會退還給房客。」
即是首月費用 $2100 會全額支付給房東。

如果房客在住宿期間決定取消預訂,那麼取消預訂當日算起30天後若還有剩餘住宿天數,就會獲得退款。
次月租金,如果符合提前三十天取消的準則,便可獲得全額退款,剩餘款項 ($4200),如已付,則會退還給房客;如未付,當然是止付了。

以上的理解和處理,大部份網站會員都明白,一般也沒有什麼異議。
租客入住後,要求更改

「如果您的房客提前30天以上發出通知,告知您需要更改長期住宿預訂的住宿日期,那麼您就不會看到接受或拒絕更改申請的選項,因為長期住宿退訂政策已經保障了此30晚的房費。」
這點怎麼理解呢?

只要是「房客提前30天以上發出通知 ... 更改長期住宿預訂的住宿日期 ... 」,便「不會看到接受或拒絕更改申請的選項」。

假如更改的是「入住人數」呢?甚至要求「減價」呢?


減價要求
我未曾試過,只能推想,只要一觸動價格更改的選項,沒道理網站會自動執行,不理會屋主的意向。


減人要求
大家先看看以下的模擬,再稍作思考。

假定房客入住的第30天,提出以下修改:入住人數由3人改為1人。

其他不變。

假如你是屋主,你認為全單交易你會得到多少?

思考時間





原因:首月已過,三人入住,租金確定了;入住30天後才通知改為一人,應該提前30日,所以生效期應是第三個月首日;第三個月調整為一人入住,應以原價計算


原因:首次月計算同前;第三個月調整為一人入住,由於系統只有一人平均入住定價,所以只能以700元計算


原因:首月計算同前;次月開始,入住人數調整為一人;入住超過一個月,系統不再要求30天修改通知期,所以可以即時修改;第二、三個月調整為一人入住,以原價計算


原因:修改原因同選項三,但系統只有一人平均入住定價,所以只能以700元計算


原因:????

請自行想像填上。


真的有蟲嗎? 在哪裡?


根據系統設定的自動執行條款,房客入住第一日提出修改,即在次月開始前提前30天修改,符合系統要求,因此系統不需房主同意,便立刻發出自動同意的確認。

先賣個關子,下一篇才分享答案。


大公司的標準看法



錯,不會的,我們都是依指引辦事。

唉!指引也是指引

指引不論好壞,最終也令人變蠢。

2017年6月6日 星期二

另一面

上一篇博文提及有關韓美客人 Dyne Suh 被語言歧視,取消訂房一事,其實從另一角度看,這單「新聞」是有不少疑點的。


上一篇節錄:
來自美國的亞裔旅客Dyne Suh現年25歲,是一名法律學生。一個月前,Suh計劃與未婚夫到洛杉機附近的滑雪熱點大熊湖附近渡假,於是在Airbnb上預訂了一間山中樹屋。她亦曾聯絡屋主,並添加兩名朋友及兩隻小狗,均得到屋主同意。

2月17日,Suh一行四人上山,卻遇上暴風雪,道路狀況危險,並有洪水警報。當他們即將抵達小屋時,Suh向屋主傳訊息,然而卻得到屋主粗暴回覆。屋主表示:「如果你覺得50美元,就可讓4個人加2隻狗在大熊山最忙碌的周末住上一晚……你一定是瘋了。」

(這段對話令不少網友誤會,以為每晚只要50美元。其實連同之前所付的,總數是每晚三百美元。)

屋主再指 Suh 是騙子,並主動取消預訂。

Suh 在震驚中回傳之前對話的截圖,表示屋主曾經同意加房客及小狗。屋主回覆指:「繼續吧。就算你是地球上最後一人,我都不會租給你。」更指:「一個字,Asian(亞洲人)。」當 Suh 指控這是種族歧視時,屋主回覆「這就是我們要特朗普的原因」,「而我不會容許外國人對這國家指指點點。」

假定沒觸犯天條
屋主觸犯言語天條,沒有異議,當今訊息光速流動年代,刑罰只有一種:極刑。

但假如屋主沒有打出這些極度愚蠢的字眼,結果會怎樣呢

截圖說故事

一月初
Suh 查詢預訂 (並無對話截圖)。



1月7日
Suh 每晚 250 美元,確認訂了屋主提供的客房,兩人入住。
Suh 已經系統付款,起住日為 2月17日。

從對話中,推論是訂了兩晚。換言之應是付了5百美元。


1月9日

兩天後,Suh 提出加多小犬的詢問。
Suh 的两頭小犬。但在此日,只有一頭小犬。第二頭小犬稍後才加入大家庭。


屋主起初表示拒絕小犬入住

屋主已養有一頭布爹利,布多對同類極度敵視,故不能接受小犬入住。屋主表示 Suh 可以取消訂單。

根據 bnb 條款,取消訂單,Suh 只能取回一半已付款項。


Suh 質疑屋主的理由

Suh 問屋主:在網站上不是說,可能容許客人的寵物嗎?
可能就是可能,就是可以或不可以,一切屋主決定。有禮貌的人可以問問怎樣才能得到屋主首肯。

質問「你不是説會考慮嗎?」對啊!有什麼好問,就是考慮了才說不嗎。這樣語帶質問的方式容易令人不快。

屋主反應積極而正面
但屋主最後問了家人,兒子那段時間會帶同布爹利外宿,於是屋主同意額外兩人入住。

看!對話還算愉快。

費用
安排是每天每人25元,即額外每天50元,並可携帶一頭小犬入住。

房客問餘額可否到達時付現。

屋主表示她會開具發票,意即在 bnb 上發出訂購付款要求。(具體付款截圖缺)

Suh:Ok sounds good, thank you!!!

這不是明確表示她會確認這付款方式嗎?

觀察和問題:
  1. Suh 已付了兩晚 US 500 的費用。
  2. 屋主是否確如對話表示,再發出了加人發票嗎?
  3. 雖然對話截圖沒有包含,依語氣推想,屋主發票應已發出。但肯定的是,直至出發日期,Suh 並未付出加人的欵項。(否則她不會在抵達前45分鐘再發短訊以求確認每晚50美元的費用)
  4. 從屋主角度,假如電子發票早已發出 (依對話時序,應在一月九日發出吧!),但租客一直未支付,當然表示租客仍有猶疑,新的合約闗係仍未成立
第二次修改
數星期後,Suh 又再提要求,希望能加多一小犬。



從以上的對話可以知道,屋主的布爹利會在屋裡,可能原本兒子外帶的安排取消了。
此時,儘管屋主已經增加了犬隻管理的麻煩,但她仍未顯露敵意。只提醒房客停留期間要看管兩頭小犬。

直至此時,屋主仍忍耐,儘管麻煩多了,不確定因素多了,只要住客會妥當處理,屋主也就不反對了。 

這些對話截圖都沒有包含任何有關費用的內容。大概截至此刻,雙方都不為意付費會成為關鍵㸃。

屋主的感受會是怎樣
假如你是屋主,明顯這交易是不理想的。
  1. 屋主犬隻期間會在屋內。
  2. 客人前後表示會帶同兩頭非常年幼的小犬,小犬性格未定,誰能肯定不產生問題。
  3. 客人還未確認支付。換言之,只是支付了兩人的費用,其餘的一直未付。
  4. 同時間,還有其他客人入住。
敵對狀態
但下一個截圖對話,雙方已處於敵對狀態:
接下還有進一步的歧視對話,上一篇已談及,不再累贅。

在這對話之前,到底雙方說了些什麼,以致屋主態度作出根本改變?

Suh: Yes they will be in one of our arms at all times and they do not bark. This would be tremendously helpful. Thank you so so much. Can we bring you a bottle of wine or anything as thanks?
...

屋主: "If you think 4 people and 2 dogs [and] getting a room [for] $50 a night on big bear mountain during the busiest weekend of the year ..... You are insanely high."

對話為什麼被遺失
我相信是疑點。 中間的對話是否對住客不利,所以便被跳略呢? 陳述自己故事時,省去不利部份,是絕大多數人的自然傾向。所以理解這紛爭,不能單看發表的截圖。 當然,歧視絕症,太清晰了,不必爭論。 但假如屋主沒有打出這些極度愚蠢的字眼,便是另一回事了。

看了又看,我總感覺怪怪的。

屋主的理由
  1. 假定付費訂房是兩晚,已付了500美元,屋主臨時取消,是不可能再在 bnb 上放租同時段的。屋主極可能要自行承擔這500美元的收入。外加罰款以及商譽損失。
  2. 可能是:屋主認為客人一直未確認加人入住的發票,所以屋主拒絕該兩人入住。在跳略的截圖對話內,可能就是環繞這點爭論。
  3. 假如住客仍堅持四人入住,屋主可能認為有理由想信客人的要求屬於過份,而帶來難處理的風險,因此,根據bnb 的指示,她有權連同原有的訂房要求也可以取消。取消後,她雖然損失這期間的房租,但卻不必承擔接觸的罰款和商譽損失。
  4. 屋主提出取消後,雙方是否仍有進一步的言語交鋒?看了雙方背景,我相信是有的。

背景
屋主兩夫婦都是知識份子,大專教師 租客是美籍韓人,法律系學生,人權活躍份子 很難相信對話內容突然跳躍180度,由友善商量跳至絕境敵對。

以下是模擬的遺失對話:
Suh:Hi,你好!我們正在路上,大概45分鐘左右到達。想和你確認一下,我們四人連同兩頭小犬入住,再付每天50美元費用,對嗎?

屋主:你們不是兩人入住嗎?你們只確認支付了兩人的房費啊!

Suh:但我們已通知了還有兩人兩犬同來,你們已經同意了,以下是之前的對話截圖。 (附上截圖佐證)
屋主:對啊!你看,在對話中,我己表示發出電子發票。但你從未確認支付啊!所以我以為你們最後改變了計劃。

Suh:但我們已經表示可以現金支付。

屋主:我己經在該天發出了單據,而你不是說 Ok sounds good, thank you!!! 但你一直都未支付,表示你並不同意。由於沒有確認支付,我們只能依規矩接受原本我們已同意的二位房客和一頭小犬入住。

Suh:哪怎可以,我的兩頭小犬一定要入住的,而且我們兩個友人,在這大雪天,難道要我叫他們離開嗎?

屋主哪你是不是說,你們只能接受四人二犬一起入住的條件?
Suh:對啊,不然他們怎麼辦?

屋主:明白了,換句話說說,假如我不同意,你們便不會入往。既然如此,只能取消你們的入住權了

Suh:什麼?取消入住,開玩笑吧!我們已在途中,半小時左右便到了。

屋主哪,你們只能兩人一犬,其餘的我們不會接受的。

Suh:不,我們是四人兩犬,這是你答應的。

屋主如果你覺得50美元,就可讓4個人加2隻狗在大熊山最忙碌的周末住上一晚……你一定是瘋了。(會不會這4人2犬其實是手誤,假如是2人2犬,對話便合理了。但由於確實入住是4人2犬,所以屋主打字時容易混淆。[and] getting a room [for] $ and 誤打了 ate,for 誤打了 fir )

假如以上是遺失的對話部份,那麽,大家認為是誰比較無理?

印象的軌跡


  1. 房客付款後,又一而再提新要求:先是加一小犬,再是加兩人一犬。房客應在訂房之前便做好決定,決定不堅決,容易不斷改變,提出新要求。
  2. 房客以扭曲原意的發問,挑戰房東的「拒絕寵物入住」決定 (法律系背景特顯是故意無知)。儘管房東最後同意可帶犬入住,但房客似乎是個善加挑剔找麻煩的人。
  3. 房東原本因兒子會帶同自家布爹利外宿而同意讓住客帶同她的犬隻,但最後布爹利仍會留家,明顯地增加了管理風險。有㸃後悔原本同意犬隻入住。
  4. 加人的發票已發出了多個星期,房客毫無反應,最後一天途中才表示已默認同意。房客的操守確令人担心。
  5. 既然房客表示一定要四人兩犬入住,按理便是她自行否決原本的入住條件,取消這交易,可以住客自行取消為理由,要求bnb 照常付款。
  6. 這客人不願取消,而且堅持一定要四人兩犬入住,太無理了,無論誰對誰錯,我都不能給他們入住。更何況,內心已懊悔讓許兩犬入住。既如此,客人的過份要求真是個好理由把訂單取消



假如我是..

假如我是屋主,即使不一定斷然拒絕四人入住 (因為我可能不捨得蒙受損失),但對於這狀態,我肯定心感不安,會把眼睛盯緊,事後極可能給予劣評,警惕其他屋主。

對於屋主寧可犧牲收入,充分同情。
但羅生門式的爭論,不幸却因多口而處於劫地!!作為經營者,這點要時刻警惕。
這種警惕,與知識水平似乎無必然關係。


















    2017年5月8日 星期一

    兩面派

    最近有則新聞,airbnb  屋主因出言侮辱而被撤銷註冊。

    報導

    以下節摘自 hk01.com,標題是


        因為你是亞洲人!

    來自美國的亞裔旅客Dyne Suh現年25歲,是一名法律學生。一個月前,Suh計劃與未婚夫到洛杉機附近的滑雪熱點大熊湖附近渡假,於是在Airbnb上預訂了一間山中樹屋。她亦曾聯絡屋主,並添加兩名朋友及兩隻小狗,均得到屋主同意。


    山中樹屋


    2月17日,Suh一行四人上山,卻遇上暴風雪,道路狀況危險,並有洪水警報。當他們即將抵達小屋時,Suh向屋主傳訊息,然而卻得到屋主粗暴回覆。屋主表示:「如果你覺得50美元,就可讓4個人加2隻狗在大熊山最忙碌的周末住上一晚……你一定是瘋了。」屋主再指Suh是騙子,並主動取消預訂。



    Suh 在震驚中回傳之前對話的截圖,表示屋主曾經同意加房客及小狗。屋主回覆指:「繼續吧。就算你是地球上最後一人,我都不會租給你。」更指:「一個字,Asian(亞洲人)。」當Suh指控這是種族歧視時,屋主回覆「這就是我們要特朗普的原因」,「而我不會容許外國人對這國家指指點點。」


    一名美籍韓裔旅客疑在美國加州遭種族歧視,臨入住Airbnb前,被屋主以其種族為由取消預訂,留旅客在暴雪中手足無措,哭得梨花帶雨,好不傷心。

    她所哭的,不單是因為她和同行友人滯留雪山兩小時,幾乎凍至喪命,而是這個她自3歲起居住的「家」,已經因為歧視和偏見,不再一樣。


    感覺一
    歧視普遍,美國更甚,特朗普時代更易激發。

    感覺
    言語易生衝突,一定要確立準則,才能避免出錯。

    「言語管理」
    表面上看來是歧視闖禍,我卻視之為「言語管理」不當而出事。

    分辨歧異,聚集常見是與生俱來的能力。稚子學習便是由集合分辨來建立萬物歸類,異同概念。人類知識演進,初期知寡識劣,對某些集合産生不安,配合本身喜惡而産生不同類别,深淺不一的價值觀,實是自然不過的。

    但隨時代進步,認識日豐,交往繁複,一些基於錯誤觀念而生成的「歧視」肯定不利大趨勢發展,所以是要壓抑下來。

    能想不能說,甚至做了,闖的禍也不及說出口的來的廣,來得深。一旦說出口,便萬劫不復了。

    屋主歧視亞洲人,是普遍的。不諱言說,就算是同種人,也可能更喜歡來自膚色相異的客人。(歧視和自卑往往不過是同一銀元的兩面)

    屋主真正的拒絕理由,並不重要。因為她已經觸犯言語天條。

    經營民宿,客人千百種,假如只跟據自己的喜好而說出自以為然的道理,肯定遲早出事。

    「口是心非」
    這事件其實是簡單不過,就算是心中不快黃種人,但口中說:「噢,對不起,雪太大了,剛壓壞了一些設施,我們要立刻維修,請你不要過來,這交易要取消了。」

    雪太大了,隨便再加上一些對方容易體諒的說話,便帶過去了

    即使大家還可以再爭辯,但 airbnb 卻肯定不會再因「歧視」而施以極刑了。

    所以,經營要懂一條重要準則:「口是心非」。

    虚偽嗎?不虚偽而踏進溝通世界,很快便頭崩額裂。