港人買日本樓 遭連環詐騙700萬
這是近日轟動的日本房地產新聞。
哪個環節出了問題
一看標題，心中即時想，投資者哪個環節出了問題呢？
報導
據星島 2016年11月8日 報導：
… 去年八月二日，呂在陳的辦公室出示地產代理牌照，又稱公司實力雄厚，令他和B感覺有保障，於是簽約，以日圓現金支付樓價一成的首期款、佣金和手續費給對方，共約二百九十七萬日圓（約二十萬零二千港元）。
可是，呂在數天後發訊息，聲稱業主反口加價，交易告吹，卻說有更好物業介紹，為東京豐島區東池袋一幢三層高舊樓，建議代為開設公司，用公司名義購買，以減省稅項，他們同意後，呂在去年八月三十日再來港，他們再支付日圓現金，連同之前購地鋪未退還款項，作為該樓宇首期款，兩日後再將九成餘款匯入呂的日本公司戶口，總計支付約三千零九十六萬日圓（約二百一十萬五千三百港元）。
兩事主高興地等待收樓，但等近兩個月仍無音訊，呂其後發訊息稱賣方違約拒售，購樓款暫由「司法書士」（物業買賣公證人員）保管，但後來他們自行調查得知，賣方去年十一月九日將物業賣給他人，惟呂不斷砌詞，強調款項不在其手上。...
看到此處，大致估到是什麼回事了。
不是刑事
再看下去：
... 為追回失款，兩人去年十一月二十四日前往日本，在「警視廳新宿警察署」報警，警員以事件屬經濟糾紛為由，拒絕受理，建議入稟提出民事索償。至今年三月十三日，他們在本港報警，警方將案件列為「以欺騙手段取得財產」，旺角警區重案組第二隊迅即調查，其後趁呂在今年九月十一日來港時，在機場採取拘捕行動，經錄取口供後准予保釋，呂須在今天前往警署報到。...
這宗事件，日本警方不受理，認為是私人商業糾紛；為什麼呢？
日本買樓步驟
在日本買樓三個主要步驟：
一、 口頭協議
一般而言，日本人一經口頭同意，便不會反口。香港人往往以香港習慣出發，以為只有簽約才作實，口頭協議後，簽約時又想加入新條款；因此影響部份日本業主，心生反感，不喜歡賣予國外人。
二、 簽『重要事項說明書』
付一成訂金；這步驟相當香港的落大訂。
一般樓宇，價格多為港元一百數十萬，一成訂金不過是數萬至十數萬，銀碼不是太大，因此多以現金交收，亦不必經律師樓進行。簽約時在一名『司法書士』做樓契見證人，核實買賣雙方身份，另加上雙方各自『擔當人』代表，即持牌地產代理，總共五人列席。
三、 『決算』
即正式完成買賣交易，買方付清尾數。
持牌地產代理的責任
假如合同在日本簽訂，五個人列席，有三個是需要牌照監管的 (即一個司法書士，加上各自的地産代理)，「司法書士」是物業買賣公證人員，雖不是律師，但仍具備相關法律訓練及資格。
這三個人都負起相對的責任。當然亦包括證實買賣雙方的本家身份，那有可能容許簽約後可自然解約而無須承擔任何毁約行為的效果。
假如這步驟中間，發生詐騙行為，肯定是刑事案件。
但在香港付訂金所進行的，不過是一份一般的買賣合同了。即使簽訂的合同文件仍是標準的樓契空白本，但未經正規見證，便不具物業買賣契約。
委託合約
香港簽約，不過是一份委託合約。合約在香港簽訂，産生糾紛，日本警方能夠以什麼名義進行撿控呢？
相信有心人便是利用這種漏洞，令「地産買賣」的地位轉為「委託進行」的地位。地位一改變，事態發展便容易失控，産生不穩定性。取得現金控制的一方自然佔盡便宜，只要能離境，一世不再踏足，又奈何？
哪個環節出了問題
回想，投資者哪個環節出了問題呢？
第一步 A B C 也不了解，無言！
而且即使這一步過了關，有心人裝你，下一步也會槓低啊！
要投資外地物業，功課不能不做。不要以買賣本地物業的心態來進行啊！
