// //]]> 民宿經營和投資: 4月 2016

2016年4月30日 星期六

何韻詩,小心設陷

何韻詩芬蘭不快性騷擾
最近何韻詩 Airbnb 經歷鬧得熱烘烘,我也試圖以另一角度分享。
阿詩,搜尋時,是不是注重屋主文化交流方面的評價?

「一家三口嘅屋企嘅房,個host係個女主人嘅,睇曬reviews,一致好評」
是不是想找樂意分享的本地家庭,希望了解多一些本地鄉土文化呢? 煙頭啤酒罐 依何韻詩的描述,她訂房前己留意屋主有好評,但到埗下午三時,發現現場有啤酒罐煙頭。


「我心諗,哇完全貨不對辦,又話好開朗嘅一家三口?」 不過,不明白,女屋主喝了點酒,喫了點煙,有什麼問題呢?
可能她個人有點困擾,有點不快,又或是她習慣午後鬆一鬆。隨便想想,也有不少可能狀況啊! 為什麼何韻詩會即時負偏呢?
這想法,是不是反映了內心的偏見?可能只是簡單的稍放縱稍放鬆,即時令阿詩看法全改。 不明白,稍為一個人喝酒抽煙,如何就表示不是「好開朗」???


午後喝啤酒,抽抽煙,表示屋主也居於屋裡,招呼住客只是日常生活的兼顧部份。 轉角時刻
要明白,時間一久,人的生活習慣自然回歸,回復主導,放租戰戰競競的初心已放一旁。
可能何韻詩不幸,剛碰上這轉角時刻。

文化交流,易誘爭拗
經營民宿,我是以生意角度視之,並不期望有甚麽文化交流的價值, 這些價值只能是偶發的附帶物。

假如高調喧示,屋主的熱情,互動拿捏間容易引起誤會。

首年經營時,往往舉止不定。但這些虛幻,很快很容易會誘磨出不幸的爭拗。

第三者 接下的日子,採用了「第三者」方法,問題立時改善了。我身份是屋主,但屋主也可以多種形式經營。 第一種,强調文化交流,樂意結友的屋主,多數居於屋子裡或靠近居所。初營而又居於同屋者,欵待客人初期,大多殷勤積極,反應迅速。冀求短期間建立聲譽。 但除了極少部份品性如此外,又有誰能長此以往,扭曲性格來迎合千般客? 第二種,多屬成熟的經營者,以生意角度出發,清潔、管理往往另覓他人。客人從到達至離開,恐怕未嘗見屋主一眼。當然,好心情時,屋主也會現身 say hello。 我不是我 我進一步採「第三者」方法,就是儘量聘用兼職員工負責交收。而就算當時是我處理接待交收,也必虛名。


任何客人之不滿,得以緩沖處理。而客人覺得你不是屋主,一些過份要求往往體諒,自我篩走。 

假如阿詩入住民宿不是屋主居所,他們安排兼職接待,飲酒喫煙當然禁止。

小資氣味
不知何韻詩是帶著甚麽傾向訂房。要顯得文化氣味,瀏覽時會不會側重 review 裡的個性化友好經驗,選了一間最有文化氣息的對象。 

文化是雙面刃,用刀近了,易割傷。但娛樂圈文化型的,越靠近越有型,久了,也就成習慣,萌生凡事深度探討的作風。 

當然,何是否如此,實不知。

但我早早以此為戒,設定距離。絕不讓交流影響生意。


飯後曲奇

交流,不過飯後曲奇。你會因有趣曲奇纖文而心情愉快,但絕不會因它而進入中餐館內。


2016年4月23日 星期六

從揀客到拒客

懂揀客

對於入門者,一段時間後,總會面臨揀客決擇。希望我的主觀看法,可以啟發大家建立自己的一套準則。


不要怕拒客
揀客,不能直接跳到拒客。雖然沿用相同準則,但卻需拿捏時機,否則弄巧反拙,入住減少了,心一慌,又回到起點。

我花了整整三年,反反覆覆,才理出自已的一套拿捏法則。

假如你相信,只要警惕應對,相信一兩年間應可掌握了。

我是孤身獨鬥,連揀客拒客的分别也根本分不清的情況下開始,時間當會久些。我的分享,應替你節省一半吧!


英語地區 (新加坡除外)及日本

年青人



超級好客,不能放過,跪求


例外當然有,但只要上心,不難處理。最忌事先遮掩,事後推搪。

其他年齡


好感地接受,熱烈地握手


女性偏多


嗯,好吧!還值得友善握手喔!


整個英語區,說清楚,有問題,只要及時處理,不會錯了。

歐洲 (包括德國)
年青人

花點時間看看他加入 airbnb 的時間,看看他對房主的評價,越久越放心,越爽手越理想。


看評價記錄


不必留意屋主對他的評價。airbnb 的雙盲評價系統,看似合理,其實也是一面倒的。除了房客大肆破壞,屋主幾乎全部留好評,參考價值歸零。

因此,你要留意,房客有否在其他房源留過劣評?受過劣評的房子有沒有其他人留過劣評?假如房客容易留劣評,而涉及房子的評價又不錯。那麽,你出租,風險不是太大嗎?


老人偏多



禮貌地拖延,希望有其他查詢吧!

女性偏多





這兩周的 booking 為何一個也沒有?投降了。


一般新手容易萌生以上決定。這也不算錯啊!當然,假如是我,寧願放棄。


只有在以上這種情況,我才會接受歐洲女性為主的房客
當本月五星數量目標已達,我方會博一博,即使有不满意的評語,基本上也不會影響我的「超級屋主」地位。
超級屋主是 airbnb 編定的優質屋主,如非必要,一切的決定需有利於爭取此目標。


亞洲人
年青人


以上例舉平面圖標示入住客源。香港已有兩間年青人訂了,碰巧星州來的查詢也是年青人,OK 了。

老人偏多

可閃則閃,我不會隨便冒險的


女性偏多




打死巴就,不到絕境不回頭

拿捏吹水

以上算是個人偏見。你可能會懷疑,這些偏見不過是咀皮上的話題。

碰上同時有兩批客訂相同日子,當然就可以理想揀擇,但這種日子到底有幾多?

明明只有一批客在訂房,日子也不是旺季,你竟然根據原則而拒絕接受。很難令人相信。

不過是吹水而己。

我不敢說,事實也真不知道,我的偏見有多大價值。但我行我心,絕非咀上討采。


怎樣實行

大群旅客一般詢房較早,有時甚至早四至六個月,大型活動期間的預訂,甚至早至七八個月前。

假如客群基本女性,亞洲,打算訂全層,提前四個月訂,對不起,我寧可再等了。

如客群大多數年輕男子,美國來,不論何時訂,我立刻同意。

如是亞洲來的四個男孩,二十出頭,訂一間房三天,下周到。碰巧這時期客源少,我會同意的,甚至反建議,不如多付30%,開兩間房 (表面上,損失了70%)。

假如季節不差,只餘一間房,其他的已有人入住。那麽,我便會拒絕了,當然也就接受届時掛空的結果。

那,不是有損失嗎?

酒店絕對不會拒絕陌生旅客入住啊!你這不是倒米嗎?

經營下來,我非常有信心,這策略更有經濟效益


實踐下來,收入提升30%。

你想到原因嗎?為什麼拒客,反而收入更高?
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賣賣關子,以後再說吧!



2016年4月18日 星期一

找到合適房子的途徑

博友已經為大家介紹了京都民宿的優勢,我也寫點揀選京都房子的歷程。


途徑

首先,要知道有甚麽途徑可讓您找到一間房子。
  1. 找本地有分行的代理
  2. 找本地有聯繫的日本代理
  3. 到有專做海外查詢的日本網站查找
  4. 到日本本地人查詢的網站查找

Google 搜索

Google 一下,會出現不少代理連接,包括相當數量的 adsense 廣告。

假如搜索詞是「日本物業投資代理」,出現的連接會包括 1 類和 2 類。

任何時候搜尋「日本物業」,跳出來的代理公司都不少


1 類、2 類的例子
世紀21中華物業: 投資日本東京, 大阪樓房地產物業的聰明選擇
雖然到處都有實體分店,但大多數都不涉及海外物業的


 JPMYHOUSE
JPMYHOUSE是由日本人經營的房地產投資顧問公司,持有日本不動產營業牌照 (並非本地牌照),由92年經營至今。在旺角和灣仔設有門市


以說明會為主
房地產買賣、仲介,租賃管理及裝修服務。


http://jp-housing.com/
Japan Property 日本物業投資
最近以離職新聞主播推廣,在多區設有分店


說是有日本民宿教學
也以離職新聞主播推廣,在多區設有分店


1 類、2類的分別

1 類公司,是有香港地產牌照的。而 2 類公司則沒有本地牌照,當然他們的母公司是擁有日本地產牌照。2 類公司在香港只可以推介及簽約,但不可以收取款項,完成交易。
那麽 1 類代理應佔多數吧? 事實上,不少活躍的日本物業代理在香港都是 2 類的。 2 類公司習慣以舉辦說明會、介紹會、展覽會形式推介,而 1 類公司由於本地駐守,不缺時間,雖然也會舉辦同類活動,但當然希望儘量採取發掘客户,以貼身的方法完成銷售。 假如你真的想投資民宿市場,起碼參加一次 2 類公司的研討會,而且最好是選擇那些由日本派員飛來解說的。 因為他們一場演示,只有兩三小時,很可能隔天便回去了,必會預備詳細,絕不欺場。在不知顧客是大是小,只有施展渾身解數,儘快有條理地介紹,令顧客產生信任感。 1 類的,大家同城,當然他知你多些,你知他少些,他才有銷售優勢。
在此要向 2 類的公司沙凛,用了他們那麽好的服務,但卻帶著一個冇幫襯的心態,真真 sorry

因為,最後大多數情況,民宿經營者都不會通過他們購買用來從事民宿的物業服務。


3 類的例子

全球最大的特約房地產買賣組織 http://www.century21global.com/zh-tw/for-sale-residential/Japan/Kyoto

這公司原日本公司的網站,有中文,我查了一下京都房源,有 176 個結果


房地产
http://jphouse.com.cn/

這間號稱房源近萬,全日本計


4 類的例子
FUKUYA
這是以福崗為主的房地産公司


以下兩個網站,大家要特別留意:

アットホーム
這間是最大的,有大吃大。稍後我們會詳細介紹 HOME'S 這間也是相當齊全了,房源和 athome 相差不是很多,而網頁的資訊分類等大家都類似


用了一個,另一個也可不必再費神了。 直接上網找好,還是經代理找好?

直接上網找找吧。但網站也有不少,大約可分為兩類。
一類是針對外國人的 (即上列的 3 類),另外的便是日本本地人才到訪的網站 (即上列的 4 類)。 針對外國人的,大多設有中文,而且提供較多文字資訊,以博客、論壇等方式介紹外國人投資日本物業的種種方面。不過,這些內容大多針對出租物業方向,民宿的經營考慮一般觸不到的。 大家有空可瀏覽,但找房源,不必費神。 因為,道理簡單,既然要找,當然在大池決戰。池越大,找得心頭好的機會自然越多。
道理簡單,誰不知呢?

為何找房源不直接上這一類呢?
有點詭異了。假如你接觸過日本的地產代理,不論是香港的、日本的,還是台灣的,都有一種論調。
流行說法

日本的代理一般不懂外國語,中文不懂,英文也不懂 日本的業主不太願賣給外國人,這個看法,幾乎每個涉及地産投資的網站或多或少都會强調。
第一種說法,基本是事實。但言語不通也不一定會防礙買賣吧,只需找到共通溝通方法便可以了。例如有朋友懂日語便可以應付了。 第二種說法,有點詭異。因為由此引申的論調,往往變成:日本業主大多不喜歡賣給外國人,所以需要專責的代理處理;又或,日本代理會事先篩選願意售予外國人的業主,避免買家摸門釘。 換言之,不通過代理,即使上日本人網站找到房源,也買不到的

是這樣的嗎?



2016年4月15日 星期五

甚麽客人最理想

民宿客人,雖說來自五大州諸色人種,積累經驗後,竟然可以做到通過揀客、拒客而增加收入

要懂得揀客 揀客,是同時有兩個客人查詢同一時期的房子。利益均等,你當然選一個好客。誰是好客,你便需要有判斷基礎了。

要懂得拒客

拒客,只有一個客人查詢時,你會拒絕嗎?憑什麼原則呢?假如我說,懂得拒客,也産生良好的經濟效益,你相信嗎?

怎樣聚分 在云云人種中,經過一段時間後,腦海中總會有所偏頻。有些地區的客人行為明顯比較合理,有些比較奄尖。 非常個人的印象,美國人是我的首選。來歐的美國人似乎都了解民宿和酒店的分别,不會以四五星酒店的水平而提出無法滿足的要求。 當然,對新手來說,拒客幾不可能。客量不足當然是主因,但為爭取經驗應對,即使懷疑客非好客,也只能小心處理。

幾乎想不到那麽簡單,聚分首則:語言。 英語客

不是崇美,不是崇英。沒法子,文化優勢是事實,是硬道理

來自第一世界的英語客幾乎有一共通點 - 他們相對了解民宿功能,體諒經營者不是酒店專家。只要反應服務及時,他們給五星好評毫不吝嗇。

英語地區的朋友,一般有細心閱讀說明的習慣。對於房子的一些基本缺陷,只要不是衛生怠慢,他們都可以公平接受。 公平,意思是只要你未確認訂房前,毫不含糊把房子不足之處說清楚,他們便不會以此為由而說三道四,末了,再射出三星四星的不快子彈。 不幸地,這種房主視為公平的事,不少其他地區的遊客,卻絕非常態反應


House Rule 源遠流長,這幅1786年的英國住宿便清楚列明禁忌 一般亞洲人不喜看産品說明,入住後一看不悦,才刁難爭辯,理直氣壯

顧客永遠是對的,其實應在1965年隨始創者 Selfridges 被收購而束之高閣了。永不與顧客爭辯,卻真的是金科玉律。

氣,唯有忍忍。


例外 噢!談到亞洲人,一般不包括日本人。他們染白加傳統堅持,往往令人安心。只可惜不是常客。 最佳客群


英美加澳紐 + 日


美國人以建立標準稱著於世,日本人亦喜亦趨,不知此點訓練是否足以解釋,他們的確會花時間了解産品物件。兩客相撞,必不他選。 年齡 揀選思量,接下會看看年齡。


年輕的純男班,是最理想的客群
三十以下的年輕人,一般不太執著。新世代識見,like 是常態,他們也較願意給予好評,五星不難。 年紀越大,越受舊有思想習慣羈纏,不輕易給予頂評。四星往往是終點。
虎門教育,課本精英

 
亞洲人中,年青的新 airbnb 用戶,往往要特別警惕。他們的某些衛生習慣,公共空間互相尊重,都可能顯現不足。即使英語流利的星州人,父母關懷備之,骨子裡也沉浸在亞洲廣泛虎門教育網。

假如是分租民宿,年輕人往往一入屋便行駛無約束自由,引來其他投宿者的微言。 歐洲人

大部份歐洲人,奇怪,你想不到吧!我是儘量避免的。


除了英國及其文化感染地外,幾乎整個歐陸我都心存戒心

我的減一法則

假如一家美加客,無任歡迎。如客從隣區來,即放入我的策略反應區內

瑞士人,法國人,東歐人,不論甚麽年紀,給星總是減一。當你認為客人表現友善又满意,會給五星吧!過幾天,airbnb 訊息來了。天哪,才四星。當你自覺客人有些要求,不可能滿足,唯有服務勤些,以爭取四星評價。但,結果,只得三星。這種減一經歷,令我儘量避之則吉。 德國人
 
就算來自德國本國的,他們也堅持超乎所及的要求。例如:慕尼克是硬水區,水漬難以完全清除;在德國,這點幾乎是常識,但客人要求仍嚴格。懷疑這可否印証同性相拒的磁性原理


德國人,同屬減一族大群 有時,一群客人訂下整間屋子,本是好事。但如話事人是上年紀的,多數不易應付,小心了。老人為主的家庭是我極力避免的一群。


老人出遊,應予鼓勵,但事實是,不論怎樣殷勤,他們的星星總是一個一把鎖
老年人有偏見,有執著,容易給出三星評分。而一大群以老年為主的旅遊者,互動互怨,善評困難,三星、四星可能已要拜神感恩,最怕是顯顯文采,推迫至懸崖邊。 男男女女


女性遊客一大群,嘻嘻哈哈,按理這麽防愉快,五星不難得到吧?可惜,往往難遂所願


話說回來,只要是一大群,一般風險系數都會加多。年青人雖容易些,但純女性的團體,要求較奄尖,對衛生要求高些,這些都是要留意的。