柏林逆轉

保護牆倒下了 上文提到，柏林政府推出民宿管理法例，「在極短時間內，相當部份屋主寧避其鋒，紛紛撤離下架」。在 airbnb 二月份全層出租物件是約11700，到了三四月份，起了什麼變化呢？
二月份，還只是觀望，極少人退出市場

到了三月底，急速減少了4千3百件

相比三月底，四月份數字又再進一步大幅減少。全層出租超過四成退出了，也就是說，只剩下約四千件了。前後減少的七千件，其中純商業運作的相信絕大部份退回到傳統長租市場，少部份可能轉為分房運作。
由此可見，柏林實行的法例，算是殺手鐧，雖說針對全層出租單位，但也側擊了不少業餘分子和準創業者。

經營進程 Airbnb 的經營者，大多數都是由分租房間開始。 自住一間，多餘的一至二間出租，相信是大部份業餘屋主的第一步
將現有的空房出租，最初不過是想分擔租金支出。經營一段時間後，發覺出租率不錯，收入甚至完全抵銷全層的租金支出。

不如再進一步 心雄了。快快在租務市場上找多間住所，面積最好比首間大
開始第二步，找一家位置好些，地方大些的。自己搬入，繼續出租。有了經驗，這回更有信心賺取不俗收入。

airbnb 柏林房主，2015年高達 1200户擁有兩個或以上的出租物件。

邁向半職業化

接下的一步，便是半職業化運作了 - 一間一間找下去。儘快多做幾間，三兩年穩固收入。 數學遊戲，複式計算，很快便二變四，四變八，三五年應可成小富了。

但理論接受實際環境挑戰，很快便破產抛棄了。

業餘 host 即使想多租一層來經營，但租房子難度極高。長租市場緊張，經過申請，面試，提交意向等步驟，有時半年也找不到一間理想物件。

實力派地産商進軍了

當實力派地産商明白民宿高回報的本色，他們選擇入市後，市場即急速扭曲。長租房子在一兩個月之間，轉身一變，已成 airbnb 上的長頸鹿羣。這些地産投資者，他們一動心，不必等三幾年，三二十個單位數周内即可華麗轉身。

小業主也見獵心起，即使未有經營經驗，也直接將整層樓宇放上 airbnb 短租，先搶市場，再學習怎樣經營。

柏林政府如不設計，很可能在一兩年間，長租單位數量以萬計萎縮。
屋主 Martin 是柏林市持有最多物件的 airbnb 屋主，達 44 件，很難說不是商業運作

扭轉 新例確定之後，柏林的整層短租便明顯是違法，在 airbnb 上大幅度消失。


準創業的屋主，可以怎樣應付

租用第二層的屋主，不能把第一層短租，那可以怎麼辦？ 加租再長租出去嗎？ 基本上是有風險的，第一，原有租約一般不容許轉租。其次，在公平租值的前提下，租客即使簽了約，還可以控告屋主退回收多的租金。 所以，只剩下設法減少支出，到期退回房子給業主了。

政治風險導致的損失

柏林故事表示，不可輕視政治風險。 我認識一位，孵了幾年，去年底才找到新房子，打算大展手腳，碰上了，他說，直接損失起碼一萬歐，機會成本計下來，一年可能不見了4-5萬歐。

正確認識風險，管理風險

認識風險，管理風險，獲取回報。

過去一段時間是蠻牛市場，只要你有胆，再努力掌握竅門，便足夠了。

但隨各地政府接連出招，發展這門生意，智力掛帥是免不了。