2% 到 40% 的回報

在「找到合適房子的途徑」博文中，談到日本本土的代理，流行的說法是：

• 日本的業主不太願賣給外國人。
• 日本的代理一般不懂外國語，中文不懂，英文也不懂。
• 不通過代理，即使上日本人網站找到房源，也很難買到的。

是這樣的嗎？

我們帶著疑問，親身訪試。過程内容，以後再和大家分享。 但，我們可以明確和大家說，儘管找吧，找到後，你買到的機會和日本本地人差不了多少。

香港不也一樣

相差總是有的，設想一想，假如有個本地人，一個外國人，想買你的本港物業，物業定價一千萬，本地人還價980，外國人還價990，但外國人要求給他時間進一步確認財務安排。你會怎決定？不少人會選擇手握一鳥吧？等，當然不會。 一般外國人初次在香港選購物業，了解不多，當然會思前顧後，不及本地人決斷。業主自然也較傾向賣家是本地人。(專業的物業投資者當然是另一碼事。) 同樣的思維看日本，他們的猶疑和我們會有本質不同嗎？ 他們會因愛國而拒外國人資金嗎？以前不敢說，現在嘛！你說呢。 只要是生意，代理沒理由有錢不賺。只要你表現正常，怎會拒之門外。


先潑冷水

另有些消息報導，是冷水式的。

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140613/18756262

以上是引自蘋果的報道。

其實「冇得睇樓」只是個人選擇。你想睇樓，總可安排。而付款的風險，未曾聽過有真事發生。假如代理本身有日本牌，他們怎會殺雞取卵？至於付款方面，就算是外國人，假如不厭煩，也可以申請外國人居留證，然後再申請銀行户口。

公道些，這些都不是真問題。

但假如你自己不做工夫，最終找了些疑似代理而出事，那便與人無尤了。

當然一般人不會如我們一樣，查根究底。信了後，見圖則合同便付訂，簽合同時便入數代理的香港户口。這樣做只要確定日方身份，一般沒有問題。

但我們目標不是買一層樓，而是藉此開展一盤優游人生。開始時多花心思，保證才高。

我最正確

强調日本人拒客，潛台語不過是，幫襯我啦喂！


强調買樓操作風險大，他日有事，「哪，話咗你聽㗎嘞！」以示英明神武。

不想浪費時間的朋友 假如您決心找的房子是要符合民宿用途，那麼首两個選擇一般都不太理想。(忘記了哪四類，再看看吧！) 因為他們因應一般投資需求，物業以出租方式汲取穩定回報。推介盤源以此為主，其中可能是租務回報有把握，但民宿營運却不是理想。 要找到理想盤源，最好還是到最後一類，時刻超過1 百萬個盤源，找到合適的機會大很多。

第3類可作了解日本市場的參考。 首两種聯繫也可以花些時間，但實在不必太在意。 好了，拉拉扯扯，趕快進入主題。

這是日本最重要的地産網站，採用加盟店方式，目前力加盟總數超過 5萬3千間，房源發佈超過2百萬件。不過部份相同的房源可能由不同加盟店發佈，實際房源數量會較少，但應也不少於100萬件

只要你到訪這個網站，基本上可以了，不必再花太多時間逐站研究。

這是日文版，沒有中文版。但利用 google translate，基本上應可掌握。

我們的角色

在買賣物業方面，我們的角色就是沒有角色。

我們與任何地産業務都無關，而且民宿投資也不涉及任何地産集資，購買物業純屬自己的行為。正因如此，我才能無偏分享資訊。等於在香港買層樓，你是業主就是業主，毫不含糊。


香港物業的回報率，可低至1%，有3%已是很不錯了。但年輕人，為什麼要投放三十年青春，來追逐前人的步跡呢？時代不同，連 google 也稍呈老邁，前人的經歷還是金科玉律嗎？你想一想，買了樓，十年後，你會這樣想的機會有多少：「哼！幸好十年前用400萬買了這層300呎的樓，不然，現在要捱貴樓了，要800萬啊！」大家都說，50年前買樓致富，但為何現在不是大家全部都富？

一般日本物業出租回報，大城市旺地在5-7%，其他的約6-10%

介紹 athome 這個網站，只因為它真的可以滿足民宿投資者的考量。假如你只是作物業投資，那麽，以上提及的1、2、3類，相信會更合適，起碼可省免自己做太多預備工夫。



民宿回報，眼睛盯在那個數字，根據個人條件，各自不同。最簡單莫如找個代理 (有地産代理提供這方面的服務)，回報約 10%多些，運氣好的也會有 15-16%。 假如命運自行掌握，這些數字絕不能满足的。多少才是目標，那就無字天書，自行填寫了。

自保

坊間房客自保貼士? 由何韻詩事件，大家對入住民宿是否安全這話題比較關注。《iMoney 智富雜誌》列出四個自保貼士：
圖片來源：iMoney智富雜誌
1. 租屋前查詢有否當地旅館或民宿牌照 關心這些，不如算了吧，你不屬於這裡的，到 hotels. com 吧！

不要浪費時間了，上酒店網找吧 為什麼？

即使不排斥民宿的國家地區，一有登記制度，屋主總有些規則要遵守。這些規則例如，入口處需要位置登記客人資料，客人入住時要有人招待，最長或最短逗留限制等等。

你該明白為什麼那麽多屋主都不願登記了。

2. 預訂住宿前謹慎選擇 留意評價 有關評價的參考值，請看看對上兩篇。

特別留意，你要找的到底是熱情的款待，私人的交流，還是舒適便宜的夜渡所。

屋主如何自保

airbnb 對於屋主的身份掌握充分，上傳身邊份証明文件，面對鏡頭的錄像認証，信用卡，paypal 等户口，加上攝影師實地拍網站宣傳照。面對所有這些措施，犯了事，屋主如何辯說我的身份被冒用了。

坦白說，你如果 walkin 一間廉價酒店，我相信安全度反遠不及。 You are not anonymous，airbnb 如網絡保安，屋主的身份如尺厚

屋主犯了事，只能辯說，我以為這是大家默許的。但不能說，這不是我做的，是犯罪者盗用了我的資料。

有些界線要清清楚楚，不能因一直無事而自看亂陣脚

上篇已說得清楚，那就是不吃窩裡草。對於 airbnb 而言，即使屋主完全沒做錯，完全不涉及任何罪行，而房客也很樂意，只要第三者一投訴，也就完了，period。 超紅燈事件的處理，Airbnb 手起刀落，清脆玲瓏

處理房客的一般投訴

由何韻詩事件，趁機和大家說說 airbnb 投訴機制。何的事件，一兩天便有處理，因為這種事，應属於極度敏感，即時由高層專責處理。 那麽，一般投訴，是否也那麽迅速。 當然不可能。否則人手再多也應付不了。

取消 booking

一般情況，屋主都會極其容忍，不是激怒不會隨便投訴。而投訴範圍大多是損毀物品，臨時取消而又希望取回房租，或滋擾他人等。

對於臨時取消的，不會多，但總會有

我會視乎自己的情況決定。假如銀碼不大，而該期星級評價仍待爭取，我多數息事寧人。如果評價已足，對方過份迫人，那就見真章了。中間落墨也會發生，視乎情況再調整，本就無定調。

滋擾他人

滋擾令人討厭，在公共空間如是，在一屋內的共享空間也如是

滋擾他人，問題重點倒還不在他身上，而是要平復被擾者的心態，讓他向著你，儘管不快，仍樂意好評。 滋擾多數是偶然，同一人在不同場合行為不然相同。如非超級難忍，算了。 涉及財物損失 Airbnb 的處理基本上與保險公司的 claim 單差不多。假如你想保護徹底，那麽，電子版的財物單據要事先管理好，硬照要適時更新。 當你投訴後，只有一兩天時間舉証，沒有事先管理，根本做不了。 一投兩制 嚴重不當行為處理，Airbnb 反應迅速，也不要求投訴者進一步舉証。被投訴者有責任自我辯解。 但屋主投訴物件損毀，投訴者必需提供單據，事先事後的狀態，airbnb 才會受理。
換言之，屋主必需明白，屋主是處於投訴的弱方，只有小心堅持不犯大錯的原則，才能做好這盤生意。

誰，跌下陷阱？

上文用設陷做標題，卻沒有解釋是誰在設陷。

這陷阱 這陷阱 這陷阱 偏我遇上

總結這陷阱

認識自己對民宿的要求

• 文化體驗
• 但求一宿

從評價判斷

• 如以文化體驗為考慮的，自有交流風險
• 如屋主長居同一住所，要長期保持非自源習慣殊非易事，要留意屋主行為的轉角點

謝謝你，告訴我，媽媽是女人

假如忽視以上分別，在存有風險的情況下，不斷嘗試，沉浸於交流的新鮮感，出事時才大聲疾呼。不是每人都是何韻詩，閃走不了，怎麼辦？

這話真有趣，表示這次是不小心選擇嗎？還是說，小心選擇是要特別提醒的。

住就是宿，完了
不了解風險，憑藉「上次感覺幾好」，一路隨意行下去，有如博大小，連勝十盤，難道第十一盤就不會輸嗎？ 何韻詩在面書說，已是小心找一家女屋主的。登記是女，不等於 dominating figure 沒有男人啊！ 當然，不是說，找一些以生意為主的對象，便一定可以絕對避免不幸。

安全嗎？

要明白，airbnb 並不只是虛擬服務，不論租客屋主，個人資料都要提供，出租的房子，他們還會派人上門拍攝。出了事，走不了的。 警局都有失竊，更精密的佈置，總有人挑戰。但 airbnb 的設計管理，屋主的身份清清楚楚，而且屋主也非常肯定這點，所以早生歪念的，會因難以隱藏身份而放棄不當念頭。 房子是自己的，有誰不想好好經營，每月穩收一筆。一旦出事，損失，真要計算，可能超過數十萬元的。


別成為誘因一分子

何韻詩的故事，還可以透析幾點：

• 屋主並非一早便設局挑逗
• 男屋主挑逗時，女屋主也在屋裏
• 三人事先有交流，交流時有輕微身體接觸
• 一路下來，直至何確定有危險之前，她都不能確定某些行為會不會只是文化差異
• 被拒後，兩夫妻進行了XYZ

airbnb 啟動殺手鐧

何的投訴，令 airbnb 迅速啟動殺手鐧，取消屋主以及屋子的户口。

屋主 - 極大損失

可以想像，這取消動作會對屋主帶來極大損失：

• 每月租金收入
• 兩夫妻互相指責 (女主人在啊！她毫不知情，還是默許呢？)

設計圖，與事件無關

即使重新覓地覓人頭經營，一靜一動，直接成本最少也二三十萬，加上養客期，收入減少，一來一回可能已近四五十萬。在外國，要存這筆現金，真不知要多少年月。一生人的前景，從此改寫了。
這陷阱，是誰設的呢？
屋主可能想，她表現友善，又說要了解鄉土，那進多一步，不肯，我也沒强迫啊！為什麼那麽惡毒，令我失去一切？
對屋主來說，這真是文化施暴，一招KO


是非真假

其實中間到底發生什麼事，只有當事人清楚。我們看到的只是一面之詞，誰是誰非誰知道。

絕非眨低何韻詩，但換上古裝人，看到肚兜，已要論婚嫁了。誰知道，在那芬蘭人眼裡，亞洲人原來是開放式瓷兜，一碰便出事了。

高危管控


但以屋主身份角度出發，我的角度很簡單。

• 對經營不利的，存有不可控制的風險的，絕對不給它發生。

這類風險不在於誰對誰錯，一定不容許發生。 認識，一旦發生，不論對錯，責任一定由屋主承擔。 雖然 airbnb 無明文規定，但我堅信以上觀察，同時嚴格執行。

艷遇自動上門

假如一天，一個合眼緣入住了，談得很好，彼此有意，親密是自然步伐。那，我會怎麼辦？ 原則不能放棄，任何情況下，不能在屋子裡發生這些事。忍不了，相約共到附近，租一間酒店房再續吧！

儘管奇怪，但只有堅持，才不會把風險插進安穩中。

這陷阱，這陷阱，原就因交流而生。

何韻詩，小心設陷

何韻詩芬蘭不快性騷擾
最近何韻詩 Airbnb 經歷鬧得熱烘烘，我也試圖以另一角度分享。
阿詩，搜尋時，是不是注重屋主文化交流方面的評價？

「一家三口嘅屋企嘅房，個host係個女主人嘅，睇曬reviews，一致好評」
是不是想找樂意分享的本地家庭，希望了解多一些本地鄉土文化呢？ 煙頭啤酒罐 依何韻詩的描述，她訂房前己留意屋主有好評，但到埗下午三時，發現現場有啤酒罐煙頭。


「我心諗，哇完全貨不對辦，又話好開朗嘅一家三口？」 不過，不明白，女屋主喝了點酒，喫了點煙，有什麼問題呢？
可能她個人有點困擾，有點不快，又或是她習慣午後鬆一鬆。隨便想想，也有不少可能狀況啊！ 為什麼何韻詩會即時負偏呢？
這想法，是不是反映了內心的偏見？可能只是簡單的稍放縱稍放鬆，即時令阿詩看法全改。 不明白，稍為一個人喝酒抽煙，如何就表示不是「好開朗」？？？


午後喝啤酒，抽抽煙，表示屋主也居於屋裡，招呼住客只是日常生活的兼顧部份。 轉角時刻
要明白，時間一久，人的生活習慣自然回歸，回復主導，放租戰戰競競的初心已放一旁。
可能何韻詩不幸，剛碰上這轉角時刻。

文化交流，易誘爭拗
經營民宿，我是以生意角度視之，並不期望有甚麽文化交流的價值， 這些價值只能是偶發的附帶物。

假如高調喧示，屋主的熱情，互動拿捏間容易引起誤會。

首年經營時，往往舉止不定。但這些虛幻，很快很容易會誘磨出不幸的爭拗。

第三者 接下的日子，採用了「第三者」方法，問題立時改善了。我身份是屋主，但屋主也可以多種形式經營。 第一種，强調文化交流，樂意結友的屋主，多數居於屋子裡或靠近居所。初營而又居於同屋者，欵待客人初期，大多殷勤積極，反應迅速。冀求短期間建立聲譽。 但除了極少部份品性如此外，又有誰能長此以往，扭曲性格來迎合千般客？ 第二種，多屬成熟的經營者，以生意角度出發，清潔、管理往往另覓他人。客人從到達至離開，恐怕未嘗見屋主一眼。當然，好心情時，屋主也會現身 say hello。 我不是我 我進一步採「第三者」方法，就是儘量聘用兼職員工負責交收。而就算當時是我處理接待交收，也必虛名。


任何客人之不滿，得以緩沖處理。而客人覺得你不是屋主，一些過份要求往往體諒，自我篩走。 

假如阿詩入住民宿不是屋主居所，他們安排兼職接待，飲酒喫煙當然禁止。

小資氣味
不知何韻詩是帶著甚麽傾向訂房。要顯得文化氣味，瀏覽時會不會側重 review 裡的個性化友好經驗，選了一間最有文化氣息的對象。 

文化是雙面刃，用刀近了，易割傷。但娛樂圈文化型的，越靠近越有型，久了，也就成習慣，萌生凡事深度探討的作風。 

當然，何是否如此，實不知。

但我早早以此為戒，設定距離。絕不讓交流影響生意。


飯後曲奇

交流，不過飯後曲奇。你會因有趣曲奇纖文而心情愉快，但絕不會因它而進入中餐館內。