民宿新法為何需重視

柏林民宿新法為何必需重視

柏林民宿新法引發一個潛在經營者心底的疑問：會不會輪到我時，法例突然改變，損失慘重。只要還在門前徘徊，自然會感覺這種風險壓力；只有一個分租物件的屋主，自會猶豫應否擴大。

柏林新例提醒，不論何處，經營者都需瞭解風險和責任，不是心口有個勇字便入場。 這篇博文我將說說經營者的承責，下一篇會綜論十多個不同城市地區的不同要求。希望徘徊家可有啓發，作出更好決定。

經營者六大承責

財物損失

最普遍的風險大概是財物損失或住客不慎在屋内弄傷，財物損失一般只是個別物件損毀。例如，沙發椅腳不堪負荷而斷裂，電器因使用不當而損壞，等等。

這部份損毀要取得賠償，大家可以參考「自保」一文，涉及財物損失的部份。

我自己的做法，只要住客不太過份，損壞部份的成本不太大，我會採取鴕鳥心態。

當損壞成本超出心中限定時，即使追究住客，追究 airbnb，也恐怕曠日持久，書信往來一大堆，也未能解決問題。

業主一般會自行購買物業意外保險，所以結構裝修方面，保險已有保障。一般物品的損毀，費用不大，實在是可以容忍的。

假如角色不過是二房東，恐怕你只會帶著..「管他吧，最多退房收兵」的想法，心中限定損失於付業主的按金數額。

不是認同這做法，但相信這正是大部份業餘屋主的心中防線。

住客損失

airbnb 雖然已經為住宿損毀購買了高達一百萬美元的保險，但保險文件長達七十多頁，內含超多豁免條款。相信就算經營者是法律專業，也只是一閃而過。

事實上，發生極嚴重意外的事，機會極微 (經營幾年，最嚴重事故不過是一件幾十歐元的電器被弄毀了)。如因此而怪責 airbnb 充滿陷阱，那麽住所只能找建在地底10米深的屋子，以避過每天都會跌下地面的流星隕石了。

把損毀計入營運成本，生意照常。這小小責任，實不必深究。仍存惶恐，不如全退。如真不幸發生了少於被流星擊中的可能意外，認命了，最多結束這項收入。

但假如損失是住客的，例如，他因沙發斷腳而不慎自已也弄斷了腳。這意外導致的損失可大可小，假如他因而失去工作能力一兩年，工作收入達周薪1千美元，那小計下來，已是10萬美元了。

這部份的糾紛可以不驚動鄰居，也不必驚動業主，只要事先購買一份第三者意外保險，費用不高，輕易解決。

涉及隣居損失

假如損失涉及隣居，例如房客在走廊倒瀉啤酒，連累隣居滑倒，那便複雜些了。熄事寧人，儘快擺平。但事情往往令緊張的隣里關係，一下子綳斷。這實是最令人不安的因由之一。

由於不少屋主都只是全層長租回來，隣居向管理公司投訴，繼而聯絡業主，隨後而至的便是繁雜的公文，律師信，法庭文件，税務交代，一大堆麻煩接踵而至。

這才是需要面對的大難題。

解決方法並無定則，想儘方法，不讓發生是唯一真道。

違反法律

了解法律地位，柏林新例實施的影響，並不限於柏林市一地，而是有全球意義的。

隨時間演進，不少地方的民宿，或多或少都會滋生各式問題。面臨相類困擾的地區，肯定密切關注新例的效用和民眾的支持，或會倣效收緊法例，希望有效管控民宿經營。

罪不罰眾，是屋主的安慰劑。不幸，總有人會埋怨，那麽多人不依紅綠燈過路，為何偏抓我？

下一篇會說說十多個城市的不同處理。

違反租約

當業主知道租客經 airbnb 分租後，只能訴諸法律行動了。有個别業主開放些，你只需付出較高租金，他可以默許。但德國人並不喜歡做業主，擁有自住房子的比例是第一世界國家中最小的，只有不足45%，幾乎是歐洲最低自購物業比例的地區。

換言之，大部份業主都是投資公司經營。

大部份出租物業都是投資公司經營的。公文要求停止經營，控告違反租約，向法庭申請收樓，向税局舉報瞞税等，接踵而來，躲不了的。

付税

大家都認識，税務執行在西方世界大概是效率最高的行政行為

税收在西方，和香港不同，是需要非常重視的。一旦被税務人員咬上了，精神負擔所引致的痛苦，與日俱增。我有幾個經營民宿的朋友，分屬不同族裔，都是敢暪業主，不敢瞞稅局。他們的經營收入，税單都報清楚。如不明白此點，以為税局不追問便可免。事實是，税局信件越遲收越危險，罰款越重免不了，事隔久了，報税基礎如果拿不出，便任由税官作主了。

應付策略


個人財物損失，以個人可承風險化解，一年頂多一百幾十元

住客財物及意外損失，買一份成本不高的保險便可以解決了，幾百美元一份的應可以了。

租約方面，一般業主目的不過收樓，甚少繼續糾纏。兩三個月按金的損失卻是常事。

法律管控要求，不同地區都有不同，要清楚評估，才能明智決定。假如你資産滿身，職業高穩，承擔的財務責任只然較高。

鄰居財物損失，及因而產生的滋擾，想儘一切可能，不使其發生，發生了，迅速處理，熄滅火頭。

税務，避不了的。經營前便要研究處理方案。待税務盯上了你，懊悔便來不及了。