不同城市的反應

網上民宿容易引發的問題，不外乎以下幾種：

• 威脅正常租務市場運作，導致供需失衡，房租上漲
• 旅客習慣容易與原居民産生磨擦，噪音滋擾往往難以容忍
• 酒店旅舍繳納不同費用，担負税收；而民宿業者大多不作登記管理，導致政府收入流失

但民宿帶來的好處不少：

• 入宿費低廉，吸引大量來自世界各地的自助遊旅客
• 配合廉航發展，產生螺旋效應，成為重要經濟動力
• 而且民宿舒緩酒店旺季床位不足之彈性強度，更令大小旅客，盡歸囊中。

簡單地說，民宿對於推進當地旅遊業，推進小微經濟，貢獻明顯。假如某地政府拒之門外，隣市轉而收之，若干年後，新習慣成型後，便懊悔不已了。

這就是地方政府處理相類問題時的兩難。


綠州消息 最近有關政府與民宿的新聞大多是負面的，柏林行新例，嚴管重罰。日本幾個城市都表示要加强管制，而法國西班牙的大城市長們也表現凶狠。 幸好還有好消息，而且是來自頂層的宣示。 歐盟剛發表意見，認為日數限制已足夠將大量的超短租客排出市場，市政府實不應進一步施加控制，將共享經濟扼殺於襁褓之中。

以下介紹部份城市目前的民宿政策，有正面的，有敵意的，當然觀望態度的也不少。

阿姆斯特登 荷蘭的阿姆斯特登是 aribnb 的友善城市，只需屋主支付旅客税，便可以合法地通過 airbnb 短租了。而旅客税更是在訂房時，一併由民宿網站代收。方便快捷，堪成典範。 倫敦 英國倫敦限制稍多些，但仍可視為歡迎共享經濟的支持者，民宿的經營者每年可合法短租不超過三個月。


柏林 柏林租務需求大增，出租盤源卻減少，因而諉過於民宿搶奪資源。

禁止全層出租，限制第二間經營，約束於業餘參與，加强罰則。這些措施確實大大打擊不少屋主，紛紛撤離市場。

巴黎
巴黎，魅力之都，是 airbnb 最熱門的旅遊城市，但市政府是浮牆派，一方面不想 airbnb 屋主熱點太集中，但亦不是完全採取拒絕態度，正在考慮通過 airbnb 徵收每晚人頭税 1.5 歐。 目前，除非獲得事先批准，少於一年的短租在巴黎是非法的。所以 airbnb 上的出租物件差不多都是不合法的。但情況估計有望作出改變。

Looking Forward to Changes

15年6月法國總理委派的核數師團體研究短租利弊，最近透露的研究報告內容，態度正面，指出民宿經營滿足網絡世界新市場上的需求，只需設計一套簡單税制，便可以把混亂撥歸正統。 巴塞隆拿 巴塞隆拿仿效目前巴黎的做法，未經批准的短租將面臨高達2.4萬歐元罰款。更甚者，業主有權因擅自分租而收回物業。 三藩市 三藩市雖然是 airbnb 的緣起地，但對這原生孩雖不仁慈，但仍不算殘忍。首先他要求屋主必需是常住居民，必需向政府登記，每年最多90天。
紐約 紐約政府的態度是敵對的，法庭曾經判屋主七千美元罰款，但經上訴後，又被推翻。訴訟仍在糾纏中。

由於官方調查發現，過去四年，超過四分三出租交易屬於非法走税的。走税逃税是大件事，因此，估計不久將來免加强法例管理力度。

目前紐約是容許長居市民每年短租一個月，長居者必需同住出租物業内。換言之，全層短租不問可知，是違法的。 洛杉磯 洛杉磯對待 airbnb 絕對鐵心，其中聖莫尼卡市更是表表者。要求所有在 airbnb 刋登廣告者必需申請商業牌照，繳交14%住宿税，而住客入住期間，屋主必需亦同居一處。

日本 日本的情況和歐美各地有所不同，由於社會老化，舊物業脱手不容，出租市場的供應基本不受威脅。相反，民宿發展，相當程度幫助旅遊業發展，在經濟不振的年代，實不可隨意去勢。因此，日本政府基本考慮重點和歐美城市不同。

從發展觀察，日本政府儘量採取開明態度，希望通過旅遊改善經濟。而一般城市地方政府則比較傾向加強管制，減少居民不滿。

不要盲目 不同城市應對 airbnb 的措施各有不同，由聖莫尼卡型式的緊束型，到阿姆斯特登的友善型，中間還有不少不同部位的鬆緊，屋主投資前一定要了解出租物業供需是否緊張，當地居民對外人滋擾的反應，民宿比例是否對税務構成問題，立法嚴管的界限等。

盲目擲下，一困死，便轉不了身。

民宿新法為何需重視

柏林民宿新法為何必需重視

柏林民宿新法引發一個潛在經營者心底的疑問：會不會輪到我時，法例突然改變，損失慘重。只要還在門前徘徊，自然會感覺這種風險壓力；只有一個分租物件的屋主，自會猶豫應否擴大。

柏林新例提醒，不論何處，經營者都需瞭解風險和責任，不是心口有個勇字便入場。 這篇博文我將說說經營者的承責，下一篇會綜論十多個不同城市地區的不同要求。希望徘徊家可有啓發，作出更好決定。

經營者六大承責

財物損失

最普遍的風險大概是財物損失或住客不慎在屋内弄傷，財物損失一般只是個別物件損毀。例如，沙發椅腳不堪負荷而斷裂，電器因使用不當而損壞，等等。

這部份損毀要取得賠償，大家可以參考「自保」一文，涉及財物損失的部份。

我自己的做法，只要住客不太過份，損壞部份的成本不太大，我會採取鴕鳥心態。

當損壞成本超出心中限定時，即使追究住客，追究 airbnb，也恐怕曠日持久，書信往來一大堆，也未能解決問題。

業主一般會自行購買物業意外保險，所以結構裝修方面，保險已有保障。一般物品的損毀，費用不大，實在是可以容忍的。

假如角色不過是二房東，恐怕你只會帶著..「管他吧，最多退房收兵」的想法，心中限定損失於付業主的按金數額。

不是認同這做法，但相信這正是大部份業餘屋主的心中防線。

住客損失

airbnb 雖然已經為住宿損毀購買了高達一百萬美元的保險，但保險文件長達七十多頁，內含超多豁免條款。相信就算經營者是法律專業，也只是一閃而過。

事實上，發生極嚴重意外的事，機會極微 (經營幾年，最嚴重事故不過是一件幾十歐元的電器被弄毀了)。如因此而怪責 airbnb 充滿陷阱，那麽住所只能找建在地底10米深的屋子，以避過每天都會跌下地面的流星隕石了。

把損毀計入營運成本，生意照常。這小小責任，實不必深究。仍存惶恐，不如全退。如真不幸發生了少於被流星擊中的可能意外，認命了，最多結束這項收入。

但假如損失是住客的，例如，他因沙發斷腳而不慎自已也弄斷了腳。這意外導致的損失可大可小，假如他因而失去工作能力一兩年，工作收入達周薪1千美元，那小計下來，已是10萬美元了。

這部份的糾紛可以不驚動鄰居，也不必驚動業主，只要事先購買一份第三者意外保險，費用不高，輕易解決。

涉及隣居損失

假如損失涉及隣居，例如房客在走廊倒瀉啤酒，連累隣居滑倒，那便複雜些了。熄事寧人，儘快擺平。但事情往往令緊張的隣里關係，一下子綳斷。這實是最令人不安的因由之一。

由於不少屋主都只是全層長租回來，隣居向管理公司投訴，繼而聯絡業主，隨後而至的便是繁雜的公文，律師信，法庭文件，税務交代，一大堆麻煩接踵而至。

這才是需要面對的大難題。

解決方法並無定則，想儘方法，不讓發生是唯一真道。

違反法律

了解法律地位，柏林新例實施的影響，並不限於柏林市一地，而是有全球意義的。

隨時間演進，不少地方的民宿，或多或少都會滋生各式問題。面臨相類困擾的地區，肯定密切關注新例的效用和民眾的支持，或會倣效收緊法例，希望有效管控民宿經營。

罪不罰眾，是屋主的安慰劑。不幸，總有人會埋怨，那麽多人不依紅綠燈過路，為何偏抓我？

下一篇會說說十多個城市的不同處理。

違反租約

當業主知道租客經 airbnb 分租後，只能訴諸法律行動了。有個别業主開放些，你只需付出較高租金，他可以默許。但德國人並不喜歡做業主，擁有自住房子的比例是第一世界國家中最小的，只有不足45%，幾乎是歐洲最低自購物業比例的地區。

換言之，大部份業主都是投資公司經營。

大部份出租物業都是投資公司經營的。公文要求停止經營，控告違反租約，向法庭申請收樓，向税局舉報瞞税等，接踵而來，躲不了的。

付税

大家都認識，税務執行在西方世界大概是效率最高的行政行為

税收在西方，和香港不同，是需要非常重視的。一旦被税務人員咬上了，精神負擔所引致的痛苦，與日俱增。我有幾個經營民宿的朋友，分屬不同族裔，都是敢暪業主，不敢瞞稅局。他們的經營收入，税單都報清楚。如不明白此點，以為税局不追問便可免。事實是，税局信件越遲收越危險，罰款越重免不了，事隔久了，報税基礎如果拿不出，便任由税官作主了。

應付策略


個人財物損失，以個人可承風險化解，一年頂多一百幾十元

住客財物及意外損失，買一份成本不高的保險便可以解決了，幾百美元一份的應可以了。

租約方面，一般業主目的不過收樓，甚少繼續糾纏。兩三個月按金的損失卻是常事。

法律管控要求，不同地區都有不同，要清楚評估，才能明智決定。假如你資産滿身，職業高穩，承擔的財務責任只然較高。

鄰居財物損失，及因而產生的滋擾，想儘一切可能，不使其發生，發生了，迅速處理，熄滅火頭。

税務，避不了的。經營前便要研究處理方案。待税務盯上了你，懊悔便來不及了。

柏林逆轉

保護牆倒下了 上文提到，柏林政府推出民宿管理法例，「在極短時間內，相當部份屋主寧避其鋒，紛紛撤離下架」。在 airbnb 二月份全層出租物件是約11700，到了三四月份，起了什麼變化呢？
二月份，還只是觀望，極少人退出市場

到了三月底，急速減少了4千3百件

相比三月底，四月份數字又再進一步大幅減少。全層出租超過四成退出了，也就是說，只剩下約四千件了。前後減少的七千件，其中純商業運作的相信絕大部份退回到傳統長租市場，少部份可能轉為分房運作。
由此可見，柏林實行的法例，算是殺手鐧，雖說針對全層出租單位，但也側擊了不少業餘分子和準創業者。

經營進程 Airbnb 的經營者，大多數都是由分租房間開始。 自住一間，多餘的一至二間出租，相信是大部份業餘屋主的第一步
將現有的空房出租，最初不過是想分擔租金支出。經營一段時間後，發覺出租率不錯，收入甚至完全抵銷全層的租金支出。

不如再進一步 心雄了。快快在租務市場上找多間住所，面積最好比首間大
開始第二步，找一家位置好些，地方大些的。自己搬入，繼續出租。有了經驗，這回更有信心賺取不俗收入。

airbnb 柏林房主，2015年高達 1200户擁有兩個或以上的出租物件。

邁向半職業化

接下的一步，便是半職業化運作了 - 一間一間找下去。儘快多做幾間，三兩年穩固收入。 數學遊戲，複式計算，很快便二變四，四變八，三五年應可成小富了。

但理論接受實際環境挑戰，很快便破產抛棄了。

業餘 host 即使想多租一層來經營，但租房子難度極高。長租市場緊張，經過申請，面試，提交意向等步驟，有時半年也找不到一間理想物件。

實力派地産商進軍了

當實力派地産商明白民宿高回報的本色，他們選擇入市後，市場即急速扭曲。長租房子在一兩個月之間，轉身一變，已成 airbnb 上的長頸鹿羣。這些地産投資者，他們一動心，不必等三幾年，三二十個單位數周内即可華麗轉身。

小業主也見獵心起，即使未有經營經驗，也直接將整層樓宇放上 airbnb 短租，先搶市場，再學習怎樣經營。

柏林政府如不設計，很可能在一兩年間，長租單位數量以萬計萎縮。
屋主 Martin 是柏林市持有最多物件的 airbnb 屋主，達 44 件，很難說不是商業運作

扭轉 新例確定之後，柏林的整層短租便明顯是違法，在 airbnb 上大幅度消失。


準創業的屋主，可以怎樣應付

租用第二層的屋主，不能把第一層短租，那可以怎麼辦？ 加租再長租出去嗎？ 基本上是有風險的，第一，原有租約一般不容許轉租。其次，在公平租值的前提下，租客即使簽了約，還可以控告屋主退回收多的租金。 所以，只剩下設法減少支出，到期退回房子給業主了。

政治風險導致的損失

柏林故事表示，不可輕視政治風險。 我認識一位，孵了幾年，去年底才找到新房子，打算大展手腳，碰上了，他說，直接損失起碼一萬歐，機會成本計下來，一年可能不見了4-5萬歐。

正確認識風險，管理風險

認識風險，管理風險，獲取回報。

過去一段時間是蠻牛市場，只要你有胆，再努力掌握竅門，便足夠了。

但隨各地政府接連出招，發展這門生意，智力掛帥是免不了。

柏林新民宿法例

一幅牆壁簡簡單單，却是柏林之所以名列德國旅遊首熱的重要支柱

柏林限制私人住宅整層經 airbnb 出租，但屋主仍可以合法分租房間。 柏林市政府希望，透過限制整層公寓作短期出租，逼令業主轉而投放正常的長租租賃市場，增加長租樓盤供應，改善供求失衡。
措施有效嗎？ 要談論，當然要知道到底是什麼一回事。
關鍵日子

不久前，柏林市政府積極宣告，民宿管理法例的兩年限期將於4月30日届滿，期滿後，將嚴格執行，違法的屋主將面臨歐元十萬的罰款。十萬歐元，相對民宿收入，可算是龐大鉅額，令業界顫慄。

原本兩年緩衝，早已得知，但都以為只是字面上的數字，經營者多不理會，生意照舊。

但自二月底開始，情勢逆轉。政府不斷發表最後限碟，業界感覺這回政府見真章，唯有匆忙應對，在極短時間內，相當部份屋主寧避其鋒，紛紛撤離下架。 有什麼改變

不是所有民宿都屬非法
五月一日後，所有在網站上上架的民宿，將有限制，全層單位就不再容許。但分租房間，只要是屋主自住，多出來的房間不超過一半，便可以合法上架分租。
換句話說，假如屋主單位有三間房，可以分租一間，四房單位，可以分租兩間。小型的一房單位便不能再上架做民宿了。

不過，要留意的是，民宿管理人員有入屋審視的權力。

因為如此，有不少人認為政府走回頭路，涉嫌侵犯私穩。而市政府鼔勵鄰舍提供資料，更令人不禁連想過去的共產東德和希特拉時代。

目前已有人入禀控告柏林當局的民宿法例觸犯憲法。

旺季出租
假如屋主想在遊客旺季時，短暫全層出租，賺取較佳利潤，可以嗎？


有機會的，不過需要事先申批。


房屋分享

市場上存在的房屋分享計劃，即是一群投資者共同投資物業，然後依據投資份額，得以分享使用若干物業一定時間。這種分享並非按日分租，因此不在民宿管理法例範圍。

為什麼要針對長租物件

增加了十多萬居民

德國大城市居民數目大增，令各地政府大為頭痛。以上圖表取自 Berlin Hyp 。

第一欄是各大城市的居民數目，第一行是柏林數據。兩表比較，2014 比 13 年柏林居民增加了 14萬人。事實上，過去幾年，由於外來人口和難民增加，城市居民增加迅速，而且總是規劃以外的，令頭痛更頭痛。

一年間增加人口

出租單位

柏林各分地的出租單位數字，最底一行是全城的總數。2013 年柏林的長租物件有 64170 個，而2014年則只有 47602 個，1 年內減少了 16500 個。

一年內減少長租物件

居民數字增加，但長租單位卻減少。供求不平衡，是政府要對付的難題。

如何填補

假定增加的居民率數入住獨立樓層，每單位入住3人，也就需要額外的47000個單位。由於部份新增人口會容忍較差的居住面積，合租或分租即能滿足期望，所以實際的額外單位可能較少，取個大胆假定，就說一半吧！
假定 2013 年長租物件剛能應付人口平穩時的流動需求，一年後少了約 16500 個，連人口增長對獨立樓層期望之 23500 個，缺口整整約4萬個。


airbnb 的影響

長租流失單位 2015 年二月，airbnb 上架的全層出租單位有 7700 個 一年後同期增加了 50% 至 11000 個
人口增加，長租盤減少，但短租盤卻大幅度增加。政府看到的，便是 airbnb 確是令供求迅速惡化的成因之一。 假定在法例實施後，率數回歸傳統出租市場，缺口得以紓緩，但仍存在3萬個相差。要完全解決，明顯仍有一段距離。

即使打擊短租不能完全解決問題，但卻合乎軍事上圍魏救趙之策，政治上完全正確，把民憤導向小眾，偏離公家目標。

數管齊下

市政府當然明白，所以一方面加快推出新屋，另一方面減少需求 - 新到的難民集中管理，不能隨意尋覓私人出租物業。

難兄難弟 由此可見，房屋問題並非香港獨有，政治的困擾往往令經濟預測失準。香港不寡，也有難兄弟。

但分别的是，德國政府明白安居樂業的超重砝碼地位，所以有「公平租值」來調節加租，租客不滿加租幅度，是有調解或訴訟渠道的。理論上，即使簽了租約，只要有証據租值超出公平值，租客也可起訟。 但香港政府有了「自由經濟」這塊萬用遮醜布，甚麼也不必做。

2% 到 40% 的回報

在「找到合適房子的途徑」博文中，談到日本本土的代理，流行的說法是：

• 日本的業主不太願賣給外國人。
• 日本的代理一般不懂外國語，中文不懂，英文也不懂。
• 不通過代理，即使上日本人網站找到房源，也很難買到的。

是這樣的嗎？

我們帶著疑問，親身訪試。過程内容，以後再和大家分享。 但，我們可以明確和大家說，儘管找吧，找到後，你買到的機會和日本本地人差不了多少。

香港不也一樣

相差總是有的，設想一想，假如有個本地人，一個外國人，想買你的本港物業，物業定價一千萬，本地人還價980，外國人還價990，但外國人要求給他時間進一步確認財務安排。你會怎決定？不少人會選擇手握一鳥吧？等，當然不會。 一般外國人初次在香港選購物業，了解不多，當然會思前顧後，不及本地人決斷。業主自然也較傾向賣家是本地人。(專業的物業投資者當然是另一碼事。) 同樣的思維看日本，他們的猶疑和我們會有本質不同嗎？ 他們會因愛國而拒外國人資金嗎？以前不敢說，現在嘛！你說呢。 只要是生意，代理沒理由有錢不賺。只要你表現正常，怎會拒之門外。


先潑冷水

另有些消息報導，是冷水式的。

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140613/18756262

以上是引自蘋果的報道。

其實「冇得睇樓」只是個人選擇。你想睇樓，總可安排。而付款的風險，未曾聽過有真事發生。假如代理本身有日本牌，他們怎會殺雞取卵？至於付款方面，就算是外國人，假如不厭煩，也可以申請外國人居留證，然後再申請銀行户口。

公道些，這些都不是真問題。

但假如你自己不做工夫，最終找了些疑似代理而出事，那便與人無尤了。

當然一般人不會如我們一樣，查根究底。信了後，見圖則合同便付訂，簽合同時便入數代理的香港户口。這樣做只要確定日方身份，一般沒有問題。

但我們目標不是買一層樓，而是藉此開展一盤優游人生。開始時多花心思，保證才高。

我最正確

强調日本人拒客，潛台語不過是，幫襯我啦喂！


强調買樓操作風險大，他日有事，「哪，話咗你聽㗎嘞！」以示英明神武。

不想浪費時間的朋友 假如您決心找的房子是要符合民宿用途，那麼首两個選擇一般都不太理想。(忘記了哪四類，再看看吧！) 因為他們因應一般投資需求，物業以出租方式汲取穩定回報。推介盤源以此為主，其中可能是租務回報有把握，但民宿營運却不是理想。 要找到理想盤源，最好還是到最後一類，時刻超過1 百萬個盤源，找到合適的機會大很多。

第3類可作了解日本市場的參考。 首两種聯繫也可以花些時間，但實在不必太在意。 好了，拉拉扯扯，趕快進入主題。

這是日本最重要的地産網站，採用加盟店方式，目前力加盟總數超過 5萬3千間，房源發佈超過2百萬件。不過部份相同的房源可能由不同加盟店發佈，實際房源數量會較少，但應也不少於100萬件

只要你到訪這個網站，基本上可以了，不必再花太多時間逐站研究。

這是日文版，沒有中文版。但利用 google translate，基本上應可掌握。

我們的角色

在買賣物業方面，我們的角色就是沒有角色。

我們與任何地産業務都無關，而且民宿投資也不涉及任何地産集資，購買物業純屬自己的行為。正因如此，我才能無偏分享資訊。等於在香港買層樓，你是業主就是業主，毫不含糊。


香港物業的回報率，可低至1%，有3%已是很不錯了。但年輕人，為什麼要投放三十年青春，來追逐前人的步跡呢？時代不同，連 google 也稍呈老邁，前人的經歷還是金科玉律嗎？你想一想，買了樓，十年後，你會這樣想的機會有多少：「哼！幸好十年前用400萬買了這層300呎的樓，不然，現在要捱貴樓了，要800萬啊！」大家都說，50年前買樓致富，但為何現在不是大家全部都富？

一般日本物業出租回報，大城市旺地在5-7%，其他的約6-10%

介紹 athome 這個網站，只因為它真的可以滿足民宿投資者的考量。假如你只是作物業投資，那麽，以上提及的1、2、3類，相信會更合適，起碼可省免自己做太多預備工夫。



民宿回報，眼睛盯在那個數字，根據個人條件，各自不同。最簡單莫如找個代理 (有地産代理提供這方面的服務)，回報約 10%多些，運氣好的也會有 15-16%。 假如命運自行掌握，這些數字絕不能满足的。多少才是目標，那就無字天書，自行填寫了。