柏林新民宿法例

一幅牆壁簡簡單單，却是柏林之所以名列德國旅遊首熱的重要支柱

柏林限制私人住宅整層經 airbnb 出租，但屋主仍可以合法分租房間。 柏林市政府希望，透過限制整層公寓作短期出租，逼令業主轉而投放正常的長租租賃市場，增加長租樓盤供應，改善供求失衡。
措施有效嗎？ 要談論，當然要知道到底是什麼一回事。
關鍵日子

不久前，柏林市政府積極宣告，民宿管理法例的兩年限期將於4月30日届滿，期滿後，將嚴格執行，違法的屋主將面臨歐元十萬的罰款。十萬歐元，相對民宿收入，可算是龐大鉅額，令業界顫慄。

原本兩年緩衝，早已得知，但都以為只是字面上的數字，經營者多不理會，生意照舊。

但自二月底開始，情勢逆轉。政府不斷發表最後限碟，業界感覺這回政府見真章，唯有匆忙應對，在極短時間內，相當部份屋主寧避其鋒，紛紛撤離下架。 有什麼改變

不是所有民宿都屬非法
五月一日後，所有在網站上上架的民宿，將有限制，全層單位就不再容許。但分租房間，只要是屋主自住，多出來的房間不超過一半，便可以合法上架分租。
換句話說，假如屋主單位有三間房，可以分租一間，四房單位，可以分租兩間。小型的一房單位便不能再上架做民宿了。

不過，要留意的是，民宿管理人員有入屋審視的權力。

因為如此，有不少人認為政府走回頭路，涉嫌侵犯私穩。而市政府鼔勵鄰舍提供資料，更令人不禁連想過去的共產東德和希特拉時代。

目前已有人入禀控告柏林當局的民宿法例觸犯憲法。

旺季出租
假如屋主想在遊客旺季時，短暫全層出租，賺取較佳利潤，可以嗎？


有機會的，不過需要事先申批。


房屋分享

市場上存在的房屋分享計劃，即是一群投資者共同投資物業，然後依據投資份額，得以分享使用若干物業一定時間。這種分享並非按日分租，因此不在民宿管理法例範圍。

為什麼要針對長租物件

增加了十多萬居民

德國大城市居民數目大增，令各地政府大為頭痛。以上圖表取自 Berlin Hyp 。

第一欄是各大城市的居民數目，第一行是柏林數據。兩表比較，2014 比 13 年柏林居民增加了 14萬人。事實上，過去幾年，由於外來人口和難民增加，城市居民增加迅速，而且總是規劃以外的，令頭痛更頭痛。

一年間增加人口

出租單位

柏林各分地的出租單位數字，最底一行是全城的總數。2013 年柏林的長租物件有 64170 個，而2014年則只有 47602 個，1 年內減少了 16500 個。

一年內減少長租物件

居民數字增加，但長租單位卻減少。供求不平衡，是政府要對付的難題。

如何填補

假定增加的居民率數入住獨立樓層，每單位入住3人，也就需要額外的47000個單位。由於部份新增人口會容忍較差的居住面積，合租或分租即能滿足期望，所以實際的額外單位可能較少，取個大胆假定，就說一半吧！
假定 2013 年長租物件剛能應付人口平穩時的流動需求，一年後少了約 16500 個，連人口增長對獨立樓層期望之 23500 個，缺口整整約4萬個。


airbnb 的影響

長租流失單位 2015 年二月，airbnb 上架的全層出租單位有 7700 個 一年後同期增加了 50% 至 11000 個
人口增加，長租盤減少，但短租盤卻大幅度增加。政府看到的，便是 airbnb 確是令供求迅速惡化的成因之一。 假定在法例實施後，率數回歸傳統出租市場，缺口得以紓緩，但仍存在3萬個相差。要完全解決，明顯仍有一段距離。

即使打擊短租不能完全解決問題，但卻合乎軍事上圍魏救趙之策，政治上完全正確，把民憤導向小眾，偏離公家目標。

數管齊下

市政府當然明白，所以一方面加快推出新屋，另一方面減少需求 - 新到的難民集中管理，不能隨意尋覓私人出租物業。

難兄難弟 由此可見，房屋問題並非香港獨有，政治的困擾往往令經濟預測失準。香港不寡，也有難兄弟。

但分别的是，德國政府明白安居樂業的超重砝碼地位，所以有「公平租值」來調節加租，租客不滿加租幅度，是有調解或訴訟渠道的。理論上，即使簽了租約，只要有証據租值超出公平值，租客也可起訟。 但香港政府有了「自由經濟」這塊萬用遮醜布，甚麼也不必做。