東京大阪好嗎？

上篇說到經營民宿四大要素，經過一年多觀察和實地探討，認定了一個目標地區。


東京好嗎？

一般日本城市熟悉的不小，東京，大阪，名古屋，橫濱，京都等，到底以那裏為先？


東京市中心一線 


東京市中心一線，二線範圍 (何為一線，二線，稍後談及)，房子供應不少。圖上是網站截圖，小屋圖示上的號碼表示該點房盤數量，已經篩選僅顯示一房單位



假如選定一房單位，面積該多少才有高效益呢？14平方米的一般很小，除去洗厠間，入門玄關位，可用空間可能只有7平方米，两人住肯定滿肚子氣



起碼要選23米左右，一般厠浴同處的，表示屋子年期較久，維修及衛生問題較多，應避免考慮

23平米房價連裝修等成本，約在130萬左右。可住宿空間有14，15米，厠浴分開，正常兩人住，多容1，2人，客人為省錢，會自己容忍。

每晚租價大約可達港元450，假定7成入住率，毛收9千元左右。

不過，如下重本裝修，毛收可達1萬5千。

但經營成本是一個問題。


如何找人管理？


客人到達時，如何交收鎖匙？



如何找人清潔？


才一所，找兼職，哪容易找到人？

難道自己做嗎？

委託代理嗎？

就算真的找到人，費用成本算完後，還餘多少？

目前，為免複雜，假定以上問題可解決，30% 收入用作處理成本。那麽，單房住宅每月淨收入約為6千多至1萬。

假如裝潢配合恰當，房租能提升至1千元以上，加上較高入住率，淨收入可望有1萬4。

委託代理長租約一般有5，6千收入，比較起來，前者看來不吸引，而1萬4又算很不錯了。

30%經營成本，一不留神上升至40%，平穩收入的6千多元，豈不如長租？

但要指向1萬4，對初哥來說，太緊張了。

類似分析，應用於大阪，也差不多。就是說，對於小額投資者，城市樓層作為一般出租投資，較為可取。以此為民宿起點，引力不足。


下一篇便會交代為什麼日本仍是心頭好。