你也想做嗎？(一)

可以嗎？絕對可以的

最困難是找到一間合適的房子。任何地方做都可以，但，假如還未開始，那麽，第一步將會是關鍵的。不要眼盯著在 airbnb 上已經做得好的例子，因為更多失敗的，只不過你看不到吧！



失敗者

甚麽是失敗的，那些做了幾個月便下綫消失的，做了幾年都只是經營雞肋的。

大膽說，我看大部份經營者都屬於這一類。


考慮要點 要經營，有幾點要考慮。

1. 房子持有把握度
2. 周邊麻煩度
3. 回報率
4. 有趣度

保持有
「持有把握度」是指不管房子是甚麽性質，要能確保經營期間不會被收回而要放棄。

當然，如果房子是自己持有的，便沒有這個問題。但若是打算購置，便要留意第三項回報率了。

避麻煩

入鄉隨俗，遵重他人，避免衝突，創造調和空間，才能長期經營。不過，中庸可矣，切勿過份友善。

一般民眾，對外來面孔，自生戒心。普通之事，也會放大幾倍，心中或離中柱的，易生憤怨。

假如住所居民多此類的，實不宜開展。

不住進去，怎能判別？

在較後的博文，我會與大家分享這方面的經驗，要非常準確判斷，是不可能的。但一些基本條件，加以留意，避免的把握還是高的。

調和避衝突，是要點。千萬不要矯枉過正，以為廣結善緣，與隣居成為好友是好事。這種好事如生物演化，一不留神，長出惡瘤。保持點頭關係是為上上策。

計回報

買一間來做，不就可以了。

當然可以。但即使你金錢不缺，也要計計回報率。

慕尼克中心區的實用呎價約港元5千多，四房單位1千呎左右，約價港元五百多萬。

以上網站介紹慕尼克的樓價指標。

故勿論貸款何來，即使可取得六成按揭，起始投資也要29萬歐，每月實際連名義還款約4千5歐羅。

計算程式：

假定樓價總值為60萬歐，供款20年計，利率3.5%，貸款 36萬，每月還欵 2088 歐。

由於首期連裝修借貸成本較高 (甚至只能以現金支付，不過，即使以現金支付，不必付息，作為財務考慮，可假定此部分財務成本為8%計。當然，要明白實際利率極可能更高)，每月機會成本達2千4百多。

兩者合計，每月總借貸 (實際+名義) 之供款大約需4千5歐。

機會成本

假如投資做民宿，每年營業額可達60-70萬元。與以上推算供款比較，僅平手或稍高矣，並不吸引。當然，若與當地的出租回報率比較，還是可觀的。

當地的租金大約是歐元1500至1800，稍低於每月6成樓價的貸旁款月供。當然如將供款期延長，便足夠應付月供了。

也就是說，在慕尼克做民宿，物業宜租不宜買。不幸的是，要在當地市中心找到一所理想住宅，是極其困難的。為甚麽？看看我早幾天的博文，自當體會。

創趣境

假如你是本地人，有趣無趣可以不在考慮之內。但若你是外來人，萬萬不可忽略這點。 不少人決心移民，左轉右灣，最後回到原地。移民是不歸之路，不是無趣，豈會迴轉。 如你選擇仍多，「趣」字萬不輕忽。 因為，民宿管理其實可以是煩兼悶。 房客訂了房，約了三時到。你一直等，期間不斷 skype，但他除了一則 ''Busy, call later"，渺無訊息。結果你等到5時，再不出門，朋友聚會怕又失約了。5時半，赴約途中，接到電話說15分鐘到達。你又要撲回家，途中不斷咒罵，但一見到客人，滿肚怒氣又要壓下，笑著說，出意外了，沒事吧！ 運氣不好的話，這種情緒起伏，一星期可能幾次呢！要長期面對，你忍受得嗎？ 個人要能夠長期面對各種挑戰，確是要想清想楚。新人入行，這點多忽視，以為待人以誠便可以了。 客千百萬種，有些不論你怎樣賠小心，他總會有些理由，怎樣也是你的不是。 「趣境」是要懂得建造的。這「趣」是你個人的樂趣，客是趣不趣，非重點。


這四大元素，稍後當也會再進一步談及。 下篇續談。