選定目標

上篇說到經營民宿四大要素，經過一年多觀察和實地探討，認定了一個目標地區。

熱門海外投資地 – 日本

外國人近年投資日本房地產熱潮隨日元眨值而不斷湧升。最初的投資者多來自台灣南韓，香港也緊隨接龍，中國投資雖起步較遲，但一動如山，很快也佔一席位。就算是外國人，儘管投資磚頭一般較少，但日本磚頭易上船，畢竟還是吸引了不少參與者。

以上圖表顯示外國人投資日本房地產市場的數量與比例。最頂淺色棒顯示外國人的投資部份
最右側兩攔是14年和15年第三季的數據，兩者的總量變化不大，但淺色比例卻明顯增加。 據魏理仕有關外國人投資日本的報告，至2015年六月份一年內，佔日本房地產市場14%，而絕對值幾年來都有增加。 Fang. com 估計未來三年，東京和大阪的新樓樓價升值30%。

日本房子的吸引力 一般地産代理會列舉以下幾點： 房價低廉 以呎價計，東京旺區約由港元2千多至5千，大阪京都等地的樓層，大約一半强。 東京中心區新樓至2015年六月份一年內，年增長率為21.4%，每平方米平均價為US$6,885，約為香港三、四分之一。而同區二手樓年增長率為6.6%，平均價則是US$3,762。屋子基本上平穩，沒甚增長。 大阪中心區每平方米新樓年增長，不升反微跌0.4%，平均價為US$4,576。二手樓年增長率為9.3%，平均價則是US$2,342。屋子卻有4.7%升幅。 不過，土地價格同期卻稍下跌，由1.5%(東京)至3.8%(大阪)。 也就是說，地産商其實對前景有忍憂，而新樓盤較受本地人歡迎，可能反映新樓建設費成本增加。 房子小，起價低

一個13米左右的小房單位圖，放了床，放了一張存放各電視等各電器産品的小几，再放了旅客的旅行箱，一個人在房間走動時，容易踫到另一人 市場上有大量一房盤源，即是由約14至24平方米的，房價約由40萬至一百萬過外。這些是中心區內的，中心區外的，甚至可低至30萬元，房子也較大。對不少初次投資者，這種低門檻入場費加上日本名牌，肯定有吸引力。奧運於幾年後進行，我想舉辦期間，租金可以提升一倍至三倍之間。原本一層叫價500，届時最高叫至2000 (港元)，相信不成問題。


奧運因素

幾年後的奧運估計會為房價提供升值預期，奥運之後走勢，雖難以預測，但對於民宿經營，肯定是大好因素。
日本租客少麻煩
日人以守規矩聞名，交租，清潔等樓房管理一般甚佳
日本人確是守約而且不麻煩的，因此，業主的保障相對高。(話說回來，德國的業主保障也是很高的)
代管理省煩瑣

不少有經營外國人買賣的代理，一般可一腳踢負責樓宇出租及收租等售後事務，全包服務業主不必多煩惱，因此確可令小投資者無後顧之憂

日本友人的看法 以上圖表以上是海外投資者看到的好處，我和日本友人談起，他們却不以為然，這幾位朋友可是都正在經營民宿的。

老年化 這是日本人口老化的預測圖 至2060年，老人佔了近四成人口，因老逝而下降的人口數字同期下跌近3分之一。 主要看法只有一點，隨日本人口縮減，老人隨時間一年一年老化，物業放盤量將不斷增加，房價增加不可能持續。 一、二手樓價差 日本物業仿如新車落地，二手價永遠低於新樓一至二成的。 目前的房價只是由投資者舞動，而新盤則有年輕小家庭追捧時代新設備而願付較高溢價。但二手盤和小屋盤的購買意欲便相對較低，他們估計老人或大家庭騰出來的房子，估計反而會緩步下滑。 這點對經營者來說，其實不賴啊！
14米左右的一人單位，廁浴同室，洗手間盆也要特別斜縮，才能容得下，一般旅客一入門便大感不快，完後評價必差 人口下跌 估計至2060年，人口將縮減三分之一。 我們談論時，日本的樓房交易數據還是理想，甚至是近年最好時刻，才那幾個月，已經是跌下來了，據 JapanTimes 表示，15年最後一季，交易量是跌了60%。本地人的感覺不可不留意啊！ 朋友認為上昇是財務因素，實則的供需關係還是向下的，所以樓價穩步向上他們基本不看好。 追求優質宅所 而且日本人工作流動性高，以往工作終生制已不復存在，而家庭成員已由60年間，由5人減至近年2.37人。 換言之，大量家庭只有夫妻二人，他們寧願多付些，追求優質宅所。 故此，大趨勢是木屋多空置，而新建樓房則追求較高質素裝潢。 跌市對民宿經營是好是壞？ 假如是長期穩跌，對房地産投資當然不利。換言之，日本樓市是否值得投資，當租金回報也是下降趨勢時，其實質的投資回報便很成疑了。 因樓價總值便宜便買得過的感覺，只是感情上的投放。決定因素還是看實際回報。 但對於民宿經營，考慮點不一。首先民宿可以承受較大的物業價格下調，但仍保持理想回報。在目前水平，物業價格下調速度估計不大，趁早經營的利益會更理想。 經過年多的數據研究之後，為了確定訊息無誤，前後兩次到日本考察兼旅遊，由日本拍檔安排，看了超過十五個以上樓盤，日本確是最值得我投放心思的目標地。