完善佈局

顧客是什麼人

第一次到日本旅遊的外國人
到京都的旅客，按人數是韓，台，中，港，其他外國人。但入住民宿，外國人的比例不少。首次到日本自由行的其他外國客人，對於嘗試傳統，一般雀躍。東亞地區的相對不積極，但仍樂於試一次。這些客人一般接受疊蓆，甚至會特意挑選。

己有入住小屋子經驗的外國人
為什麼我們連床舖也要說一番？問題在於，有了嘗試疊蓆 tatami 經歷之後，他們重臨時，會選擇什麼床舖呢？

以上平面圖取自一間日人經營的民宿，標準的四至五人格局，全部疊蓆，中間一間由於需要靈活預留通道，右面應是窗位，所以 tatami 是必然選擇

外國人來旅遊，短期內同城重訪的比例極低，但再訪日本的比例達50%以上。他們首次使用 tatami 的經歷，如何影響他們對民宿的選擇，這點是要留意的。因為每一組旅中，只要有一位有住宿疊蓆房間經歷，即時對全組的選擇產生影響。
日本人經營的民宿，屋子型的，往往由於原有設計，多數採用 tatami，全屋都用。而部份樓層民宿，也會採用 tatami，少量採用雙層床的。

輪到你了，該採取哪種佈局呢？
我們一位日本朋友，有三個樓層單位經營。面積相同，連廳在內有三個房間。

每個房間放置的都是 tatami，可容五人。

我們住過兩晚，一行三人，休息時還可以，但睡眠時，其中一人寧可移身到厨廳間入睡。可想而知，五人時會不會有怨氣。
介紹得這麽細緻，不會多餘嗎？
這些我們以為想當然的感覺，日本友人説，基本上都是首次來住的，不會回頭，不怕的。
是嗎？我們再找民宿時，難道不會避開 tatami 嗎？
怕怕了。我們不是日本人，試一次便夠了。
說了這麽多，大家應有結論吧！

其實將左面一間改置單人床或雙格床，完全不影響擺放靈活度，只要客人意願，甚至可容下六至七人

雙人房，起碼一間雙格床，一間 tatami，千萬不要忘記啊！不要忘記，一半外國遊客是回頭客，他們不一定是某間民宿的回頭客，但他們不快的經歷會影響再來時，避免只有 tatami 的物件啊！假如你也忽略，哪便無形中把池塘去角了。

日本本地人
京都不單是外國人的旅遊地，也是日本國內遊的熱門地，不過到 airbnb 查問的多是外國人，日本人極少。但通過 hotel. com 或樂天之類找房間的，日本人也不少。為免麻煩，就忘記這類客人吧！
營業前，突顯物件與一般民宿不同：
硬件：有效噪音處理，方便外人的睡床佈局，廁所常備洗手設備和洗手液等。
其他軟件方面，比較個人化，將來有機會可以交流分享。


(厠所不備洗手液，之前已經介紹過。以我們最近入住民宿經驗，五間屋子型的民宿，四間都不備，一間出門便有，尚可接受。很詫異，日本人的形象是很衛生的，為何如此？實費解。多提一句，厠所和浴室是分開的。)

airbnb 五星好評

說了日本木造屋子一般結構穩建說了些有關日本民宿的資訊，又回來談談民宿大站，airbnb 以及裝修配合格調。
兼職收入 airbnb 是當今最流行的民宿網站。利用 airbnb 賺取分租收入，是不少房主重要的兼職或全職收入。 但並非每個嘗試的房主都能得償所願。為什麼？ 很簡單，收入從來都決定於供求和競爭。 心路歷程 當供大於求時，競爭力不足的嫩綠新手，當然是首當其衝。 發佈首月，客量不足。減價促銷，客人是來了，但戰戰競競招呼服侍，終了却引致負面評論。 多試一二次，或見好評，但客量稀疏難持，似有實無。 心力交悴，實意興闌珊，不如改為正常分租，收入雖不太吸引，但勝在穩定而不太耗血。 這種心路歷程，便是大部份 airbnb 自然淘汰離場者的共通點。 勝敗定於首六個月 六個月後，大部份經營者都會感困擾 還有不能自主的困難。我的一位日本友人，租了一層樓房經營，成積非常好。但房東就住在斜對面，很快便發現了，收回自行經營。這是典型的為他人作嫁衣裳。 一兩次之後，便自然地萌生「這生意不合我」的態度了。 旺季 由四月至十月都是旺季 其實，勝敗往往在首六個月定型，第十二個月面臨決裂。一年內浮沉不起，基本要考慮離場了。 假如你有投資民宿的考量，花時間看看我們的經歷吧。疑問和經歷，互為交流，分享，冀在民宿大餅中也有香港人的份兒。要進入，開始一步偏移了，再行下去便往往力有不逮了。 當然，你可以懷疑我的獨斷。但我這說法不只是自身經歷的，而是與經營民宿的日本德國友人論劍之後的看法。 前三個月：找地方 稍後另一位博友會為大家具體介紹怎樣找得一所理想的民宿物件。 入市時機 來自世界各地的朋友，歡聚晚上，談天說地，宅男也開顏 何時開業，是旺季還是淡季 旺季開業多飛來蜢，配合合適的推廣策略，有可能取得滿堂紅佳績。往後如何另一碼事，起碼頭半年定心了。 但假如淡季開盤，有可能全月才三兩客量。資金稍緊，終日忐忑不安。 日本旺季由春至秋，也算較長，假如想捕捉旺季，四月入市，不遲於二月末開始裝修。哪，房子一月要買了，十一月開始覓找了。 長期作戰，尋找樂趣 另外，您是個甚麽人呢？社交達人，還是自困宅男？來到陌生地方，利用社交工具，宅男也會轉型。 社交群組 不論何者，在日本人圈子，也不過是異類異族。但既要經營。圈子不可不進啊！ 通過社交網站，要結識朋友並不難 最近我們到埗當晚，便經由 meetup 參加了行山團，登大文字山，完了到其中一人家中進行墨魚燒聚餐。 在大阪，通過網站參加公園野餐，三十多人。 在東京，到新宿一外國人清吧聚會，一百數十人，交談暢飲。完了次天另約結識日本女子和法國男孩同往保齡鐵板燒。 這些活動，全部都是新相識。 介紹這些，只是表達，現在世界，找尋樂趣的正路很多，也很安全。你決心經營，生活樂趣是要考慮，要爭取的。 我們一句日文也說不上口，一點也不妨礙。 參加的大部份日本人，英語只是普通水平，但他們都是開放說非日語的類型。只要你願意，他們都會積極溝通。 首六個月：確定您的五星價值 民宿和酒店一樣，客人來自五洋四海，不同國籍，不同語言，不同習慣，不同喜惡，不同反應。 你以為可以總結經驗，守護準則，便可以融化這些差異，得到美滿結果。 但可能不過是多問一句，客人即心生不滿。 因此，如你留意個别房主的留言，不難發現一個好評連接一個負評。嫩綠新手，往往摇來擺去，結果到了決定放棄之日，仍攪不清楚到底該怎樣做才是正確。  
爭取五星評價是必要目標，要名列搜尋結果首頁，八成五星評價必不可少 三星級的評價，上網站通過文字搜尋，顯示的結果中，並不常見。因為三星，幾乎是底層了。但在精細篩選時，也會見到。而精細篩選是經常用到的手段，所以即使是三星的，也會有 booking 的 (最常使用篩選相信是移動地圖了，所以只要是在地圖上，所有物件都會顯示，哪怕是榜末排名的) 一個是五星，一個是三星，假如是你，願多付幾多入住呢？五星的每人每晚是港元約 580，而三星的則是 530。相差50元，你會如何選擇？ 成功的往往有一套處理方法，遇麻煩時懂減負，碰上好客，又積極喜附，好評方維持理想。 定位及裝修 一些維修性的裝修，在上一篇已經介紹。我們接下再集中佈局方面說一說。
一般雙人房間，是6塊 tatami 大小。不少日本人的民宿都是以 tatami 作為床板，除了成本考慮外，主要是 tatami 夠靈活。兩人房可輕易增加一個床位，被舖床板不必另費周章。以上兩房基本上都是6塊 tatami，其中一間設有衣櫃，方便存放備用被舖 tatame 是一塊塊獨立舖設的，維修相對容易。新式的底垫會用人造物料，上層保持傳統 四塊半 tatami 要安頓兩個人，只可以 tatami 或雙格床，兩張單人床是不可能的 六塊 tatami 可以考慮日式標準兩張 tatami，兩張單人床，甚或兩張雙格床。應付一位額外房客，綽綽有餘 滿舖 tatami 的房子，是不少營造日式感覺的標準裝修備 精心設計的雙格床，配上簡樸的日式牆飾，營造的格調，現代、實用，但仍不失日本味 那麽，到底採用那種睡床設計才符合民宿經營？

屋子 - 要留意什麼

屋子結構

日本木造屋子一般結構穩建，投資之前可以先定標準，如經營八年，十年再大維修。計算清楚，合乎回報便可以了。 满室 tatami，再加幾件充滿日本風格的小傢俱，輕易營造出日式風格
問題
一般屋子會出現的問題，可分為幾類。 一類是看得到的維修改善，這些問題開始時忽略了，經營中仍可進行。 水電問題，一開始一定要投資弄好，這點一般都不會忽略。 餘下一種，比較隱晦。

假如你有入宿日本屋子經歷，一定會留意到。但這個問題，日本人很奇怪，卻那麽容忍，超乎世界水準。這個問題，假如你也能容忍，那麽經營下去，便會淪為雞群一族，毫不突出了。 現在由於幾乎所有木造屋子都沒處理，因此，一般旅客誤以為此乃日本特色，嘮叨兩句，唯有接受。
這問題就是聲音的困擾。 噪音 困擾分兩種，噪音和隔音。

木板地，架空安裝。由於一冷一熱天氣不斷變化，固定用的鐵釘和木材的間隙也一直微弱振動，時間一久，遂漸鬆動而向上鑽移。人客在木板地行走，便會發出細細的 creak, squeak 的聲音，找環保部門也度不出，但對部份人來說，這是不能容忍的噪音
上圖取自民宿入口，鞋子放在玄關，木地板設在架空底基上 日本木造屋子，木板地、木樓梯，全部隔空安造。走在走廊，上落樓梯，咿咿唈唈，聲雖小，夜靜時，總令人不暢。半夜到洗手間，常因怕咿唈騷擾他人，輕手輕腳，倒頭來反而踫東踫西，令走廊盡頭的房客也嘀嘀咕咕。這種外國人踏在木造走廊上的經歷有時實在令人提心吊膽。
隔音 房間與走廊之間，只薄薄一片木板分隔，就算與隣房之間的間隔，用材也相差不遠 木造房子，只靠薄薄板材隔開，甚至只是可動式屏風牆。有時，鼻鼾大些的，隔天會收到屋主溫馨提示。唉！真不明白。是日本人不會鼻鼾嗎？還是他們的容忍力異常？或是忍者文化精髓？
目前民宿客群，年青的佔較大比例，鼻鼾問題還可視而不見。但隨民宿日益普遍，壯年的越來越多，不加以重視，單只影響10%入住率，一個月也就少了幾千元收入了。


妥當處理隔音噪音根源，是房子亮點，可以推廣給訪客。

走在前端，經營前處理妥當，爭取成為雞群高鶴，爭取優勝評價。

噪音和隔音，一定要在經營前便處理好。假如一開始不做，經營期間便難以再處理了。 做了，你便比一般日人民宿優勝了。既可保留木屋子感覺，但又避免這種令人不快的傳統，在競爭市場上，多一項獨特賣點。

維修 只要從收入中預留比例，定期維修保養，應可以保持理想狀態。應做的工程，千萬不要自己做，不然，最後淪為甚麽也不做。要知道，裝修師傅的家很可能是最亂的家。
經營德國民宿這幾年，了解找一個合拍的裝修師傅，是舒緩個人煩惱的重要因子。


小溪流 有些物業位置，窗外或有小溪流經 假如屋子近河溪，某些地區可能也避免不了蚊子。但日本一般潔淨，稍加留意，不難處理。 浴室厠所
類似的馬桶，在日本，到處可見。特別在小型餐館，都會有類似裝置


日本人的馬桶極其省地環保，馬桶上會有來水管。一按下沖水，水管便自動來水。但廁所內就此一水源，另一洗手盆可能在走廊另一頭。哪，為什麼不放些洗手液呢？

木造屋子一般年代較長，浴室厠所可能不如理想，投資前一定要連同翻新費用考慮在内。不要持「可用，賺錢後再執」的心態，因為如不能肯定，不如另找一所，或是肯定要翻新的，或是肯定理想可繼續用的。 這些問題，基本上都可以解決。裝修工程可以處理的，只是錢的問題。只要事先筹畫全面，預算充足，便可以創建合適的物件。 日本伙伴在横濱經營民宿，近期正在重新裝修。

京都又如何

尋尋覓覓
上篇提及東京、大阪不是初哥經營民宿的理想起點，那裡才是霧中佳人呢？ 不是理想的原因再重複一次：回報率不理想，管理成本高。 易被忽略 其實，除這兩點外，還有項易被忽略的因素 一 周邊友善度。 一般大厦都設地下大閘，由門鎖防擋 由於日本治安相對理想，大部份大厦的管理員並不常設，可能採用巡邏制，也可能採用晚班制，只有晚上才駐守。但一旦踫上，查查問問免不了。 有敵人 大城市隣居關係薄，即使集體意識強烈的日本也不例外。但民宿經營，出出入入，經樓下鐵閘進入時，居民見到陌生人按密碼，反應如何，可想而知。發問吧，他們開口日文，一點也不明白，你的住客肯定滿不是味道。 這點要處理，只能找些管理疏鬆的，不設進門密碼的。在好區，不易找啊！ 在大厦門閘附近，不時有退休住客在閒聊 我們在日本視察時，用了一句密語。見到樓下有管理員當值的，或有退休住客在大堂周邊打點植物的，我們互說：有敵人。 這密語儘在不言中，一語道破可能的經營困擾。 所以，我們把眼光轉到明日之星 一 京都。 世界第一
每年美國網頁 TRAVEL＋LEISURE 進行票選活動，選出年度全球最佳十名最值得遊覽城市，這些地方充滿不同而獨特的觀賞價值，是一生中必要遊訪一次的地方。 京都一四年名列榜首。這名譽加速旅客上升，未來五年相信遊客增張將持續理想。

京都的木造屋子
這圖的木造房子，三層高，每層有廳或房合兩個。作為民宿用途，既合小團，也有較高私隱。最重要是價錢平宜，交通方便 (稍後還會有這房子的介紹)
京都保留大量的傳統木造建築，價格低廉。由於京都的寺廟特色，不少寺産都是木造建築，而不少民居木屋又是寺産演化而成的民産。這些木屋結構在東京當然也有，但中心區已儘蓋樓層，只能在偏遠處才能找到。 烏丸的木屋 京都的木屋，即使是最旺的烏丸御池，也可以找到盤源。
圖上顯示烏丸附近也有幾個盤源供應，右下的較遠，步行往烏丸約十多分鐘，但步往清水五條地鐵站則不過幾分鐘 圖上盤源五個以上，不算多。而且散佈位置，只有右上角一個較近，其餘的離中心點不算太理想。但如真有心，多加留意，仍然可以看到紅線區内的放盤。去年十月，便看到圖上A點有放盤。
以上是瀏覽日，以烏丸為中心點的所有盤源，如資金充裕，可考慮的不少 京都的木屋，就是民宿的目標。但京都樓層，選擇恰當，也值考慮。 京都優勢
圖上顯示的是烏丸稍偏左的區域，仍在交通便利範圍內，篩選上限為日元千五萬，即港元一百萬樓下 (請留意左上角有箭頭的圖示) 剛才只是普遍論述，以烏丸為中心伸延。其實，真正考慮民宿時，這些區域不一定是最理想的。因為，性價比計一計，可能不及稍遠的。 性價比高 木造屋子價格低廉，80米左右可以有3至5間房間。毛收入約為150元1人，即約1300至1500港元1天。以5成入住率計，也有2萬多。而木造屋子的售價可以由60至90萬左右，連裝修等鬆些算120萬吧，回報和投資東京的一房單位多出一倍以上。而且五成入住率不過是低限數字，往上努力做好，七成八成帶來的回報更高。 旺區不乏供應 最旺的區份當然貴很多，但交通便利的區域還是臥虎藏龍，不難找到好對象。 與隣友善 較易處理

在一些民居小巷，出入人不多，只要聲浪管理得宜，與隣人衝突機會不大。這圖片取自剛才三層木屋子的街道 附加值 通常門前有小空間容納自行車，可以購置出租。
部份有車位的，更可招待自駕游旅客 管理人怎辦 有空間可容納管理人休憩，甚至長住。

這是本文介紹三層屋子的平面圖

視乎需要，假如管理人 (誰啊？不一定是屋主，可以是工作假期的兼職者，或者是短期照顧管理人。誰知道！) 需要住宿安排，要在屋子安排還是可能的。相反樓層物業便不好處理了。

為什麼？樓層自用一間，房價多約60%，性價比即時壓低。而屋子呢？假定四房吧，自用一間，平均每房成本不過調升20-30%。

以上三層屋子用地下和室部份，稍加設計裝修，預留自用，其它兩層可分租兩個團體，或四伙8人。這個屋子叫價只是不足港元60萬。

60萬可以招呼6至8人，還可以給管理人住宿，是否很正呢？(樓層投資只可以招呼2至3人)