小事但令人極度不快

幾篇嚴肅的分析分享，來說說些奇奇怪怪的經歷。 不對稱的劣評優評 數月前，曾對年輕客羣作出劣評，但奇怪的是，他們卻給予五星優評。 不過，我一點也不內咎。 因為我確切認為不給劣評，他們警愓性不足，對 airbnb 大家庭的發展不利。

猜一猜 他們到底有什麼行徑，令我負面至此？

• 損毀電磁爐
• 太嘈了，惹來鄰居投訴
• 弄污了牆壁
• 搞得太亂了，垃圾太多了

火引

因為我確切損毀東西是要讓客人知曉，但我會體諒，有時意外就是意外，客人並非故意，那又何必過於計較呢？ 太亂太髒，那會有人喜歡，但其實不過增加少許清潔成本，如因此大怒，那又如何處理好這份工作。 驚動鄰居的行為，當然不想，但如因此而責怪，無證無據，揾交嗌咩！


特別碍眼
部份垃圾並沒有放進回收或垃圾袋，而其中有幾件東西特別碍眼。
這遺留下來的可以是不小心遺下，稍後可能來電要求取回，也可能是不要了。

是甚麽令我那麽嬲怒呢？

不過是幾條褲。

但沒清潔的底褲。你能忍嗎？

我這底線是不是太高了？ 假如訂立規則，屋主不負責遺失物品。給人的感覺是刻薄而自私。假如針對厭惡性物件，客人看了自不高興。 想想商場入口處，寫上「小便請到廁所」，客人看了自然不爽，爭執必多。唯有勤快些清理，只能目睹時，才加以斥責。

假如隨手掉進垃圾袋，才收到訊息，說是遺下幾件乾淨的底褲，想取回。該怎麼辦？


抛掉時，誰會刻意檢查？
這不是酒店啊！太可惡了！

不同城市的反應

網上民宿容易引發的問題，不外乎以下幾種：

• 威脅正常租務市場運作，導致供需失衡，房租上漲
• 旅客習慣容易與原居民産生磨擦，噪音滋擾往往難以容忍
• 酒店旅舍繳納不同費用，担負税收；而民宿業者大多不作登記管理，導致政府收入流失

但民宿帶來的好處不少：

• 入宿費低廉，吸引大量來自世界各地的自助遊旅客
• 配合廉航發展，產生螺旋效應，成為重要經濟動力
• 而且民宿舒緩酒店旺季床位不足之彈性強度，更令大小旅客，盡歸囊中。

簡單地說，民宿對於推進當地旅遊業，推進小微經濟，貢獻明顯。假如某地政府拒之門外，隣市轉而收之，若干年後，新習慣成型後，便懊悔不已了。

這就是地方政府處理相類問題時的兩難。


綠州消息 最近有關政府與民宿的新聞大多是負面的，柏林行新例，嚴管重罰。日本幾個城市都表示要加强管制，而法國西班牙的大城市長們也表現凶狠。 幸好還有好消息，而且是來自頂層的宣示。 歐盟剛發表意見，認為日數限制已足夠將大量的超短租客排出市場，市政府實不應進一步施加控制，將共享經濟扼殺於襁褓之中。

以下介紹部份城市目前的民宿政策，有正面的，有敵意的，當然觀望態度的也不少。

阿姆斯特登 荷蘭的阿姆斯特登是 aribnb 的友善城市，只需屋主支付旅客税，便可以合法地通過 airbnb 短租了。而旅客税更是在訂房時，一併由民宿網站代收。方便快捷，堪成典範。 倫敦 英國倫敦限制稍多些，但仍可視為歡迎共享經濟的支持者，民宿的經營者每年可合法短租不超過三個月。


柏林 柏林租務需求大增，出租盤源卻減少，因而諉過於民宿搶奪資源。

禁止全層出租，限制第二間經營，約束於業餘參與，加强罰則。這些措施確實大大打擊不少屋主，紛紛撤離市場。

巴黎
巴黎，魅力之都，是 airbnb 最熱門的旅遊城市，但市政府是浮牆派，一方面不想 airbnb 屋主熱點太集中，但亦不是完全採取拒絕態度，正在考慮通過 airbnb 徵收每晚人頭税 1.5 歐。 目前，除非獲得事先批准，少於一年的短租在巴黎是非法的。所以 airbnb 上的出租物件差不多都是不合法的。但情況估計有望作出改變。

Looking Forward to Changes

15年6月法國總理委派的核數師團體研究短租利弊，最近透露的研究報告內容，態度正面，指出民宿經營滿足網絡世界新市場上的需求，只需設計一套簡單税制，便可以把混亂撥歸正統。 巴塞隆拿 巴塞隆拿仿效目前巴黎的做法，未經批准的短租將面臨高達2.4萬歐元罰款。更甚者，業主有權因擅自分租而收回物業。 三藩市 三藩市雖然是 airbnb 的緣起地，但對這原生孩雖不仁慈，但仍不算殘忍。首先他要求屋主必需是常住居民，必需向政府登記，每年最多90天。
紐約 紐約政府的態度是敵對的，法庭曾經判屋主七千美元罰款，但經上訴後，又被推翻。訴訟仍在糾纏中。

由於官方調查發現，過去四年，超過四分三出租交易屬於非法走税的。走税逃税是大件事，因此，估計不久將來免加强法例管理力度。

目前紐約是容許長居市民每年短租一個月，長居者必需同住出租物業内。換言之，全層短租不問可知，是違法的。 洛杉磯 洛杉磯對待 airbnb 絕對鐵心，其中聖莫尼卡市更是表表者。要求所有在 airbnb 刋登廣告者必需申請商業牌照，繳交14%住宿税，而住客入住期間，屋主必需亦同居一處。

日本 日本的情況和歐美各地有所不同，由於社會老化，舊物業脱手不容，出租市場的供應基本不受威脅。相反，民宿發展，相當程度幫助旅遊業發展，在經濟不振的年代，實不可隨意去勢。因此，日本政府基本考慮重點和歐美城市不同。

從發展觀察，日本政府儘量採取開明態度，希望通過旅遊改善經濟。而一般城市地方政府則比較傾向加強管制，減少居民不滿。

不要盲目 不同城市應對 airbnb 的措施各有不同，由聖莫尼卡型式的緊束型，到阿姆斯特登的友善型，中間還有不少不同部位的鬆緊，屋主投資前一定要了解出租物業供需是否緊張，當地居民對外人滋擾的反應，民宿比例是否對税務構成問題，立法嚴管的界限等。

盲目擲下，一困死，便轉不了身。

民宿新法為何需重視

柏林民宿新法為何必需重視

柏林民宿新法引發一個潛在經營者心底的疑問：會不會輪到我時，法例突然改變，損失慘重。只要還在門前徘徊，自然會感覺這種風險壓力；只有一個分租物件的屋主，自會猶豫應否擴大。

柏林新例提醒，不論何處，經營者都需瞭解風險和責任，不是心口有個勇字便入場。 這篇博文我將說說經營者的承責，下一篇會綜論十多個不同城市地區的不同要求。希望徘徊家可有啓發，作出更好決定。

經營者六大承責

財物損失

最普遍的風險大概是財物損失或住客不慎在屋内弄傷，財物損失一般只是個別物件損毀。例如，沙發椅腳不堪負荷而斷裂，電器因使用不當而損壞，等等。

這部份損毀要取得賠償，大家可以參考「自保」一文，涉及財物損失的部份。

我自己的做法，只要住客不太過份，損壞部份的成本不太大，我會採取鴕鳥心態。

當損壞成本超出心中限定時，即使追究住客，追究 airbnb，也恐怕曠日持久，書信往來一大堆，也未能解決問題。

業主一般會自行購買物業意外保險，所以結構裝修方面，保險已有保障。一般物品的損毀，費用不大，實在是可以容忍的。

假如角色不過是二房東，恐怕你只會帶著..「管他吧，最多退房收兵」的想法，心中限定損失於付業主的按金數額。

不是認同這做法，但相信這正是大部份業餘屋主的心中防線。

住客損失

airbnb 雖然已經為住宿損毀購買了高達一百萬美元的保險，但保險文件長達七十多頁，內含超多豁免條款。相信就算經營者是法律專業，也只是一閃而過。

事實上，發生極嚴重意外的事，機會極微 (經營幾年，最嚴重事故不過是一件幾十歐元的電器被弄毀了)。如因此而怪責 airbnb 充滿陷阱，那麽住所只能找建在地底10米深的屋子，以避過每天都會跌下地面的流星隕石了。

把損毀計入營運成本，生意照常。這小小責任，實不必深究。仍存惶恐，不如全退。如真不幸發生了少於被流星擊中的可能意外，認命了，最多結束這項收入。

但假如損失是住客的，例如，他因沙發斷腳而不慎自已也弄斷了腳。這意外導致的損失可大可小，假如他因而失去工作能力一兩年，工作收入達周薪1千美元，那小計下來，已是10萬美元了。

這部份的糾紛可以不驚動鄰居，也不必驚動業主，只要事先購買一份第三者意外保險，費用不高，輕易解決。

涉及隣居損失

假如損失涉及隣居，例如房客在走廊倒瀉啤酒，連累隣居滑倒，那便複雜些了。熄事寧人，儘快擺平。但事情往往令緊張的隣里關係，一下子綳斷。這實是最令人不安的因由之一。

由於不少屋主都只是全層長租回來，隣居向管理公司投訴，繼而聯絡業主，隨後而至的便是繁雜的公文，律師信，法庭文件，税務交代，一大堆麻煩接踵而至。

這才是需要面對的大難題。

解決方法並無定則，想儘方法，不讓發生是唯一真道。

違反法律

了解法律地位，柏林新例實施的影響，並不限於柏林市一地，而是有全球意義的。

隨時間演進，不少地方的民宿，或多或少都會滋生各式問題。面臨相類困擾的地區，肯定密切關注新例的效用和民眾的支持，或會倣效收緊法例，希望有效管控民宿經營。

罪不罰眾，是屋主的安慰劑。不幸，總有人會埋怨，那麽多人不依紅綠燈過路，為何偏抓我？

下一篇會說說十多個城市的不同處理。

違反租約

當業主知道租客經 airbnb 分租後，只能訴諸法律行動了。有個别業主開放些，你只需付出較高租金，他可以默許。但德國人並不喜歡做業主，擁有自住房子的比例是第一世界國家中最小的，只有不足45%，幾乎是歐洲最低自購物業比例的地區。

換言之，大部份業主都是投資公司經營。

大部份出租物業都是投資公司經營的。公文要求停止經營，控告違反租約，向法庭申請收樓，向税局舉報瞞税等，接踵而來，躲不了的。

付税

大家都認識，税務執行在西方世界大概是效率最高的行政行為

税收在西方，和香港不同，是需要非常重視的。一旦被税務人員咬上了，精神負擔所引致的痛苦，與日俱增。我有幾個經營民宿的朋友，分屬不同族裔，都是敢暪業主，不敢瞞稅局。他們的經營收入，税單都報清楚。如不明白此點，以為税局不追問便可免。事實是，税局信件越遲收越危險，罰款越重免不了，事隔久了，報税基礎如果拿不出，便任由税官作主了。

應付策略


個人財物損失，以個人可承風險化解，一年頂多一百幾十元

住客財物及意外損失，買一份成本不高的保險便可以解決了，幾百美元一份的應可以了。

租約方面，一般業主目的不過收樓，甚少繼續糾纏。兩三個月按金的損失卻是常事。

法律管控要求，不同地區都有不同，要清楚評估，才能明智決定。假如你資産滿身，職業高穩，承擔的財務責任只然較高。

鄰居財物損失，及因而產生的滋擾，想儘一切可能，不使其發生，發生了，迅速處理，熄滅火頭。

税務，避不了的。經營前便要研究處理方案。待税務盯上了你，懊悔便來不及了。

柏林逆轉

保護牆倒下了 上文提到，柏林政府推出民宿管理法例，「在極短時間內，相當部份屋主寧避其鋒，紛紛撤離下架」。在 airbnb 二月份全層出租物件是約11700，到了三四月份，起了什麼變化呢？
二月份，還只是觀望，極少人退出市場

到了三月底，急速減少了4千3百件

相比三月底，四月份數字又再進一步大幅減少。全層出租超過四成退出了，也就是說，只剩下約四千件了。前後減少的七千件，其中純商業運作的相信絕大部份退回到傳統長租市場，少部份可能轉為分房運作。
由此可見，柏林實行的法例，算是殺手鐧，雖說針對全層出租單位，但也側擊了不少業餘分子和準創業者。

經營進程 Airbnb 的經營者，大多數都是由分租房間開始。 自住一間，多餘的一至二間出租，相信是大部份業餘屋主的第一步
將現有的空房出租，最初不過是想分擔租金支出。經營一段時間後，發覺出租率不錯，收入甚至完全抵銷全層的租金支出。

不如再進一步 心雄了。快快在租務市場上找多間住所，面積最好比首間大
開始第二步，找一家位置好些，地方大些的。自己搬入，繼續出租。有了經驗，這回更有信心賺取不俗收入。

airbnb 柏林房主，2015年高達 1200户擁有兩個或以上的出租物件。

邁向半職業化

接下的一步，便是半職業化運作了 - 一間一間找下去。儘快多做幾間，三兩年穩固收入。 數學遊戲，複式計算，很快便二變四，四變八，三五年應可成小富了。

但理論接受實際環境挑戰，很快便破產抛棄了。

業餘 host 即使想多租一層來經營，但租房子難度極高。長租市場緊張，經過申請，面試，提交意向等步驟，有時半年也找不到一間理想物件。

實力派地産商進軍了

當實力派地産商明白民宿高回報的本色，他們選擇入市後，市場即急速扭曲。長租房子在一兩個月之間，轉身一變，已成 airbnb 上的長頸鹿羣。這些地産投資者，他們一動心，不必等三幾年，三二十個單位數周内即可華麗轉身。

小業主也見獵心起，即使未有經營經驗，也直接將整層樓宇放上 airbnb 短租，先搶市場，再學習怎樣經營。

柏林政府如不設計，很可能在一兩年間，長租單位數量以萬計萎縮。
屋主 Martin 是柏林市持有最多物件的 airbnb 屋主，達 44 件，很難說不是商業運作

扭轉 新例確定之後，柏林的整層短租便明顯是違法，在 airbnb 上大幅度消失。


準創業的屋主，可以怎樣應付

租用第二層的屋主，不能把第一層短租，那可以怎麼辦？ 加租再長租出去嗎？ 基本上是有風險的，第一，原有租約一般不容許轉租。其次，在公平租值的前提下，租客即使簽了約，還可以控告屋主退回收多的租金。 所以，只剩下設法減少支出，到期退回房子給業主了。

政治風險導致的損失

柏林故事表示，不可輕視政治風險。 我認識一位，孵了幾年，去年底才找到新房子，打算大展手腳，碰上了，他說，直接損失起碼一萬歐，機會成本計下來，一年可能不見了4-5萬歐。

正確認識風險，管理風險

認識風險，管理風險，獲取回報。

過去一段時間是蠻牛市場，只要你有胆，再努力掌握竅門，便足夠了。

但隨各地政府接連出招，發展這門生意，智力掛帥是免不了。