你也想做嗎？(二)

經營要素

上篇說到經營民宿四大要素：

1. 房子持有把握度
2. 周邊麻煩度
3. 回報率
4. 有趣度

村姑

先說說趣吧！在慕尼克的生活，真不能給這個字賦予太多的正面內容。

父親眼中的德國人，是第一聰慧民族，他常說，愛因斯坦，維根斯坦開創現代抽象而嚴謹的科學和思維世界，過去百年的科學和哲學發展都離不了這兩位斯坦的影響。

但現實生活並非搞學問，慕城實如死板村姑，只在上元節到廟會放縱，其餘五十周循規蹈矩。非族類如我，只看到一個悶字。

所以在慕城的趣，我採被動式界定。不煩即樂，未厭即趣。不要小看不煩這點，在慕城，煩是會帶腳找上門的。

長居有了着落，入籍的時間條件相對寬鬆，是時候追尋正面內容了。

持有

最不受影響的持有把握，當然是擁有物業。但回報是最大考慮，一般地區好的，價格自然高。這是經濟定律，除少數例外，都是阿媽女人的道理。

對啊！如果要經營民宿，便是要努力找出基因變異，找出 Mr.媽媽。

我四處旅遊時，都是入住民宿，遊玩之餘，也細心理解當地情況，再根據我的德國經驗，辦識 Mr.媽媽的存在，發掘漏網的物業投資。

考慮這基因變異，再把上述四大準則調整為：

1. 個人鍾情區
2. 低門檻投資
3. 較易控制的周邊情緒
4. 性價比

找出一個值得多花三五年的目標。

遊跡


東京銀座。即令是世界頂級繁盛潮拜區，如有意選擇，這區的房盤也時有供應。稍離幾街之距，便有民居大厦



京都伏見稻荷神社。來京都不可不到，山下至山頂，兩小時少不了，沿途都是這些紅彤彤的記念祭栱，



京都住宿之一，友人經營民宿，一打開窗子，便見到清溪

大坂城

大阪街上行，午後時刻，見一房子門半關，門外有文字介紹此處為川端康城成名前曾寄居。以為是博物館，輕敲無反應。大胆內推，見主人正蓮步來。主人友善，懂少許英語，帶我們入內介紹，原來此地乃一私房菜。

此圖女主人正為我們推開大廳之分隔屏風

大廳打開後，隔隣是大宴會廳，主要提供婚宴服務。無標準菜單，據預訂商談後，才安排菜單及儀式進行程序。向主人了解，價格非常合理，一般由一、二萬港元起至十多萬。香港新人不妨考慮，到日本進行一場和式婚禮

屋子中間是精緻庭園

橫濱港開埠記念堂 The Jack

橫濱是外國人初登日本的集中地，這建築不是幾百年前的，而是日本建築師據歷史描述而於1917年建造的

冰島小屋，住在這裡相當愜意

倫敦河望向倫敦眼

巴塞隆拿的教1堂內



法蘭克福不只香腸有名氣，這些舊㷛也不錯吧！

攝於藝術展一角



日本京都，友人安排睇屋

你也想做嗎？(一)

可以嗎？絕對可以的

最困難是找到一間合適的房子。任何地方做都可以，但，假如還未開始，那麽，第一步將會是關鍵的。不要眼盯著在 airbnb 上已經做得好的例子，因為更多失敗的，只不過你看不到吧！



失敗者

甚麽是失敗的，那些做了幾個月便下綫消失的，做了幾年都只是經營雞肋的。

大膽說，我看大部份經營者都屬於這一類。


考慮要點 要經營，有幾點要考慮。

1. 房子持有把握度
2. 周邊麻煩度
3. 回報率
4. 有趣度

保持有
「持有把握度」是指不管房子是甚麽性質，要能確保經營期間不會被收回而要放棄。

當然，如果房子是自己持有的，便沒有這個問題。但若是打算購置，便要留意第三項回報率了。

避麻煩

入鄉隨俗，遵重他人，避免衝突，創造調和空間，才能長期經營。不過，中庸可矣，切勿過份友善。

一般民眾，對外來面孔，自生戒心。普通之事，也會放大幾倍，心中或離中柱的，易生憤怨。

假如住所居民多此類的，實不宜開展。

不住進去，怎能判別？

在較後的博文，我會與大家分享這方面的經驗，要非常準確判斷，是不可能的。但一些基本條件，加以留意，避免的把握還是高的。

調和避衝突，是要點。千萬不要矯枉過正，以為廣結善緣，與隣居成為好友是好事。這種好事如生物演化，一不留神，長出惡瘤。保持點頭關係是為上上策。

計回報

買一間來做，不就可以了。

當然可以。但即使你金錢不缺，也要計計回報率。

慕尼克中心區的實用呎價約港元5千多，四房單位1千呎左右，約價港元五百多萬。

以上網站介紹慕尼克的樓價指標。

故勿論貸款何來，即使可取得六成按揭，起始投資也要29萬歐，每月實際連名義還款約4千5歐羅。

計算程式：

假定樓價總值為60萬歐，供款20年計，利率3.5%，貸款 36萬，每月還欵 2088 歐。

由於首期連裝修借貸成本較高 (甚至只能以現金支付，不過，即使以現金支付，不必付息，作為財務考慮，可假定此部分財務成本為8%計。當然，要明白實際利率極可能更高)，每月機會成本達2千4百多。

兩者合計，每月總借貸 (實際+名義) 之供款大約需4千5歐。

機會成本

假如投資做民宿，每年營業額可達60-70萬元。與以上推算供款比較，僅平手或稍高矣，並不吸引。當然，若與當地的出租回報率比較，還是可觀的。

當地的租金大約是歐元1500至1800，稍低於每月6成樓價的貸旁款月供。當然如將供款期延長，便足夠應付月供了。

也就是說，在慕尼克做民宿，物業宜租不宜買。不幸的是，要在當地市中心找到一所理想住宅，是極其困難的。為甚麽？看看我早幾天的博文，自當體會。

創趣境

假如你是本地人，有趣無趣可以不在考慮之內。但若你是外來人，萬萬不可忽略這點。 不少人決心移民，左轉右灣，最後回到原地。移民是不歸之路，不是無趣，豈會迴轉。 如你選擇仍多，「趣」字萬不輕忽。 因為，民宿管理其實可以是煩兼悶。 房客訂了房，約了三時到。你一直等，期間不斷 skype，但他除了一則 ''Busy, call later"，渺無訊息。結果你等到5時，再不出門，朋友聚會怕又失約了。5時半，赴約途中，接到電話說15分鐘到達。你又要撲回家，途中不斷咒罵，但一見到客人，滿肚怒氣又要壓下，笑著說，出意外了，沒事吧！ 運氣不好的話，這種情緒起伏，一星期可能幾次呢！要長期面對，你忍受得嗎？ 個人要能夠長期面對各種挑戰，確是要想清想楚。新人入行，這點多忽視，以為待人以誠便可以了。 客千百萬種，有些不論你怎樣賠小心，他總會有些理由，怎樣也是你的不是。 「趣境」是要懂得建造的。這「趣」是你個人的樂趣，客是趣不趣，非重點。


這四大元素，稍後當也會再進一步談及。 下篇續談。

租了第一間房子

周邊環境理想

最後用暖租每月1100 歐元租了第一間房子，三間房，約80平方米。

圖上1號標示是房子所在，紅色圓標是十月節所在

房子的位置離十月節較遠，出入市中心一般需半小時以上。

房子的花園

房子的客廳，所有傢俱都是入伙後添置的

廚房，可移動的全部都是添置的，包括那張金屬工作枱

廚房另一角

其中一間客房，最多可容4人

另一間客房，一張雙人床加一張雙層床，也是容納4人

這間房是最大的一間，我未遷出時用這間，兩張雙層床是後來添加的

基本上傢俱都是宜家的，一直到現在，幾乎每間都是採用宜家產品。

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尋覓外星人

心情緊張，每天瀏覽相關出租網站，還未入住，就想覓得租客。最好未入住便有外星人答允租下，免得損失空租期。

世事奇怪，各式各樣。只要努力，外星人也可能相遇。

一間國內工作中介公司，正在找两個房間，租用半年，給外派員工做宿舍，趕快聯繫。用不了多少時間，便找得分租客了，真不賴。

經商談後，這公司願意支付1600元租金租用其中兩間島房。也就是說，半年不必租，還有少許溢利。

當然，我要負責管理事項，支付各種公共地方的費用：水電費、管理費等，以及添置公家地方的消耗品，等等。房間清潔各自管理，厨廁清潔則用者負責；而私人用水，用電則協定分配。

分配簡單而公平。

做二房東的起步不錯啊！

相處了半年，公司依約退租了。收回房間後，我也開始了正式的 airbnb 生涯了。

airbnb 是目前最大的民宿網站，和 uber 等到處惹民憤不同，他的收費來源量大而穩

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慷慨的公司嗎

相信大家會納悶，明明房租只值1100，連各種雜費電費等計算在內，1300 也就夠了。這公司也太夯了，两個房間頂多900至1000 歐元，為何他們嫌錢腥，願意多付 600 歐呢？

對啊！但他們員工不是固定的，常有變動。多是初抵埗，德語不太靈通，我也算是多少替他們解決簡單的照顧問題。花的時間雖不多，但沒有我的存在，難道他們另派人處理嗎？費用肯定更高啊！

這是寶貴的一課。

只要努力嘗試，那怕渺茫如相遇外星人，也有緣能踫上。只要確認需求，提供適切服務，便可彼此得益。要好好經營，這是原則。

租房子的磨練

地庫儲物

不過，租到之前也嚐些磨練。「磨練」是我現在用的修飾詞，那時感覺是苦不堪言。

到了搬遷之日，房子還沒頭緒。與房東商議，她同意我可把物品暫存地庫。

還記得地庫

珍惜現金

計算現金，不知到底租房子要多用多少，又不知要多久才能找到房子，也不想尋求支援。

算計一下，一晚住宿大約要花25歐。那時税後工資2千多，感覺比例太高，又想多存一些應付租房子的各項支出。

決定只採用隔天入住旅店的方式。


不入住的那天怎辦？

下班後到麥記，偏處一角，上網努力找房子，一直渡夜，次晨在洗手間整理後上班。

被人拍醒是免不了，不過我也不是僅有的。但我算是最早來到的。其他人一般是12時後才出現。我8時已經進駐，加上東方人面貌，店員當然多注目。

不舒服的感覺睡着時也壓在頭頂，但即令如此，睡魔光臨時，也只有店員有意無意巡視時才可以趕走。

幸好前後只試了兩天

租房子比找一份工還要難 在德國，租房子和香港完全不同。直至現今的經驗，要租得一間合意房子，比找一份工作難得多。 首先，網上找到房盤後，要填寫申請表 (Selbstauskunft des Mietinteressenten)，表格上需要提交工作收入資料，現居地址等，和找工作要填寫的差不多。

這是租房子的標準申請表，查家宅，覓良客。

這並非形式主義，不論代理或業主都相當重視填寫内容的。千萬不要掉以輕心，以工作假期在歐洲工作的朋友，如果一心想儘快得到，因就而填寫不當資料，日後可能造就麻煩。

好盤難覓

遞表後，等一段日子，代理會電郵通知參觀時間。假如盤源受歡迎，同一時間會有多名申請者參觀，有時多達十多人。参觀後，申請者再表達意願。最後，經由代理評估，交由業主挑選。

大家可以想像，一個外國人要租得心頭好，絕對是，難，難，難。 好盤多人爭，多數更是本地人，外國面容的，有誰會傾心。

所以我只能向外發展，也選了些較偏地區的房源。不出所料，只有客源較少的房源，才可能派放給我這種化外之士。當晚運氣來了，地産公司來電，其中一間之前參觀過的房子可以租給我。

致謝

麥記，在此謝謝你，讓我有機會體驗如此人生