投資日本民宿的電視廣告

電視推谷

最近一間日本房地產代理公司在香港電視上賣廣告，以投資民宿為標題。 這則廣告反映一㸃，海外投資者對投資日本民宿傾注相當顯著的興趣。

一知半解

但，我大胆說一句，絕大部份投資者，甚至連進行推介的代理在內，其實對民宿經營一知半解，這些交流恐怕都只是需求與供應的性質。客人想聽什麼 ，代理便供應些令他想聴的內容。

好消息！？但他們根本未曾有經營經驗，問題一發生，業主唯有自行承擔。

為什麼？

原因極其簡單，要小本投資，兼得政府審可，批出民宿牌照，可能性有多少？如果有人拍心口，可以代辦牌照，只要有百分一成功率，也可自誇為手執政府內線關係的超重要人物了。

有這種關係，也避免不了出事。民宿小兒科，誰會動用邪力來幫你？

字裡行間的背後

那麽代理說的民宿經營是什麼意思？ 意思是你有牌照的話，一切瑣務銷售可代辦。 另一意思是，不理有沒有牌照，你直接委託他辦，他便辦了，牌照，你不要求，他也不會理會。他不過是按指示代你管理而已。

一廂情願

投資者不太理解，以為代理既然以經營民宿為主題，自然地便會連牌照也處理了。

責任誰負，買賣前不弄清楚，出了事便一味推卸，並非成功投資要訣


經營的最大困難
對不起，再大的公司也不可能挑戰政府的法例要求。

灰色地帶
民宿經營，永遠是灰色地帶。日本如是，德國如是，就算在一些已經立例容許的地方，也如是。只不過是灰色調不同而已。

通路
但世上的經營者已過千萬，假如沒有通路可達，這些人怎辦啊？

在場外研究，永遠是研究。只有敢淌淌水的人，才會深切體會箇中關鍵。

脚不放下，怎知水温。

風險評估
日本民宿這議題，先決考慮只需環繞以下幾點：風險是否可控？投資是否化算？該地是否位於我的興趣圈內？

其他的問題，都是技術性的。

共享經濟龍頭仍在灰漿游走

強如 airbnb，uber 也是在灰色中壯大。即使多年了，至今仍是邊緣游走，世界新舊世代共享經濟之紛爭，仍未見平息。 新時代，成就新行為。灰色前不胆怯，是否才是新世代敢於面對未來的法則？

超讚房東 = 超級收入?

超讚房東

超讚房東是 airbnb 鼓勵屋主提供優質服務的工具，大約只有7%的屋主可以獲取這項榮譽。獲得「超讚房東」稱號的朋友，往往可以獲得豐厚的回報。因此，可以期待他們會珍惜稱號，提供稱心服務。對大部份面臨選擇的旅客，免除信心考慮，只要單純看看供需條件是否吻合。

這規則是否可以成為屋主經營的明燈？是否真正有具大經濟效益的標貼？

經營的最大困難

經營民宿面對最大的困難是什麼？幾乎自博文開始，其實都一直堅持。人的行為，是世間所有困難的根源。經營民宿也不例外。

奇怪的鄰居可能不反感蛙鳴，但傳來的說話聲，卻會反應激烈

嗓音和騷擾，往往令經營者提心吊膽。只要住客 high 啲，音浪即如遠程導彈，直擊鄰里耳窩。假如客廳附送露台，總有一次，傍晚的絲絲喁語會自然地加入突發的爆破聲，結果如集束彈四散。注意力不再限制於樓下隔壁這兩家噪音共享户。

多經營一段時間，便會體會人的個性指的是什麼。

入住守則

個性，是不可捉摸，不可限制的。條件一到，便會自行演繹。絕不是屋主可以制定出999條入住守則便能避免的。

超級收入

我的一位超讚房東朋友，待客至誠，幾乎每人都給予五星。旺季時，沒一天空日。淡季時，入住率也達八成。不過是一個標準房間，這份兼職收入比正職還理想。

即令如此，上月也要停止了。

出入的客人都很安靜，也從未有鄰居察覺投訴。

為什麼要停止呢？

幾分鐘便出事

只緣於房客入住時，早到了幾分鐘，在門外等候，碰上推門外出的鄰居。客人笑著打招呼，喧了兩句。這便出事了。

為何出事，不必我説了吧。

入住率升收入升出事機會升

超讚房東，必定提升入住率，客人即使是斯文人，但不具惡意的行為也可能無意中引致經營絕症。而入住越多，出事機會越大。超讚房東的利益更驅使出事率成螺旋狀上升。

因此，除非屋主安於本份，時刻揀客推客，否則，生意越好，風險越大。

嗓音和騷擾早叫鳥

airbnb 是否也應設超級房客，方便屋主篩選，避免來了些經驗不足的早叫鳥？

不過，即令如此，又有哪些方法真的可以保證客鄰居相遇必不出事？

其實，長遠計，「超讚房東」這名牌可能只是表面光鮮，實則不值。

民宿攻防

半液化的下一步

民宿發展，一個月一個樣，不斷傳來政府加强管制措施，民宿網站發展各式各樣的抵抗和拓展。

發展至今，模式仍處於半液化狀態，最後會以甚麽形態固化呢？恐怕未來這三數年是關鍵時刻。

有心經營的新人，假如等待塵埃落定才入市，相信屆時只能望門興歎，奇怪為什麼客量總是不足？儘管民宿蓬勃，為何你只感覺如雞肋般冰冷。

要想在未來世界分一杯羮，與民宿網站結伴同行，實是先行者不可避免的宿命。下不了決心，只能做一個觀火者。

策略變化

Airbnb 最近推出多項措施，深化服務，積極配合最新的市場發展。

一、配合政府的友善轉變

由於世界各地的地方政府接續對民宿網站訂立較嚴苛法例，Airbnb 除了採取法律抗辯，最近也採取較友善的措施，尋求一條有利長效經營的路向。

最近 Airbnb 發佈了一份民宿的經營管理建議書予政府考慮，建議內容環繞民宿所引發的鄰里衝突管理，代收税項，入住日數限制等。



Airbnb 聲稱公司目標是為一般民眾善用閒房賺取少許收入，幫補家計，他們並不鼓勵多物業業主將物業從正常的長租物業市場移走，轉變為短租。因此，只要政策能保障小户的權益，他們願意配合，以維護正常而建康的租務市場，城市的租務需求不會受影響。

其實，儘管公司聲稱目標相同，但對於多物業業主發佈物業於短租市場，佔網站收入重量，過往 Airbnb 只以發佈者自付責任來應對指責。

這次明顯轉呔，改變與政府對著幹的做法，反映出形勢嚴峻，不能不正面應對。

二、改善鄰舍關係的管理工具

鄰里關係是民宿網站的一大難題。

鄰里關係不和多源於實際滋擾，包括噪音，衛生，不當行為。為消除和減少這部份的問題，Airbnb 設立了 ''Airbnb and your neighborhood"，接受鄰里投訴，轉而要求屋主作出有效反應。

但除了實際滋擾外，短期出入的外人數量增至一個界限，居民自自然然産生負面心態。就此點而言，Airbnb 建議可設定出租日數上限，藉而減少滋生敵意心態。



三、滿足屋主的經濟誘因

正面應對政府壓力以及民眾不滿的措施，肯定對屋主收入有影響。為了補救收入滑落，Airbnb 從兩方面著力，協助屋主減低經營成本，以及提供途徑予屋主深化收入。

減少屋主營運麻煩

不少屋主只是兼營，遊客到達時間各自不同，屋主往往不能配合。不少人因為工作疲倦，回家後也不想沾手清潔整理，因此往往聘用時鐘服務，但質量也因而難以保持。

Airbnb 提供屋主資源分享，Co-host 分享清潔，迎客，交收等服務，有效利用，確實可以減少屋主麻煩，甚至減低營運成本。

為屋主增加收入途徑

民宿旅行令重覆旅客數量不斷增加，這些旅客往往不滿足於大路景點，但要到處探秘，却認識不足，時間恐怕難以安排妥當，何况異地游玩，陌生的身形易令人亂想。不循旅行社安排但又安全的深度旅遊會是下一波常態。

Airbnb 推出了新功能「Trip」，由當地人做領隊，貫徹當地體驗。

屋主如能有效利用，可以提供額外的收入來源，幫補出租日數縮減的損失。

請積極協助

這些措施，兩口苦茶，配一匙少甜，可以為民宿的合法經營走出一條康莊大道嗎？

經營者眾，良莠不齊，目前，Airbnb 只利用 Airbnb and your neighborhood 來監察鄰里滋擾的做法，可能仍未能有效推動屋主採取更正面有效的措施，以達致友善。

另方面，屋主弧軍作戰，往往被投訴後才知道要改變。但什麼方法才可有效避免滋擾，不碰幾次釘，根本掌握不了。

如何提升屋主掌握鄰里友善的能力？是否需要發展更多交流和鼓勵措施？這是網站要積極應對的。

七百萬騙案，日本警方為何不受理

港人買日本樓 遭連環詐騙700萬

這是近日轟動的日本房地產新聞。

哪個環節出了問題

一看標題，心中即時想，投資者哪個環節出了問題呢？

報導

據星島  2016年11月8日 報導：

… 去年八月二日，呂在陳的辦公室出示地產代理牌照，又稱公司實力雄厚，令他和B感覺有保障，於是簽約，以日圓現金支付樓價一成的首期款、佣金和手續費給對方，共約二百九十七萬日圓（約二十萬零二千港元）。

可是，呂在數天後發訊息，聲稱業主反口加價，交易告吹，卻說有更好物業介紹，為東京豐島區東池袋一幢三層高舊樓，建議代為開設公司，用公司名義購買，以減省稅項，他們同意後，呂在去年八月三十日再來港，他們再支付日圓現金，連同之前購地鋪未退還款項，作為該樓宇首期款，兩日後再將九成餘款匯入呂的日本公司戶口，總計支付約三千零九十六萬日圓（約二百一十萬五千三百港元）。

兩事主高興地等待收樓，但等近兩個月仍無音訊，呂其後發訊息稱賣方違約拒售，購樓款暫由「司法書士」（物業買賣公證人員）保管，但後來他們自行調查得知，賣方去年十一月九日將物業賣給他人，惟呂不斷砌詞，強調款項不在其手上。...

看到此處，大致估到是什麼回事了。

不是刑事

再看下去：

... 為追回失款，兩人去年十一月二十四日前往日本，在「警視廳新宿警察署」報警，警員以事件屬經濟糾紛為由，拒絕受理，建議入稟提出民事索償。至今年三月十三日，他們在本港報警，警方將案件列為「以欺騙手段取得財產」，旺角警區重案組第二隊迅即調查，其後趁呂在今年九月十一日來港時，在機場採取拘捕行動，經錄取口供後准予保釋，呂須在今天前往警署報到。...

這宗事件，日本警方不受理，認為是私人商業糾紛；為什麼呢？

日本買樓步驟

在日本買樓三個主要步驟：

一、 口頭協議

一般而言，日本人一經口頭同意，便不會反口。香港人往往以香港習慣出發，以為只有簽約才作實，口頭協議後，簽約時又想加入新條款；因此影響部份日本業主，心生反感，不喜歡賣予國外人。

二、 簽『重要事項說明書』

付一成訂金；這步驟相當香港的落大訂。

一般樓宇，價格多為港元一百數十萬，一成訂金不過是數萬至十數萬，銀碼不是太大，因此多以現金交收，亦不必經律師樓進行。簽約時在一名『司法書士』做樓契見證人，核實買賣雙方身份，另加上雙方各自『擔當人』代表，即持牌地產代理，總共五人列席。

三、 『決算』

即正式完成買賣交易，買方付清尾數。

持牌地產代理的責任

假如合同在日本簽訂，五個人列席，有三個是需要牌照監管的 (即一個司法書士，加上各自的地産代理)，「司法書士」是物業買賣公證人員，雖不是律師，但仍具備相關法律訓練及資格。

這三個人都負起相對的責任。當然亦包括證實買賣雙方的本家身份，那有可能容許簽約後可自然解約而無須承擔任何毁約行為的效果。

假如這步驟中間，發生詐騙行為，肯定是刑事案件。

但在香港付訂金所進行的，不過是一份一般的買賣合同了。即使簽訂的合同文件仍是標準的樓契空白本，但未經正規見證，便不具物業買賣契約。

委託合約

香港簽約，不過是一份委託合約。合約在香港簽訂，産生糾紛，日本警方能夠以什麼名義進行撿控呢？

相信有心人便是利用這種漏洞，令「地産買賣」的地位轉為「委託進行」的地位。地位一改變，事態發展便容易失控，産生不穩定性。取得現金控制的一方自然佔盡便宜，只要能離境，一世不再踏足，又奈何？

哪個環節出了問題

回想，投資者哪個環節出了問題呢？

第一步 A B C 也不了解，無言！

而且即使這一步過了關，有心人裝你，下一步也會槓低啊！

要投資外地物業，功課不能不做。不要以買賣本地物業的心態來進行啊！