超讚房東 = 超級收入?

超讚房東

超讚房東是 airbnb 鼓勵屋主提供優質服務的工具，大約只有7%的屋主可以獲取這項榮譽。獲得「超讚房東」稱號的朋友，往往可以獲得豐厚的回報。因此，可以期待他們會珍惜稱號，提供稱心服務。對大部份面臨選擇的旅客，免除信心考慮，只要單純看看供需條件是否吻合。

這規則是否可以成為屋主經營的明燈？是否真正有具大經濟效益的標貼？

經營的最大困難

經營民宿面對最大的困難是什麼？幾乎自博文開始，其實都一直堅持。人的行為，是世間所有困難的根源。經營民宿也不例外。

奇怪的鄰居可能不反感蛙鳴，但傳來的說話聲，卻會反應激烈

嗓音和騷擾，往往令經營者提心吊膽。只要住客 high 啲，音浪即如遠程導彈，直擊鄰里耳窩。假如客廳附送露台，總有一次，傍晚的絲絲喁語會自然地加入突發的爆破聲，結果如集束彈四散。注意力不再限制於樓下隔壁這兩家噪音共享户。

多經營一段時間，便會體會人的個性指的是什麼。

入住守則

個性，是不可捉摸，不可限制的。條件一到，便會自行演繹。絕不是屋主可以制定出999條入住守則便能避免的。

超級收入

我的一位超讚房東朋友，待客至誠，幾乎每人都給予五星。旺季時，沒一天空日。淡季時，入住率也達八成。不過是一個標準房間，這份兼職收入比正職還理想。

即令如此，上月也要停止了。

出入的客人都很安靜，也從未有鄰居察覺投訴。

為什麼要停止呢？

幾分鐘便出事

只緣於房客入住時，早到了幾分鐘，在門外等候，碰上推門外出的鄰居。客人笑著打招呼，喧了兩句。這便出事了。

為何出事，不必我説了吧。

入住率升收入升出事機會升

超讚房東，必定提升入住率，客人即使是斯文人，但不具惡意的行為也可能無意中引致經營絕症。而入住越多，出事機會越大。超讚房東的利益更驅使出事率成螺旋狀上升。

因此，除非屋主安於本份，時刻揀客推客，否則，生意越好，風險越大。

嗓音和騷擾早叫鳥

airbnb 是否也應設超級房客，方便屋主篩選，避免來了些經驗不足的早叫鳥？

不過，即令如此，又有哪些方法真的可以保證客鄰居相遇必不出事？

其實，長遠計，「超讚房東」這名牌可能只是表面光鮮，實則不值。

民宿攻防

半液化的下一步

民宿發展，一個月一個樣，不斷傳來政府加强管制措施，民宿網站發展各式各樣的抵抗和拓展。

發展至今，模式仍處於半液化狀態，最後會以甚麽形態固化呢？恐怕未來這三數年是關鍵時刻。

有心經營的新人，假如等待塵埃落定才入市，相信屆時只能望門興歎，奇怪為什麼客量總是不足？儘管民宿蓬勃，為何你只感覺如雞肋般冰冷。

要想在未來世界分一杯羮，與民宿網站結伴同行，實是先行者不可避免的宿命。下不了決心，只能做一個觀火者。

策略變化

Airbnb 最近推出多項措施，深化服務，積極配合最新的市場發展。

一、配合政府的友善轉變

由於世界各地的地方政府接續對民宿網站訂立較嚴苛法例，Airbnb 除了採取法律抗辯，最近也採取較友善的措施，尋求一條有利長效經營的路向。

最近 Airbnb 發佈了一份民宿的經營管理建議書予政府考慮，建議內容環繞民宿所引發的鄰里衝突管理，代收税項，入住日數限制等。



Airbnb 聲稱公司目標是為一般民眾善用閒房賺取少許收入，幫補家計，他們並不鼓勵多物業業主將物業從正常的長租物業市場移走，轉變為短租。因此，只要政策能保障小户的權益，他們願意配合，以維護正常而建康的租務市場，城市的租務需求不會受影響。

其實，儘管公司聲稱目標相同，但對於多物業業主發佈物業於短租市場，佔網站收入重量，過往 Airbnb 只以發佈者自付責任來應對指責。

這次明顯轉呔，改變與政府對著幹的做法，反映出形勢嚴峻，不能不正面應對。

二、改善鄰舍關係的管理工具

鄰里關係是民宿網站的一大難題。

鄰里關係不和多源於實際滋擾，包括噪音，衛生，不當行為。為消除和減少這部份的問題，Airbnb 設立了 ''Airbnb and your neighborhood"，接受鄰里投訴，轉而要求屋主作出有效反應。

但除了實際滋擾外，短期出入的外人數量增至一個界限，居民自自然然産生負面心態。就此點而言，Airbnb 建議可設定出租日數上限，藉而減少滋生敵意心態。



三、滿足屋主的經濟誘因

正面應對政府壓力以及民眾不滿的措施，肯定對屋主收入有影響。為了補救收入滑落，Airbnb 從兩方面著力，協助屋主減低經營成本，以及提供途徑予屋主深化收入。

減少屋主營運麻煩

不少屋主只是兼營，遊客到達時間各自不同，屋主往往不能配合。不少人因為工作疲倦，回家後也不想沾手清潔整理，因此往往聘用時鐘服務，但質量也因而難以保持。

Airbnb 提供屋主資源分享，Co-host 分享清潔，迎客，交收等服務，有效利用，確實可以減少屋主麻煩，甚至減低營運成本。

為屋主增加收入途徑

民宿旅行令重覆旅客數量不斷增加，這些旅客往往不滿足於大路景點，但要到處探秘，却認識不足，時間恐怕難以安排妥當，何况異地游玩，陌生的身形易令人亂想。不循旅行社安排但又安全的深度旅遊會是下一波常態。

Airbnb 推出了新功能「Trip」，由當地人做領隊，貫徹當地體驗。

屋主如能有效利用，可以提供額外的收入來源，幫補出租日數縮減的損失。

請積極協助

這些措施，兩口苦茶，配一匙少甜，可以為民宿的合法經營走出一條康莊大道嗎？

經營者眾，良莠不齊，目前，Airbnb 只利用 Airbnb and your neighborhood 來監察鄰里滋擾的做法，可能仍未能有效推動屋主採取更正面有效的措施，以達致友善。

另方面，屋主弧軍作戰，往往被投訴後才知道要改變。但什麼方法才可有效避免滋擾，不碰幾次釘，根本掌握不了。

如何提升屋主掌握鄰里友善的能力？是否需要發展更多交流和鼓勵措施？這是網站要積極應對的。

七百萬騙案，日本警方為何不受理

港人買日本樓 遭連環詐騙700萬

這是近日轟動的日本房地產新聞。

哪個環節出了問題

一看標題，心中即時想，投資者哪個環節出了問題呢？

報導

據星島  2016年11月8日 報導：

… 去年八月二日，呂在陳的辦公室出示地產代理牌照，又稱公司實力雄厚，令他和B感覺有保障，於是簽約，以日圓現金支付樓價一成的首期款、佣金和手續費給對方，共約二百九十七萬日圓（約二十萬零二千港元）。

可是，呂在數天後發訊息，聲稱業主反口加價，交易告吹，卻說有更好物業介紹，為東京豐島區東池袋一幢三層高舊樓，建議代為開設公司，用公司名義購買，以減省稅項，他們同意後，呂在去年八月三十日再來港，他們再支付日圓現金，連同之前購地鋪未退還款項，作為該樓宇首期款，兩日後再將九成餘款匯入呂的日本公司戶口，總計支付約三千零九十六萬日圓（約二百一十萬五千三百港元）。

兩事主高興地等待收樓，但等近兩個月仍無音訊，呂其後發訊息稱賣方違約拒售，購樓款暫由「司法書士」（物業買賣公證人員）保管，但後來他們自行調查得知，賣方去年十一月九日將物業賣給他人，惟呂不斷砌詞，強調款項不在其手上。...

看到此處，大致估到是什麼回事了。

不是刑事

再看下去：

... 為追回失款，兩人去年十一月二十四日前往日本，在「警視廳新宿警察署」報警，警員以事件屬經濟糾紛為由，拒絕受理，建議入稟提出民事索償。至今年三月十三日，他們在本港報警，警方將案件列為「以欺騙手段取得財產」，旺角警區重案組第二隊迅即調查，其後趁呂在今年九月十一日來港時，在機場採取拘捕行動，經錄取口供後准予保釋，呂須在今天前往警署報到。...

這宗事件，日本警方不受理，認為是私人商業糾紛；為什麼呢？

日本買樓步驟

在日本買樓三個主要步驟：

一、 口頭協議

一般而言，日本人一經口頭同意，便不會反口。香港人往往以香港習慣出發，以為只有簽約才作實，口頭協議後，簽約時又想加入新條款；因此影響部份日本業主，心生反感，不喜歡賣予國外人。

二、 簽『重要事項說明書』

付一成訂金；這步驟相當香港的落大訂。

一般樓宇，價格多為港元一百數十萬，一成訂金不過是數萬至十數萬，銀碼不是太大，因此多以現金交收，亦不必經律師樓進行。簽約時在一名『司法書士』做樓契見證人，核實買賣雙方身份，另加上雙方各自『擔當人』代表，即持牌地產代理，總共五人列席。

三、 『決算』

即正式完成買賣交易，買方付清尾數。

持牌地產代理的責任

假如合同在日本簽訂，五個人列席，有三個是需要牌照監管的 (即一個司法書士，加上各自的地産代理)，「司法書士」是物業買賣公證人員，雖不是律師，但仍具備相關法律訓練及資格。

這三個人都負起相對的責任。當然亦包括證實買賣雙方的本家身份，那有可能容許簽約後可自然解約而無須承擔任何毁約行為的效果。

假如這步驟中間，發生詐騙行為，肯定是刑事案件。

但在香港付訂金所進行的，不過是一份一般的買賣合同了。即使簽訂的合同文件仍是標準的樓契空白本，但未經正規見證，便不具物業買賣契約。

委託合約

香港簽約，不過是一份委託合約。合約在香港簽訂，産生糾紛，日本警方能夠以什麼名義進行撿控呢？

相信有心人便是利用這種漏洞，令「地産買賣」的地位轉為「委託進行」的地位。地位一改變，事態發展便容易失控，産生不穩定性。取得現金控制的一方自然佔盡便宜，只要能離境，一世不再踏足，又奈何？

哪個環節出了問題

回想，投資者哪個環節出了問題呢？

第一步 A B C 也不了解，無言！

而且即使這一步過了關，有心人裝你，下一步也會槓低啊！

要投資外地物業，功課不能不做。不要以買賣本地物業的心態來進行啊！

市政府 vs Airbnb - 0 比 10

轟炸機 上一篇剛提起三藩市出動 B14，向 airbnb 狠狠地痛下毒手。 三藩市政府以10比0，毫無異議，絕對壓到性通過一條針對民宿網站 - 編號 6374 的法令。 2014年5月，所有三藩市在民宿網站上的發佈單位，必需向政府註冊登記。但自該日開始，正規登記的僅屬少數。於是，新法令轉而針對民宿網站本身；如網站上有未經登記的民宿發佈，則網站將承擔責任，每則每天可被罸高至1000美元。
法例一執行，airbnb 即時面對極大損失風險。 但我要說聲對不起，這博文寫早了两個星期。
對不起，搞錯了 是我搞錯資料嗎？ 不，原來市政府 .... 搞錯了 ... 哪！到底搞錯什麼呢？ 再追蹤下去，我只能說句：「誰知道。」

簡單，但行不通
藉重罰網站來禁止當地屋主在民宿網站發佈，有效而簡單。
但嚴厲的管制，可能迫使成就一個預付會員費，合購房屋的民宿分享模式。那時，除非資本主義的營商原則大改變，否則，又生出另一個更堅牢的民宿國度了。


到底在說甚麽？看看以下記事 編號 6374 法例
2016年6月7日三藩市政府的 Board of Supervisors 通過針對民宿屋主未經登記而發佈的法例。 法例只有約兩個月寬限，預期8月11日開始執行。 8月1日 airbnb 提訴
不可能不反抗的。 星星之火，如此計可行，預期不少地方政府會仿效實行，民宿發展恐怕就此劃上句號！ 所以，airbnb 以法例違反 Communications Decency Act，以資訊自由為理據而提訴。 8月13日 博文登出 8月22日 airbnb 撤訴


投降了？ airbnb 提訴不過三星期，便投降了，這麽快，官司還未開始呢。 剛相反，撤訴是因為官司已經不存在了。
政府對官司的預備 不言中。
8月10日的公文 airbnb 收到以下發自市政府的公文，發函日期是8月10日 。 簡單說，未開戰已豎旗。

“As such, the City will not seek to enforce Ordinance No. 6374 against hosting platforms and no criminal or civil penalties will be issued against hosting platforms under the ordinance,” ....

這條編號 6374 法例原來不是用來對付民宿門站的，那麽，這十位委員開會時，到底想對付誰呢？

“As we also discussed, while the City has no plans to do so, this should not be construed to estop or otherwise prohibit the city from subsequently adopting a different ordinance that is determined to be consistent with the Communications Decency Act and any other laws deemed to be applicable to hosting platforms.” 噢，再想到另一條不違反「Communications Decency Act」的法令再算吧。

10比0 一貶眼變為 0比10，他們有能力真的想出方法嗎？算了吧。 在這問題上，相信民宿網站可以收兵了。