七百萬騙案，日本警方為何不受理

港人買日本樓 遭連環詐騙700萬

這是近日轟動的日本房地產新聞。

哪個環節出了問題

一看標題，心中即時想，投資者哪個環節出了問題呢？

報導

據星島  2016年11月8日 報導：

… 去年八月二日，呂在陳的辦公室出示地產代理牌照，又稱公司實力雄厚，令他和B感覺有保障，於是簽約，以日圓現金支付樓價一成的首期款、佣金和手續費給對方，共約二百九十七萬日圓（約二十萬零二千港元）。

可是，呂在數天後發訊息，聲稱業主反口加價，交易告吹，卻說有更好物業介紹，為東京豐島區東池袋一幢三層高舊樓，建議代為開設公司，用公司名義購買，以減省稅項，他們同意後，呂在去年八月三十日再來港，他們再支付日圓現金，連同之前購地鋪未退還款項，作為該樓宇首期款，兩日後再將九成餘款匯入呂的日本公司戶口，總計支付約三千零九十六萬日圓（約二百一十萬五千三百港元）。

兩事主高興地等待收樓，但等近兩個月仍無音訊，呂其後發訊息稱賣方違約拒售，購樓款暫由「司法書士」（物業買賣公證人員）保管，但後來他們自行調查得知，賣方去年十一月九日將物業賣給他人，惟呂不斷砌詞，強調款項不在其手上。...

看到此處，大致估到是什麼回事了。

不是刑事

再看下去：

... 為追回失款，兩人去年十一月二十四日前往日本，在「警視廳新宿警察署」報警，警員以事件屬經濟糾紛為由，拒絕受理，建議入稟提出民事索償。至今年三月十三日，他們在本港報警，警方將案件列為「以欺騙手段取得財產」，旺角警區重案組第二隊迅即調查，其後趁呂在今年九月十一日來港時，在機場採取拘捕行動，經錄取口供後准予保釋，呂須在今天前往警署報到。...

這宗事件，日本警方不受理，認為是私人商業糾紛；為什麼呢？

日本買樓步驟

在日本買樓三個主要步驟：

一、 口頭協議

一般而言，日本人一經口頭同意，便不會反口。香港人往往以香港習慣出發，以為只有簽約才作實，口頭協議後，簽約時又想加入新條款；因此影響部份日本業主，心生反感，不喜歡賣予國外人。

二、 簽『重要事項說明書』

付一成訂金；這步驟相當香港的落大訂。

一般樓宇，價格多為港元一百數十萬，一成訂金不過是數萬至十數萬，銀碼不是太大，因此多以現金交收，亦不必經律師樓進行。簽約時在一名『司法書士』做樓契見證人，核實買賣雙方身份，另加上雙方各自『擔當人』代表，即持牌地產代理，總共五人列席。

三、 『決算』

即正式完成買賣交易，買方付清尾數。

持牌地產代理的責任

假如合同在日本簽訂，五個人列席，有三個是需要牌照監管的 (即一個司法書士，加上各自的地産代理)，「司法書士」是物業買賣公證人員，雖不是律師，但仍具備相關法律訓練及資格。

這三個人都負起相對的責任。當然亦包括證實買賣雙方的本家身份，那有可能容許簽約後可自然解約而無須承擔任何毁約行為的效果。

假如這步驟中間，發生詐騙行為，肯定是刑事案件。

但在香港付訂金所進行的，不過是一份一般的買賣合同了。即使簽訂的合同文件仍是標準的樓契空白本，但未經正規見證，便不具物業買賣契約。

委託合約

香港簽約，不過是一份委託合約。合約在香港簽訂，産生糾紛，日本警方能夠以什麼名義進行撿控呢？

相信有心人便是利用這種漏洞，令「地産買賣」的地位轉為「委託進行」的地位。地位一改變，事態發展便容易失控，産生不穩定性。取得現金控制的一方自然佔盡便宜，只要能離境，一世不再踏足，又奈何？

哪個環節出了問題

回想，投資者哪個環節出了問題呢？

第一步 A B C 也不了解，無言！

而且即使這一步過了關，有心人裝你，下一步也會槓低啊！

要投資外地物業，功課不能不做。不要以買賣本地物業的心態來進行啊！

市政府 vs Airbnb - 0 比 10

轟炸機 上一篇剛提起三藩市出動 B14，向 airbnb 狠狠地痛下毒手。 三藩市政府以10比0，毫無異議，絕對壓到性通過一條針對民宿網站 - 編號 6374 的法令。 2014年5月，所有三藩市在民宿網站上的發佈單位，必需向政府註冊登記。但自該日開始，正規登記的僅屬少數。於是，新法令轉而針對民宿網站本身；如網站上有未經登記的民宿發佈，則網站將承擔責任，每則每天可被罸高至1000美元。
法例一執行，airbnb 即時面對極大損失風險。 但我要說聲對不起，這博文寫早了两個星期。
對不起，搞錯了 是我搞錯資料嗎？ 不，原來市政府 .... 搞錯了 ... 哪！到底搞錯什麼呢？ 再追蹤下去，我只能說句：「誰知道。」

簡單，但行不通
藉重罰網站來禁止當地屋主在民宿網站發佈，有效而簡單。
但嚴厲的管制，可能迫使成就一個預付會員費，合購房屋的民宿分享模式。那時，除非資本主義的營商原則大改變，否則，又生出另一個更堅牢的民宿國度了。


到底在說甚麽？看看以下記事 編號 6374 法例
2016年6月7日三藩市政府的 Board of Supervisors 通過針對民宿屋主未經登記而發佈的法例。 法例只有約兩個月寬限，預期8月11日開始執行。 8月1日 airbnb 提訴
不可能不反抗的。 星星之火，如此計可行，預期不少地方政府會仿效實行，民宿發展恐怕就此劃上句號！ 所以，airbnb 以法例違反 Communications Decency Act，以資訊自由為理據而提訴。 8月13日 博文登出 8月22日 airbnb 撤訴


投降了？ airbnb 提訴不過三星期，便投降了，這麽快，官司還未開始呢。 剛相反，撤訴是因為官司已經不存在了。
政府對官司的預備 不言中。
8月10日的公文 airbnb 收到以下發自市政府的公文，發函日期是8月10日 。 簡單說，未開戰已豎旗。

“As such, the City will not seek to enforce Ordinance No. 6374 against hosting platforms and no criminal or civil penalties will be issued against hosting platforms under the ordinance,” ....

這條編號 6374 法例原來不是用來對付民宿門站的，那麽，這十位委員開會時，到底想對付誰呢？

“As we also discussed, while the City has no plans to do so, this should not be construed to estop or otherwise prohibit the city from subsequently adopting a different ordinance that is determined to be consistent with the Communications Decency Act and any other laws deemed to be applicable to hosting platforms.” 噢，再想到另一條不違反「Communications Decency Act」的法令再算吧。

10比0 一貶眼變為 0比10，他們有能力真的想出方法嗎？算了吧。 在這問題上，相信民宿網站可以收兵了。

三藩市攻防戰

民宿三大問題

• 造成房子供需緊張
• 對周邊民眾產生滋擾
• 影響正常商業運作，以及税務收入

不同地區的政府，最近紛紛設定荷刻條例，應付以上問題。 創意之都也吃不消嗎？ 三藩市是眾多新經濟的源起地，但卻並不認同這種分享式新經濟模式，千方設計要加以扼殺。 一年前，三藩市地方政府便要求屋主要先登記，方能於網站上放租。

結果一年過去，登記的只有1500户，只有發佈的屋主數量三成左右，政策執行顯然不如理想。
這點幾乎在世界各地都反應接近，基於秋後算賬的擔憂，屋主大多免得便免。

願意跟足要求的，恐怕只是小部份不敢隨便博擊的守成者。對於年輕一代，只要有足夠值博率，考慮的只恐錯了時機，賺不了，怎會考量這微不足道的法例偏離！ 三藩市這一步，仿如打橋牌時，要求下家攤牌，政府便可以掌控全局，按最佳步伐出牌。這方面的要求，稍後再和大家說說。 依例控告 市政府步步進迫，既然屋主不配合，市政府可以怎樣做的呢？ 依例控告不就可以嗎？ 要查出屋主沒有登記，這點不難，airbnb 架上隨便找，十居其九都犯例。市政府要採取法律行動不是很容易嗎？ 要採取行動，就要符合法律要求，不是見到就算犯法的。 放蛇捉泥鯭 蘭桂坊一街都是泥鯭，政府知，警察知，但除了放蛇之外，明知也無計。 民宿屋主即使不登記而放盤上網，執法的不放蛇入住，怎能簡單判定他一定觸例。刊登者或是對該地址屋主有仇，故意上盤陷害呢？即使評論記錄顯示屋主己經營一段時間，依然可能是刊登地址與入住地址不相同。 沒有實際證據，刁鑽的律師只會提出各種可能。

放蛇

因此，放蛇捕捉免不了。放蛇成本極高，相比罰款一定極度不相稱。
如果放蛇數宗即能迅速扭轉形勢，政府也會嚴正執行。但捉完又有，捉極都有，又不是甚麽罪大惡極，政府唯有持久作戰，不太過分也就算了。

B14 轟炸機來了

三藩市市政府千方百計想要扼殺新這分享新經濟。她明白一般對付小户的方法，費神又短效，於是把矛頭轉指大頭 - 網站刊登未登記的出租廣告，每則可以重罰達一千美元。 這法例無疑是投擲萬磅炸藥。 針對的是網站，表証成立，便可進一步逼使網站透露細節。

如法例成立，無異對網站下催命書，恐怕只有關上這區域的大門了。 airbnb 反擊 airbnb 當然不會束手就擒，進行反擊是必然的。
對市政府提訴，聲稱要求發佈者守法並非他的責任。 airbnb 在控告中指稱，三藩市政府的法例觸犯聯邦法律，直至現在，網站經營者對於用戶發佈內容都不負責任，用户自身承擔內容的權責，面書如此，youtube 如此，民宿網站不過亦是提供用戶發佈信息的平台，為何需要負起事先審查的責任？ Google 提供安心藥嗎？ Google 最近帶頭打算入股 airbnb，在這關鍵時刻，不但不放棄，反而投以巨資。是反映 Google 信心，還是她認為微不足道，新經濟面對的威脅，不過是高舉螳臂，巨輪前行，怎也擋不住的。 毋論她身後取態如何，對市政府來說，肯定不會是愉快的事，以為可以閉幕了，誰知正場戲份還未上映呢？

測試新規則

壓力自保 Airbnb 面對壓力，作出自保，將推出鄰居投訴機制。而先試點為日本。為何選擇日本作為試點？
日本文化建立在互相尊重之中，許多不明文規定，日本人自自然然習以為常。但外人初到，必難領會。縱使之前如何温習，面對實際情況，往往舊規自然。因此，外人來到易引致文化衝突，並相信日本是充滿衝突熱點的民宿大寨。 第二個原因，相信是日本的有利因素。日本是 Airbnb 增長最迅速的地區，利之所在，當然嚴力以赴。

獨特的物業市場
而且日本文化雖然獨特，但日本的物業市場卻和大部份地區不同。美歐大城市的 Airbnb 發展大都受制於房屋供需不平衡，而日本的，卻是房屋供應遠大於買房需求。

airbnb 推高樓價的指責不但不適用，可能中央政府求之不得。 鄰居投訴途徑 Airbnb 即將推出的措施是讓鄰居可以有投訴途徑，而 Airbnb 會相應作出應對。
應對，這是重點。怎樣應對呢？Airbnb 並沒有明確說明。 這也是可理解的。情況複雜，投訴可能只是誤解，可能是住客引發，也可能是屋主未跟進。Airbnb 不可能在情況未明之下，貿然追究。 鄰居不滿，大致可分兩類。一種是有明顯不當行為，並超出鄰居不滿底線而投訴。這類問題主要是如何公道取證？Airbnb 並非偵查機構，不完善結果應屬常態。
那麽，Airbnb 該如何取態，才可擺平呢？ 無緣無故 其實，更難處理的是無緣無故的恨意。 這恨意，香港人非常熟悉。早段時間，幾乎天天上演。


在上水，沙田，旺角，有人一見拉喼者，心火自燃，或即出言挑機，或藐咀藐舌。不因對方做了甚麽行為，只因存在即是火頭。 相同的心態，在相對發達的地區，近年其實也是日趨明顯。 在升降機內遇上，看不清按鈕指示，剛錯按一秒，同在升降機內的鄰居便喝駡起來。在屋內，從大廳稍急步行入洗手間，隱約便聽見樓下在呼喝：「唔好嘈！」

種種情況，只源於「不順眼」，不論是高尚區，平民地，都是相若。 相信 Airbnb 也理解這處境，但隨壓力增大，唯有做做功夫。 這功夫絕不易做。
屋主心態

一般而言，屋主心態惶恐，為多賺點收入，不會無緣無故得罪租客，鄰居。但不順眼式而引發的衝突，却難以避免。傷害已造成，屋主只能儘量規勸再來的住客檢點，但客群質素 Airbnb 如何能保證？ 公平合理
通過鄰居投訴制度，Airbnb 或許能對顧客或者屋主作出相應處分。即使假定處分公平合理，住客最多損失按金，仍可通過友人繼續訂房。但屋子走不了，屋主也只能承擔起真實後果，或會被暫時下架，或被降星級，經濟損失可以是很嚴重的。 顔色，就是該挨 即使美國，號稱民主自由，地球上第一法治國家。看看警方如何對待手無寸鐵，雙手高舉，仰臥在地的市民，還要連開三槍，只因他與生俱來的顔色，就是該揍。 民宿越蓬勃，這種恨意越深耕。 Airbnb 會有什麼良策應對這種投訴呢？ 拭目以待，希望高人集思，可以想出一個各方接受方案。